의정부지방법원 2024타경75956. 가평읍 마장리 167-1 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 1층 소매점·2층 사무소, 제조업소와 창고로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사황우이고, 2022.02.15. 설정된 전곡농업협동조합의 채권최고액 1,704,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이 근저당은 2024.04.03. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 2024.05.02. 임의경매를 개시했습니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 김태열 근저당과 중소벤처기업진흥공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기 말소 여부보다 임차인 승계가 핵심입니다. 실제 임차·점유 신고자는 8명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 중 김시영은 2019.08.22. 전입으로 말소기준보다 앞서고 보증금 50,000,000원이 확인되며, 배당표에서도 보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
또한 코젠그린보일러(주)는 2021.02.05.로 말소기준보다 앞선 점유 신고가 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 ‘대항력 확정’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 결국 현재 계산된 50,000,000원은 인수 위험의 끝이 아니라 확인된 최소치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경75956 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 마장리 167-1 · 경기도 가평군 가평읍 가화로 607 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 소매점 · 2층 사무소 · 제조업소 · 창고 |
| 소유자 | 주식회사황우 |
| 감정가 / 최저가 | 2,002,552,950원 / 2,002,552,950원 (신건) |
| 청구금액 | 1,547,831,033원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 1,037㎡ · 공시지가 117,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차 승계는 별개
② 임차인 분석 — 실제 점유 신고 8명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성수 | 2024.02.14 | 20,000,000원 | 600,000원 | 2024.07.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 코젠그린보일러(주) | 2021.02.05 | 미상 | 300,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| (주)한동물산 | 2023.06.26 | 5,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김시영 | 2019.08.22 | 50,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 50,000,000원 |
| (주)황우물산 | 2022.11.24 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위승용 | 2024.04.04 | 1,000,000원 | 50,000원 | 2024.07.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정숙 | 2022.08.12 | 10,000,000원 | 800,000원 | 2024.07.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영숙 | 2024.04.11 | 50,000,000원 | 800,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현재 회차는 감정가 2,002,552,950원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 하지만 김시영 보증금 50,000,000원이 인수되므로 확인된 실질취득액은 최소 2,052,552,950원입니다. 여기에 코젠그린보일러(주)의 선순위 점유와 관련한 보증금이 확인될 경우 추가 승계 가능성이 남습니다.
따라서 2,002,552,950원이라는 법원 최저가 자체를 실제 취득원가로 보면 안 됩니다. 시세 비교가 가능한 실거래 수치가 제시되지 않은 사건이므로 현 단계에서 감정가 또는 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 선순위 임차관계가 확정된 뒤 최종 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,002,552,950원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,425,530원 |
| 인수 · 임차인 김시영 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 전곡농업협동조합 | 1,704,000,000원 | 1,704,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김태열 | 350,000,000원 | 276,127,420원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,352,993원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,255,352,993원 중 예상배당은 1,980,127,420원, 미배당은 275,225,573원입니다. 김시영 보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 코젠그린보일러(주)의 미상 보증금은 위 배당계산에 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 유치권·일괄매각 특이사항
⑥ 입지·이용·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가평마장초등학교 북동측 인근으로, 노변 상가·창고·농경지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호2는 1층 소매점·2층 사무소, 기호4는 제조업소, 기호6·7은 창고로 이용되고 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 건물들로 기호2는 2018.05.01., 기호4는 2017.10.09., 기호6·7은 2018.05.15. 사용승인됐습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 자연보전권역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 일부는 중로1류·접도구역과 접하거나 저촉됩니다.
- 토지 특성. 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·사다리형·소로한면이며 면적 1,037㎡, 공시지가 117,700원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 코젠그린보일러(주) 보증금 확인. 2021.02.05. 점유 신고가 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조해 승계액부터 확정해야 합니다.
- 김시영 50,000,000원 인수 반영. 법원 최저가에 이 금액을 더한 2,052,552,950원이 현재 확인되는 최소 실질취득액입니다.
- 김시영 관계 확인. 과거 근저당 채무자와 동일한 이름이어서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있으므로 실제 임대차관계와 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 유치권 확정판결 원문 확인. 275,000,000원 유치권 신고에 대해 부존재 확정판결이 제출됐으므로 2025가단4033 판결과 확정 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 작업장·계사는 포함되지만 이동 가능한 콘테이너 창고는 제외됩니다.
- 실질취득 기준으로 응찰가 산정. 비교 실거래 수치 없이 신건 최저가 자체를 ‘싼 가격’으로 판단하지 말고 선순위 임차 승계액을 포함한 총 취득부담으로 판단해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘선순위 임차관계’가 승부처
말소기준 이후 등기권리는 비교적 명확합니다. 전곡농업협동조합 근저당 이후의 김태열 근저당과 중소벤처기업진흥공단 가압류는 매각으로 소멸하고, 275,000,000원 유치권 신고에도 부존재 확정판결이 제출돼 있습니다. 문제는 선순위 점유관계입니다.
김시영 보증금 50,000,000원은 현재 계산상 매수인이 그대로 인수합니다. 그래서 신건 최저가 2,002,552,950원에 낙찰돼도 알려진 실질취득은 이미 2,052,552,950원입니다. 여기에 코젠그린보일러(주)는 2021.02.05.로 말소기준보다 앞서면서 보증금이 확인되지 않아 추가 승계액을 현재 확정할 수 없습니다.
신건 가격만 보고 들어갈 사건이 아닙니다. 코젠그린보일러(주)의 보증금·임대차관계와 김시영의 실제 임차관계를 먼저 확정한 뒤, 그 금액을 낙찰가에 더한 최종 실질취득액으로 판단해야 합니다. 현재 단계의 결론은 등기 말소구조는 확인 가능하지만, 인수총액은 아직 닫히지 않았다입니다.
