의정부지방법원 2026타경201. 본건은 감정평가상 10층 1014호 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물입니다. 말소기준권리는 2023.02.24. 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 460,800,000원입니다. 이후 2026.04.27. 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리관계가 ‘전부 소멸’하는 물건은 아닙니다. 실제 임차인은 2명이며, 그중 주연정은 전입일이 2019.10.14.로 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 확정일자와 우선변제권은 없고, 배당표에서도 보증금 10,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 10층1014호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 중 10층 1014호 |
| 사용승인일 | 2022.08.18 |
| 소유자 | 윤선미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 294,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 393,180,650원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.24. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 460,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주연정 | 점유부분 불명 · 2019.10.14 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 10,000,000원 인수 |
| (주)에시르(대표이사 송주헌) | 목적물 전부 · 2023.11.24 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 매수인 인수 0원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 두 명 모두 실제 임차인으로 봅니다. 다만 (주)에시르의 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 현재 예상배당 구조에서 매수인 인수액은 잡혀 있지 않습니다. 반대로 주연정은 선순위 대항력 임차인으로 분류되어 보증금 전액이 매수인 부담입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 ‘시세 70%’는 아니다
현재 최저매각가는 294,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건은 낙찰대금 외에 주연정 보증금 10,000,000원을 인수하므로 실질취득은 304,700,000원, 감정가 대비 약 72.4%입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 294,700,000원 | 10,000,000원 | 304,700,000원 | 171,025,800원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 206,290,000원 | 10,000,000원 | 216,290,000원 | 258,198,060원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 144,403,000원 | 10,000,000원 | 154,403,000원 | 319,218,642원 |
동일 물건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터·공장 용도이므로 실제 매입 판단에서는 해당 호실과 유사한 거래가격을 별도로 확인한 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,925,800원 |
| 인수. 임차인 주연정 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 460,800,000원 | 289,774,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 460,800,000원 중 289,774,200원이 배당되고 171,025,800원이 미배당됩니다. 주연정 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 공장으로 이용되는 지식산업센터이며, 프리케스트콘크리트구조·(철근)콘크리트평지붕 10층 건물의 10층 1014호입니다.
- 입지. 의정부시 민락동 민락IC 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 구리-포천간 고속도로 민락IC가 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,036,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 또는 실질취득이 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차에서는 최저가 294,700,000원에 주연정 보증금 10,000,000원을 더한 304,700,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 주연정 전입일 원본 대조. 전입일 2019.10.14.가 사용승인일 2022.08.18.보다 앞서 기재되어 있으므로 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원문 확인이 중요합니다.
- 점유 범위 확인. 주연정의 점유부분은 불명으로 기재되어 있고, (주)에시르는 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사되어 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 구분. (주)에시르는 2023.11.24. 전입으로 말소기준 2023.02.24.보다 후순위여서 대항력이 없지만, 주연정은 선순위 대항력 임차인으로 계산되어 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 지식산업센터 1014호와 비교 가능한 실제 거래가격을 확인해 실질취득 304,700,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”가 아니라 “304,700,000원 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건의 등기 자체는 복잡하지 않습니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 경매로 소멸하며, 과거 신탁등기도 이미 말소되어 있습니다. 문제는 임차인입니다. 주연정의 전입은 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 인정된 상태이고, 우선변제 없이 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 핵심 숫자는 최저가 294,700,000원이 아니라 실질취득 304,700,000원입니다. 여기에 실거래 비교값이 없어 시장가 대비 할인 여부를 확인할 수 없고, 전입일과 건물 사용승인일의 선후관계도 반드시 원문으로 점검해야 합니다. 등기상 말소 구조는 단순하지만, 선순위 임차인과 가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
