의정부지방법원 2026타경176. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 8층 833호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 소유자는 박인숙이며, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.05.09. 설정된 하나은행 근저당권 231,600,000원입니다. 이 근저당권 이후 들어온 가압류·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 154,000,000원으로 감정가 220,000,000원의 70%입니다. 하지만 지식산업센터는 아파트처럼 동일 평형의 최근 실거래 평균을 바로 대입하기보다 개별 호실의 사용상태와 수요를 따로 확인해야 합니다. 따라서 이번 물건의 핵심은 “70%까지 내려왔다”는 숫자만이 아니라, 인수 없는 권리구조와 가격의 적정성을 분리해서 보는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경176 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 8층833호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 10층건 중 제3동 제8층 제833호 |
| 소유자 | 박인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 182,119,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차권이나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2023.05.09. 하나은행 근저당권이며, 이후 경기신용보증재단의 가압류 26,500,000원, 하나은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 다음 회차는 49%
감정가는 220,000,000원, 현재 최저매각가는 154,000,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%이고, 다시 유찰될 경우 제시된 시나리오는 107,800,000원(49%), 이후에는 75,460,000원(34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 107,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 152,609,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 184,398,280원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 미배당액이 곧 매수인의 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 입찰자는 채권자의 회수율보다 실제 지식산업센터 호실의 적정 매수가격을 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 231,600,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 26,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 154,000,000원 가정 시 집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 경기신용보증재단 가압류에는 배당이 없습니다. 채권총액 258,100,000원 중 107,056,000원이 미배당되지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락IC 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 민락IC 및 노선버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·주차장·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측·남측·동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,036,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.05.09. 하나은행 근저당권이 기준이며 이후 가압류·경매개시결정·압류의 소멸 여부를 원본에서 다시 대조하세요.
- 가격 상한 검토. 현재 최저가 154,000,000원은 감정가의 70%입니다. 할인율 자체보다 지식산업센터 호실의 실제 수요와 활용 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 107,800,000원, 3회 유찰 시 75,460,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 이후 회차의 자금계획을 함께 비교하세요.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관례는 미상이며 확인된 임차인은 없습니다. 실제 점유 및 사용관계는 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.09. 하나은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 2.20억에서 한 차례 유찰된 1.54억입니다. 다만 지식산업센터는 감정가 대비 할인율만으로 적정가격을 단정하기 어려운 용도입니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 현재 회차의 핵심은 “70%까지 내려왔는가”보다 “1.54억이 이 호실의 실제 가치에 맞는가”를 확인하는 데 있습니다.
