의정부지방법원 2026타경184. 양주시 옥정동 힐스테이트양주옥정파티오포레6단지 1011동 1층 07호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 3층이며 해당 호는 1층~3층 복층형입니다. 안재홍이 2024.09.06 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 891,660,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 687,500,000원으로 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 611,100,000원으로 감정가 873,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인폭이 크지만, 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 911-1 힐스테이트양주옥정파티오포레6단지 1011동 1층07호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) · 1층~3층 복층형 |
| 소유자 | 안재홍 · 등기상 거래가액 891,660,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 873,000,000원 / 611,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 서근봉 / 43,326,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준은 2024.09.06 설정된 농협은행주식회사 근저당권 687,500,000원입니다. 2026.04.10 서근봉의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가의 70%, 그러나 시세 할인 여부는 미확정
이 사건은 감정가 873,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 611,100,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 70%, 2회 유찰 시 가정가격은 427,770,000원, 3회 유찰 시 가정가격은 299,439,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 가정 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 611,100,000원 | 128,237,794원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 427,770,000원 | 309,734,494원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 299,439,000원 | 436,379,940원 |
단지 정보상 125세대, 준공일은 2024.06.28이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 그러나 동일 조건의 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 현재 최저가 611,100,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 근거가 부족합니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 가점해서는 안 되는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 611,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,511,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 687,500,000원 | 602,589,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서근봉 | 43,326,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 730,826,794원 가운데 예상배당액은 602,589,000원이며 총 미배당은 128,237,794원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 8,511,000원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정초등학교 서측 인근에 위치하며 각급 학교·공원·공동주택 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 3층 건물이며 해당 호는 1층~3층 복층형입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하고 외곽 공도와 연결됩니다.
- 토지·규제. 제2종전용주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 606,900원/㎡입니다.
- 현황. 공부상 공동주택(도시형생활주택)이며 육안 관찰과 인근 탐문상 현황도 공부와 동일한 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 힐스테이트양주옥정파티오포레6단지는 125세대, 준공일 2024.06.28입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임대관계 미상이고 현장조사 당시 폐문·부재였습니다. 전입세대·점유자·매각물건명세서를 매각 전 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 농협은행주식회사 근저당은 전액 배당되지 않고 총 128,237,794원의 채권 미배당이 발생합니다. 다만 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 복층 현황 확인. 해당 호는 1층~3층 복층형이며 감정평가 당시 실제 내부를 확인하지 못했습니다. 건축물현황도와 실제 내부구조가 다를 수 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 절차 진행상태 확인. 2026.09.07 채권자 서OO에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 2026.09.23 매각기일 전 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 사건 진행내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 등기만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가 단계에서 임대관계가 확인되지 않았고 내부조사도 이뤄지지 않았다는 점은 입찰 전 반드시 해소해야 합니다. 가격 역시 감정가 873,000,000원에서 611,100,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 없는 상태에서는 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 결론낼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 말소기준 확인보다 점유관계와 실제 시장가격 검증에 있습니다.
