3,270,888,000원
의정부지방법원 2026타경70016. 양주시 백석읍 홍죽리 961, 양주홍죽일반산업단지 내 부동산입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 주차장이고, 철근콘크리트 및 일반철골조 일반철골조지붕 2층 건물입니다. 토지는 3,529.9㎡의 주차장 용지로, 일괄매각이며 2층 소재 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 3,270,888,000원이지만, 이 숫자만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다.
말소기준은 2025.08.05. 설정된 상도중앙새마을금고 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이후 설정된 청담자산운용앤대부주식회사 근저당과 신한카드·비엔케이캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준보다 먼저 전입한 임차·점유관계가 다수 확인돼, 등기상 소멸과 임차보증금 인수는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70016 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 홍죽리 961 · 경기도 양주시 백석읍 권율로 1257 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 주차장 |
| 토지 | 3,529.9㎡ · 지목 주차장 · 준공업지역 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 일반철골조 일반철골조지붕 2층 · 사용승인일 2015.06.26 |
| 소유자 | 이수완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,672,696,700원 / 3,270,888,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,063,322,087원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.05. 상도중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도
2015.08.27. 중소기업은행 근저당권 1,800,000,000원은 2025.08.08. 해지로 이미 말소됐고, 2025.09.15. 이애리 근저당권 90,000,000원도 2025.10.24. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.08.05. 상도중앙새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 청담자산운용앤대부 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 확인된 인수액만 63,000,000원
| 임차·점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강병구 | 1층 103호 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 2024.12.02 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 정민중 | 1층 204호 | 10,000,000원 | 1,300,000원 | 2024.03.22 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 디엘로지스, 여주안 | 203호 | 3,000,000원 | 250,000원 | 2017.11.09 | 있음 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 최상진 | 201호 | 10,000,000원 | 900,000원 | 2025.10.24 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이아론 | 1층 4호 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.05.23 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 서형덕 | 1층 102호 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2021.10.05 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 문인호 | 203호 | 미상 | 미상 | 2024.01.23 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 디엘로지 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
배당계산상 매수인에게 인수되는 것으로 반영된 보증금은 강병구 30,000,000원, 정민중 10,000,000원, 주식회사 디엘로지스·여주안 3,000,000원, 이아론 10,000,000원, 서형덕 10,000,000원으로 합계 63,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 낙찰가를 그대로 취득원가로 볼 수 없고, 3,270,888,000원 + 63,000,000원 = 최소 3,333,888,000원으로 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,270,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 35,108,880원 |
| 임차인 강병구 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 정민중 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 주식회사 디엘로지스, 여주안 보증금 | 3,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 이아론 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 서형덕 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 2번 근저당권 · 상도중앙새마을금고 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 청담자산운용앤대부주식회사 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 청담자산운용앤대부주식회사 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,230,746원 | 7,230,746원 |
| 갑구 4번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 25,092,242원 | 25,092,242원 |
| 소유자 교부 | - | 518,456,132원 |
현재 회차에서는 배당계산상 채권자 미배당액이 0원이고 소유자 잔여가 518,456,132원입니다. 그러나 대항력 임차보증금 63,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 부담으로 남습니다. 문인호·디엘로지 관련 미상 금액은 이 63,000,000원에 포함되지 않습니다.
④ 입지·용도제한 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주홍죽일반산업단지 내에 위치하며 주위는 중·소규모 공장과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 현재 이용. 근린생활시설 및 주차장으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·전기·주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 용도제한. 토지는 산업단지 주차장으로서 건축행위 허용용도가 전체 연면적의 70% 이상 주차장, 30% 이하 근린생활시설 등으로 제한돼 있습니다.
- 현 이용과 제한 확인. 평가 당시 주차장 일부를 근린생활시설로 용도를 달리 사용하고 있습니다. 위반건축물 표시는 없지만 경매 취득 전 허용용도와 실제 이용상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 토지계획. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역이며 중로1류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 402,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 중 2층 소재 부분을 포함해 일괄매각합니다. 계단·난간·차양 등 필수 부대설비는 건물가치에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확정. 확인된 63,000,000원 외에 문인호의 보증금과 디엘로지의 전입·보증금 관계를 원문서에서 재확인해야 합니다.
- 203호 관계 확인. 203호에는 주식회사 디엘로지스, 여주안과 문인호가 함께 조사돼 있으므로 실제 점유관계와 보증금 귀속을 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 구분. 강병구·정민중·최상진·서형덕은 배당요구가 접수됐지만, 대항력과 우선변제 여부는 각각 별도로 판단해야 합니다.
- 낙찰가가 내려가도 인수액은 별도. 2회·3회 유찰 시 매각가격은 낮아지지만 확인된 매수인 인수액 63,000,000원은 시나리오상 그대로 남습니다.
- 용도제한 확인. 산업단지 주차장 용지의 70% 이상 주차장·30% 이하 근린생활시설 기준과 현재 이용상태가 향후 활용계획에 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 물건은 1회 유찰돼 감정가 4,672,696,700원에서 최저가 3,270,888,000원으로 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 실제 승부처는 그보다 앞선 임차·점유관계입니다. 확인된 대항력 임차보증금만 63,000,000원이 매수인에게 넘어가므로 현재 회차의 실질취득은 최소 3,333,888,000원입니다.
더 중요한 점은 이 금액도 확정 상한이 아니라는 것입니다. 문인호는 보증금이 미상이고, 디엘로지도 전입일과 보증금이 명확하지 않습니다. 여기에 산업단지 주차장 용도의 70% 이상 주차장·30% 이하 근린생활시설 제한과 실제 이용상태까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 소멸만 확인하고 들어갈 수 있는 단순 물건이 아닙니다. 현재 회차에서는 가격보다 먼저 미상 임차관계와 실제 인수총액을 확정하는 것이 핵심입니다.
