206,290,000원
의정부지방법원 2026타경201. 의정부시 민락동의 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 10층 1014호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 2022.08.18 사용승인된 건물의 10층 중 10층에 위치합니다. 소유자는 윤선미이고, 2023.02.24 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 국민은행은 이 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다.
등기부상 구조는 복잡하지 않습니다. 앞선 신탁등기는 이미 말소되었고, 국민은행 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 그러나 등기상 권리가 말소되는 것과 임차인의 보증금 인수 문제가 사라지는 것은 별개입니다. 이 물건에는 서로 다른 권리순위를 가진 실제 임차인 2명이 조사되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 10층 1014호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 배꽃길 63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 중 10층 |
| 건물구조 | 프리케스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트평지붕 |
| 사용승인일 | 2022.08.18 |
| 소유자 | 윤선미 (단독소유) |
| 감정가 | 421,000,000원 |
| 최저매각가 | 206,290,000원 (2회 유찰) |
| 매수인 인수 추정 | 10,000,000원 |
| 실질취득금액 | 216,290,000원 (인수 가정 기준) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 393,180,650원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.24 국민은행 근저당권 · 채권최고액 460,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 · 선순위 임차보증금 인수 가능성 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별개
등기부의 핵심은 2023.02.24 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 460,800,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026.04.27 기입된 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신한자산신탁주식회사 명의의 과거 신탁 관련 등기는 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실질 인수 위험의 핵심
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 한 명은 말소기준권리보다 앞선 전입신고가 확인되고, 다른 한 명은 말소기준권리 이후입니다. 보증금은 각각 10,000,000원으로 조사되었지만, 두 보증금을 모두 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 / 점유 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주연정 점유 부분 불명 |
2019.10.14 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 자료상 있음 | 미확인 | 인수 가정 10,000,000원 |
| (주)에시르 대표이사 송주헌 · 목적물 전부 |
2023.11.24 | 10,000,000원 | 800,000원 | 자료상 없음 | 미확인 | 인수 없음 배당 등 별도 확인 |
(주)에시르(대표이사 송주헌)는 2023.11.24 전입신고가 조사되어 말소기준권리보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 800,000원이고 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 주연정의 점유 범위가 불명인 상황이므로 양 임차인의 실제 점유 관계와 계약관계도 함께 확인해야 합니다.
이번 예상배당에서 적용한 매수인 인수액은 10,000,000원입니다. 다만 이는 주연정의 대항력 및 보증금 전액 미배당을 전제로 한 분석금액이며, 최종 법적 인수 범위는 원본 서류와 실제 대항요건 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 대비 할인은 아니다
감정가 421,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 206,290,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려온 것은 사실이지만, 이 비율은 감정가와 최저매각가를 비교한 수치이지 최근 시장거래 대비 할인율이 아닙니다.
| 감정평가액 | 421,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 206,290,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 49% |
| 인수보증금 가정 | 10,000,000원 |
| 현재 실질취득금액 | 216,290,000원 |
| 최근 실거래 비교 | 거래시세 확인 필요 |
지식산업센터는 아파트와 달리 개별 호실의 용도, 임대수요, 공실 가능성, 임대료 수준, 건물 관리비와 재매각 수요가 가격 판단에 크게 작용합니다. 따라서 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받는 것과 실제 시장가치보다 낮게 매수하는 것은 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,688,060원 |
| 인수 · 임차인 주연정 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 국민은행 | 460,800,000원 | 202,601,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 주연정 보증금은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 것으로 가정했습니다. 근저당권 배당과 미배당액은 채권최고액 기준으로 계산되었습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
매각대금 206,290,000원에서 추정 집행비용 3,688,060원을 제외하면 국민은행 근저당권에 202,601,940원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 258,198,060원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
국민은행의 경매 신청 청구액은 393,180,650원이고, 근저당권 채권최고액은 460,800,000원입니다. 두 금액은 성격이 다르므로 채권최고액 기준 미배당액을 실제 확정 채무잔액으로 단정해서는 안 됩니다. 또한 국민은행의 미배당이 곧 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 매수인 부담으로 구분되는 것은 별도로 인수되는 임차보증금 등입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 낮아져도 인수는 남는다
현재 회차부터 추가 유찰을 가정한 금액입니다. 각 시나리오는 임차인 주연정의 보증금 10,000,000원 전액 인수를 동일하게 적용합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 206,290,000원 | 10,000,000원 | 216,290,000원 | 258,198,060원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 144,403,000원 | 10,000,000원 | 154,403,000원 | 319,218,642원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 101,082,100원 | 10,000,000원 | 111,082,100원 | 361,933,049원 |
각 회차의 실질취득금액은 매각가와 인수보증금의 합계이며, 취득세, 명도비용, 관리비 등 기타 비용은 포함하지 않습니다. 주연정의 보증금 10,000,000원은 현재 최저매각가보다 작으므로, 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 늘어 총취득액이 보증금 부근으로 고정되는 고액 보증금 인수형과는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 소재 민락IC 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 지식산업센터가 혼재합니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 구리-포천간 고속도로 민락IC가 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.08.18 사용승인된 지식산업센터로, 대상 호실은 10층 중 10층입니다. 급배수·위생·화재경보·소화전·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 고산 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등과 관련되어 있습니다. 준보전산지 저촉 사항도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,036,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로 개별 지식산업센터 호실의 매매시세를 직접 나타내지는 않습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없는 것으로 조사되었으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장 용도의 지식산업센터이므로 입주 가능한 업종, 실제 사용 가능성, 공실률, 임대료와 매수수요에 따른 환금성 차이를 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주연정의 대항력 검증. 2019.10.14 전입신고와 2022.08.18 건물 사용승인일 사이의 불일치를 확인하고, 실제 점유 및 사업자등록 등의 대항요건을 검토해야 합니다.
- 인수보증금 확인. 주연정 보증금 10,000,000원의 전액 인수 가정이 매각물건명세서와 임대차 원본, 실제 권리관계에 부합하는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 파악. 주연정은 점유 부분 불명, (주)에시르는 목적물 전부 점유로 조사되었습니다. 각 임차인의 실제 점유 위치와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 확정일자. 두 임차인의 확정일자, 배당요구 및 우선변제 가능성을 확인해 배당과 최종 인수액을 재검토해야 합니다.
- 실거래가 검증. 의정부더리브센텀스퀘어3 및 인근 유사 지식산업센터의 최근 거래와 현재 매물가격을 확보해 216,290,000원의 실질취득금액을 비교해야 합니다.
- 임대수익성 검토. 기존 임대차의 실효성, 실제 수령 가능 임대료, 공실 가능성 및 건물 운영비를 확인해야 합니다.
- 입주 업종 제한. 공장(지식산업센터) 용도에 맞는 입주 자격과 용도별 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 점유자 인도 문제, 미납 공용관리비 및 기타 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차계약 관련 자료를 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”
이 사건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 421,000,000원인 지식산업센터가 두 차례 유찰되어 최저매각가 206,290,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석에서는 이보다 중요한 사실이 있습니다. 주연정의 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수할 가능성입니다.
현재 배당 가정에 따르면 실질취득금액은 216,290,000원입니다. 여기에 취득 부대비용과 점유자 인도에 따른 추가 부담도 고려해야 합니다. 특히 주연정의 전입신고가 건물 사용승인보다 앞서 있다는 점은 권리관계 확인에서 반드시 해소해야 할 불확실성입니다.
또한 이 물건의 용도는 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 최근 실거래 수준과 임대수요가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다. 후속 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 보증금 인수 문제와 환금성 검토는 그대로 남습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만 선순위 임차인의 대항력과 인수액을 확인해야 하고, 실제 시장시세와 임대수익성을 검증해야 합니다. 49%라는 숫자보다 중요한 것은 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하고, 그 금액에 이 지식산업센터를 다시 거래할 수 있는가입니다.
