의정부지방법원 2026타경190. 의정부시 가능동 ‘의정부 에스케이-뷰’ 202동 12층 1206호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 감정가는 331,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 231,700,000원입니다. 권리의 기준점은 2021년 신우신용협동조합 근저당권 219,600,000원이고, 그 뒤 설정된 키움저축은행 근저당권 87,600,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 신건과 분위기가 달라졌습니다. 동일 면적 59.98㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 311,545,454원, 최신 거래는 2026년 7월 320,000,000원입니다. 현재 최저가 231,700,000원은 최근 평균의 74.4%입니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 구간보다 0.5% 높은 흐름으로, 하락 추세로 해석할 데이터는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경190 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 656-1 의정부 에스케이-뷰 202동 12층1206호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.98㎡ · 24층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 서아름 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 231,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우신용협동조합 / 196,005,199원 |
| 사용승인일 | 2007.06.29 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2021.02.10 을구 5번 신우신용협동조합 근저당권입니다. 앞선 롯데리아 근저당권, 신한은행 근저당권, 웰컴저축은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 키움저축은행 근저당권과 2026.04.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 시세의 74.4%
SKVIEW는 1,019세대이며, 비교 대상은 전용 59.98㎡로 면적이 일치합니다. 최근 거래는 2025년 7월부터 2026년 7월까지 확인되며, 최신 거래는 2026년 7월 9층 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 15 | 326,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 12 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 4 | 313,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 4 | 313,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 16 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 11건 | 311,545,454원 |
최근 12개월 실거래 평균은 311,545,454원, 최신 실거래는 320,000,000원입니다. 현재 최저가 231,700,000원은 최근 평균의 74.4%로, 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 감정가 331,000,000원은 전체 실거래 최고가 326,000,000원보다 높지만, 한 차례 유찰되면서 최저가가 실거래 구간 아래로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,043,800원 |
| 2. 근저당 · 신우신용협동조합 | 219,600,000원 | 219,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 87,600,000원 | 8,056,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 231,700,000원 가정 시 채권자 총 채권액은 307,200,000원, 예상 배당액은 227,656,200원이며 미배당액은 79,543,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부공업고등학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물의 12층이며, 사용승인일은 2007.06.29입니다. 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 아파트 건부지이며 제3종일반주거지역입니다. 북측 왕복 4차선 도로와 동·서·남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 거래는 11건입니다. 최근 12개월 평균은 311,545,454원, 최신 거래는 320,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 231,700,000원은 최근 12개월 평균 311,545,454원의 74.4%입니다. 감정가가 아니라 최근 거래가격을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 최근 흐름. 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 0.5% 높은 흐름입니다. 최신 실거래 320,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대여부는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차 기준 채권 미배당액은 79,543,800원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가는 162,190,000원, 3회 유찰 시 113,533,000원으로 제시돼 있으며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 이미 한 번 내려왔다
이 물건의 말소기준은 신우신용협동조합 근저당권이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 감정가 331,000,000원에서 한 차례 유찰돼 231,700,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 311,545,454원과 비교하면 74.4%, 최신 거래 320,000,000원과 비교해도 낮습니다.
따라서 이 사건은 후순위 채권의 미배당 자체보다 매수인에게 승계되는 권리가 있는지를 구분해서 보는 것이 중요합니다. 현재 자료상 인수액은 0원이고 가격은 최근 거래구간 아래입니다. 다만 감정요항표의 임대여부가 미상인 만큼, 마지막 확인 포인트는 실제 점유관계입니다.
