3,107,000원
대전지방법원 2025타경10262. 천안시 서북구 불당동 ‘불당오딧세이’ 10층 1011호로, 감정평가상 공동주택(도시형 생활주택-원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 110,000,000원에서 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,107,000원입니다. 그러나 권리분석의 기준을 최저가에 두면 결론이 완전히 뒤집힙니다. 임차인 김봉민은 2022.03.11 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.26입니다. 반면 말소기준권리는 2023.04.20 도봉세무서장 압류입니다. 즉 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 앞서므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
현재 최저가 3,107,000원을 전액 납부한다고 가정해도 집행비용 455,926원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 배당되는 금액은 2,651,074원뿐입니다. 보증금 145,000,000원 중 142,348,926원이 남습니다. 낙찰가와 인수액을 단순 합산하면 145,455,926원으로, 구조적으로는 보증금 145,000,000원 수준의 실질취득가가 형성됩니다. 따라서 최저가가 감정가의 3.3% 또는 최근 시세의 3.3%라는 숫자는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경10262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당4로 111, 10층1011호 (불당동, 불당오딧세이) |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 공동주택(도시형 생활주택-원룸형) · 전용 25.3611㎡ · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 최창업 (2022.04.05 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 3,107,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2019.10.17 |
| 단지 규모 | 불당오딧세이 · 182세대 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 살아 있는 임차인의 대항력
말소기준권리는 2023.04.20의 국 압류(도봉세무서장)입니다. 2024.04.18 계양세무서장 압류와 2025.01.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 등기 자체는 2024.02.26 접수되어 말소기준권리 뒤에 있지만, 중요한 것은 등기 접수일만이 아닙니다. 임차인 김봉민은 2022.03.11 전입·점유했고 데이터상 대항력이 인정되므로, 말소기준권리보다 선행하는 임차인입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김봉민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.03.11 | 우선변제 확정일자 2022.01.26 · 배당요구 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 3.3%가 아니라 실질취득 약 145,000,000원으로 비교
불당오딧세이 전용 25.36㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 94,291,666원입니다. 다만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 94,000,000원, 최신 2026.09 거래는 92,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -0.4%입니다. 즉 시세가 상승해 실질취득 부담을 흡수하는 상황으로 볼 근거도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 25.36㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2026.07 | 25.36㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2025.12 | 25.36㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 2025.08 | 25.36㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2025.08 | 25.39㎡ | 6 | 94,700,000원 |
| 2025.08 | 25.36㎡ | 6 | 92,800,000원 |
| 2025.07 | 25.36㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2025.07 | 25.36㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2025.07 | 25.39㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2025.03 | 25.36㎡ | 6 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 25.36㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2025.01 | 25.39㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 94,000,000원 |
현재 최저가 3,107,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 3.3%에 불과합니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합치면 실질취득은 약 145,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 94,000,000원의 약 154.3%, 최신 거래 92,000,000원의 약 157.6% 수준입니다. 따라서 이 사건을 “시세의 3.3%에 살 수 있는 물건” 또는 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 3,107,000원 | 142,348,926원 | 145,455,926원 |
| 11회 유찰 시 | 2,174,900원 | 143,264,248원 | 145,439,148원 |
| 12회 유찰 시 | 1,522,430원 | 143,904,974원 | 145,427,404원 |
낙찰가가 3,107,000원 → 2,174,900원 → 1,522,430원으로 내려가도, 인수액은 142,348,926원 → 143,264,248원 → 143,904,974원으로 증가합니다. 집행비용 추정치를 포함한 단순 합계는 거의 변하지 않아 보증금 145,000,000원 수준에 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 14.7% 추정) | - | 455,926원 |
| 1. 임차인 김봉민 보증금 (우선변제) | 145,000,000원 | 2,651,074원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 2,651,074원만 배당되고 부족분 142,348,926원은 매수인 인수 예상입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상 배당이 없으며, 당해세·최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업시설·근린생활시설·공동주택·숙박시설·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형 생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 10층 1011호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기, 지하주차장, 기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(불당지구)이며, 북측 및 동측으로 중로와 접합니다.
- 토지. 정방형·평지의 상업용 토지로 공시지가는 2,940,000원/㎡, 토지면적은 1,034.2㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 신호. 동일 면적 실거래는 92,000,000원~98,000,000원에 형성돼 있으나, 경매 통계상 평균 유찰 8.1회·매각률 0.0%로 반복 유찰 신호가 강합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 3,107,000원만 보고 수익률을 계산하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 미배당액을 반드시 매수가격에 합산해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차 단순 합계는 145,455,926원이며, 구조적으로 보증금 145,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 11회·12회 유찰 시에도 최저가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담이 거의 감소하지 않습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 94,000,000원, 최신 거래 92,000,000원, 최근 추세 -0.4%를 우선 기준으로 비교해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 임차인 배당액과 실제 인수잔액은 집행비용·세금 등 최종 배당조건에 따라 달라질 수 있으므로 배당관계 원본을 재확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 매각물건명세서에 명시된 “전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수” 조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “310만 원 낙찰”이 아니라 “1억4,500만 원 수준 취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 110,000,000원이 10회 유찰되어 최저가 3,107,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 거치면 정반대 결론입니다. 대항력 있는 임차인 김봉민의 보증금은 145,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 142,348,926원은 매수인 인수 대상입니다. 최저가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 보증금 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 94,000,000원, 최신 거래는 92,000,000원이고 최근 추세도 -0.4%입니다. 이미 10회 유찰된 상태에서 단지 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 8.1회입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없는 대항력 인수형입니다. 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “낙찰 후 얼마의 임차보증금을 인수하느냐”입니다.
