의정부지방법원 2026타경70016. 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 961에 소재한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지 면적은 3,529.9㎡이고 지목은 주차장입니다. 감정평가상 이용 상태는 근린생활시설 및 주차장이며, 건물은 철근콘크리트 및 일반철골조 2층 구조로 사용승인일은 2015.06.26입니다. 소유자는 이수완이고 신청채권자는 상도중앙새마을금고입니다.

등기 권리의 출발점은 2025.08.05 설정된 상도중앙새마을금고의 근저당권입니다. 이후 설정된 일부 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 대항력 있는 임차인의 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다. 현재 산정된 인수액만 6,300만원이고, 보증금 미상 점유관계도 남아 있습니다. 여기에 주차장 용도제한과 실제 이용 상태의 차이까지 있어, 단순히 최저가 비율만 보고 접근할 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수는 별도

말소기준권리는 2025.08.05 설정된 상도중앙새마을금고의 근저당권(채권최고액 2,400,000,000원)입니다. 이 기준보다 후순위인 청담자산운용앤대부주식회사의 근저당권과 신한카드·비엔케이캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 과거 중소기업은행의 근저당권과 이애리의 근저당권은 이미 말소된 기록입니다.

신청채권자의 청구액은 2,063,322,087원이고, 말소기준 근저당권의 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서는 상도중앙새마을금고에 2,264,325,780원이 배당되고, 다른 후순위 채권에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 산정되어 있습니다. 다만 배당표의 채권자 배당과 매수인의 임차보증금 인수는 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수 6,300만원, 미상 점유관계 추가 확인

아래 표는 임차·점유 관계에 기재된 8건을 기준으로 정리했습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 확인되는 건은 없습니다. 확인된 인수보증금 63,000,000원은 강병구, 정민중, 주식회사 디엘로지스·여주안, 이아론, 서형덕의 보증금 합계입니다.

우선변제 상태와 인수금액은 예상배당 산정 및 임차관계 기재를 기준으로 표시했습니다. 확정일자·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력이나 인수액을 확정적으로 단정하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 2,289,622,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 집행비용 추정액은 25,296,220원이며, 상도중앙새마을금고 예상배당액은 2,264,325,780원입니다. 채권자 총 청구액 기준 예상 미배당액은 452,997,208원입니다. 확인된 임차보증금 63,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 것으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 커지는 미배당

위 금액은 제공된 유찰 시나리오를 기준으로 계산한 예상치이며, 실제 낙찰가를 보장하지 않습니다. 실질취득액은 각 시나리오 낙찰가에 확인된 인수보증금 63,000,000원을 더한 값입니다. 보증금 미상 점유관계의 추가 부담은 포함하지 않았습니다. 또한 이 시나리오는 채권 미배당액의 변화만 보여주며, 물건의 실제 시장가치나 매각 가능 가격을 입증하지는 않습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모

• 입지. 양주홍죽일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주변 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지 이용. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며, 지목은 주차장입니다. 주차장 용도와 관련된 토지이용 제한을 우선 확인해야 합니다.
• 용도제한. 매각물건명세서 비고에는 전체 연면적의 70% 이상은 주차장, 30% 이하는 근린생활시설 등으로 제한된다고 기재되어 있습니다. 그런데 주차장 일부를 근린생활시설로 용도를 달리해 사용 중이므로, 허용 범위와 실제 사용 상태를 대조해야 합니다.
• 건물·매각 범위. 제시외 건물(2층 소재)이 일괄매각에 포함됩니다. 계단·난간·차양 등 부속설비도 감정평가에서 건물에 포함해 평가된 것으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다. 지구단위계획의 세부 규제는 기업지원과에 문의하도록 기재되어 있습니다.
• 환금성. 주거용 일반 부동산과 달리 주차장·근린생활시설의 용도와 산업단지 내 규제에 적합한 활용계획이 중요합니다. 매수 가능 수요층과 향후 사용 가능성을 확인하기 전에는 최저가 비율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수액 확정. 확인된 인수보증금 63,000,000원을 기본 비용에 반영하고, 문인호·디엘로지의 보증금과 점유범위를 확인해 추가 인수 가능성을 정리하세요.
• 203호 점유관계 확인. 주식회사 디엘로지스·여주안과 문인호가 동일 호실에 각각 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 임대차 당사자, 보증금, 인도 가능 여부를 현장에서 대조하세요.
• 주차장 용도제한 검토. 주차장 70% 이상·근린생활시설 30% 이하라는 제한과 현재 일부 근린생활시설 이용 상태를 대조하세요. 필요한 인허가와 실제 사용 가능 범위를 확인하기 전에는 활용계획을 확정하지 마세요.
• 지구단위계획·산업단지 규제. 준공업지역과 일반산업단지 관련 제한을 확인하고, 세부 규제는 기업지원과에 문의하세요.
• 등기 원문 대조. 말소기준 근저당권 이후의 권리 소멸 여부를 확인하고, 을구 5-1번 근저당권부채권 질권의 법률관계와 배당상 취급을 별도로 검토하세요.
• 배당표 재검토. 집행비용은 매각가의 1.1% 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 명도·인도 비용. 대항력 있는 임차인 보증금 인수뿐 아니라 점유관계 정리와 인도 가능성도 실질취득원가에 반영하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상태를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가 49%”보다 중요한 것은 인수와 사용 가능성

이 사건은 감정가 4,672,696,700원에서 최저매각가 2,289,622,000원으로 내려왔고, 말소기준권리 이후의 일부 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 확인된 대항력 임차인 5건의 보증금 63,000,000원은 매수인 인수 부담으로 산정되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 기준 확인분 실질취득액은 2,352,622,000원이며, 보증금 미상 점유관계에 따른 추가 부담도 남습니다.

가격만큼 중요한 것은 토지의 용도입니다. 지목이 주차장인 토지에서 주차장과 근린생활시설의 사용 비율 제한이 존재하고, 일부 주차장을 근린생활시설로 달리 사용 중이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 여기에 을구 5-1번 질권의 법률관계, 203호의 점유 중복 여부, 보증금 미상 점유자의 인수 위험도 정리해야 합니다.