의정부지방법원 2024타경75956. 가평읍 마장리 167-1 일원의 대지·토지와 소매점·사무소·제조업소·창고가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 2,002,552,950원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,401,787,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.02.15. 설정된 전곡농업협동조합 근저당 채권최고액 1,704,000,000원이고, 이 근저당은 2024.04.03. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 그 뒤의 김태열 근저당, 경매개시결정, 중소벤처기업진흥공단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 조사된 임차인은 8명이며, 그중 김시영은 2019.08.22., 코젠그린보일러(주)는 2021.02.05. 전입해 2022.02.15. 말소기준보다 앞섭니다. 김시영은 보증금 50,000,000원·월 500,000원이고 배당요구가 확인되지 않아 배당표에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 코젠그린보일러(주)는 월 300,000원만 확인되고 보증금이 미상이므로, 실제 인수 위험은 50,000,000원에서 끝난다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경75956 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 마장리 167-1 · 경기도 가평군 가평읍 가화로 607 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 소매점 · 2층 사무소 · 제조업소 · 창고 |
| 소유자 | 주식회사황우 |
| 감정가 / 최저가 | 2,002,552,950원 / 1,401,787,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,547,831,033원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 일괄매각 | 제시외 작업장·계사 포함 · 이동 가능한 콘테이너 창고는 매각 및 평가에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
2018.07.20. 동청주신용협동조합 근저당은 2022.02.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사황우로 소유권이 이전되고 전곡농업협동조합 근저당이 설정됐으며, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2022.02.18. 김태열 근저당 350,000,000원, 2024.05.02. 임의경매개시결정, 2024.06.27. 중소벤처기업진흥공단 가압류 201,352,993원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 8명 중 선순위 점유신고 2명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김시영 | 2019.08.22 | 50,000,000원 | 500,000원 | 대항력 | 확인 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 코젠그린보일러(주) | 2021.02.05 | 미상 | 300,000원 | 대항력 | 확인 없음 | 인수 가능 · 보증금 미상 |
| (주)한동물산 | 2023.06.26 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인 없음 | 말소기준 이후 |
| (주)황우물산 | 2022.11.24 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 확인 없음 | 말소기준 이후 |
| 신정숙 | 2022.08.12 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 2024.07.11 | 말소기준 이후 |
| 강성수 | 2024.02.14 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 2024.07.16 | 말소기준 이후 |
| 위승용 | 2024.04.04 | 1,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 2024.07.16 | 말소기준 이후 |
| 이영숙 | 2024.04.11 | 50,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 확인 없음 | 말소기준 이후 |
확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제권 여부는 별도로 확정하기 어렵습니다. 다만 제공된 대항력 판정상 김시영과 코젠그린보일러(주)는 말소기준보다 먼저 전입했고, 나머지 6명은 말소기준 이후 전입입니다. 특히 코젠그린보일러(주)는 보증금이 미상이므로 현재 계산된 50,000,000원 외에 추가 인수액이 존재할 수 있습니다.
③ 가격의 기준은 최저가가 아니라 실질취득
현재 회차 최저매각가는 1,401,787,000원입니다. 그러나 김시영 보증금 50,000,000원이 배당 없이 매수인 인수로 계산되므로, 알려진 금액만 합쳐도 최소 실질취득은 1,451,787,000원입니다. 여기에 코젠그린보일러(주)의 보증금이 확인될 경우 그 금액이 추가될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,401,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,417,870원 |
| 인수 · 김시영 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 전곡농업협동조합 | 1,704,000,000원 | 1,385,369,130원 |
| 3. 근저당 · 김태열 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,352,993원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,255,352,993원 중 예상 배당은 1,385,369,130원, 미배당은 869,983,863원입니다. 김시영 보증금 50,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 김시영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,401,787,000원 | 1,385,369,130원 | 869,983,863원 | 50,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 981,250,899원 | 969,038,390원 | 1,286,314,603원 | 50,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 686,875,629원 | 677,606,873원 | 1,577,746,120원 | 50,000,000원 |
유찰 시 매각가격은 981,250,899원, 686,875,629원으로 낮아지지만, 제공된 시나리오에서 김시영의 매수인 인수액 50,000,000원은 그대로입니다. 게다가 코젠그린보일러(주)의 보증금은 여전히 미상입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 단순히 최저가만 줄어드는 구조로 보면 안 되고, 낙찰가 + 확정 인수액 + 미상 인수위험을 함께 봐야 합니다.
⑥ 유치권 신고 — 275,000,000원 신고와 확정판결
목록7 건물과 관련해 (주)피케이하이테크가 공사대금 채권 275,000,000원을 이유로 2024.10.22. 유치권신고서를 제출했습니다. 이후 신청채권자 농업협동조합자산관리회사로부터 해당 유치권이 존재하지 않는다는 의정부지방법원 남양주지원 2025가단4033 사건의 확정판결이 제출됐습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호2는 1층 소매점·2층 사무소, 기호4는 제조업소, 기호6·7은 창고로 이용 중입니다.
- 주위환경. 가평마장초등학교 북동측 인근이며 노변 상가·창고·농경지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적 1,037.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 제한사항. 자연보전권역·도로구역·접도구역·가축사육제한구역·중로1류 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 117,700원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 건물들로 소매점·사무소·제조업소·창고가 함께 구성돼 있어 주거형 부동산과는 다른 환금성 검토가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 코젠그린보일러(주) 보증금 확인. 2021.02.05. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서·임대차계약서·점유 현황을 대조해야 합니다.
- 김시영 관계 확인. 2019.08.22. 전입·보증금 50,000,000원이고, 과거 근저당 채무자와 이름이 동일합니다. 실제 임차관계와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 1,401,787,000원에 김시영 인수 50,000,000원을 더한 최소 1,451,787,000원에서 출발해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 작업장·계사는 포함되지만 이동 가능한 콘테이너 창고는 매각·평가에서 제외됩니다.
- 유치권 확정판결 원본 대조. 275,000,000원 신고에 대해 2025가단4033 부존재 확정판결이 제출돼 있으므로 판결문과 대상 건물을 확인해야 합니다.
- 점유자 명도 범위 확인. 조사 임차인이 8명이고 일부는 소매점·사무소·제조업소·창고를 사용하는 구조이므로 실제 점유 부분과 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 선순위 점유가 먼저다
이 사건은 감정가 2,002,552,950원에서 한 차례 유찰돼 1,401,787,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 2022.02.15. 말소기준 이전에 전입한 김시영과 코젠그린보일러(주)가 존재하고, 김시영 보증금 50,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 코젠그린보일러(주)는 보증금 미상이라 최종 인수액을 아직 고정할 수도 없습니다.
후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하고, 275,000,000원 유치권 신고에는 부존재 확정판결도 제출돼 있습니다. 그럼에도 선순위 임차관계가 정리되지 않은 상태에서는 최저가만으로 매력도를 판단하기 어렵습니다. 현재 회차의 알려진 최소 실질취득은 1,451,787,000원이며, 입찰 전 가장 먼저 확정해야 할 것은 코젠그린보일러(주)의 보증금과 김시영의 실제 임차관계입니다.
