대전지방법원 2025타경10385. 아산시 둔포면 신왕리 일원의 토지와 동식물관련시설이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2020년 6월 22일 사용승인된 강파이프구조 기타지붕 단층 시설로, 기호(3,4)는 우사, 기호(5)는 퇴비사·소독창고로 이용 중입니다. 기호(1,2) 토지는 일단지로 축사용 건축물 부지이며, 목록2는 공부상 지목이 전이지만 현황은 목장용지입니다.
등기상 말소기준은 2020년 8월 7일 도솔신용협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025년 1월 15일 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025년 9월 22일 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기재가 있습니다. 별도의 임차인은 확인되지 않으며, 현재 회차 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경10385 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 신왕리 217-8, 217-10 1동 · 충청남도 아산시 둔포면 이화동길 249-39 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설(우사, 퇴비사, 소독창고) · 축사용 건축물 부지 |
| 토지 | 660㎡ · 목장용지 · 전축사 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 채명희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 787,343,600원 / 385,799,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 204,230,889원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 단순하다
임차인 없음. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준인 도솔신용협동조합 근저당권과 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이며, 현재 회차부터 4회 유찰 시 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 385,799,000원으로 감정가 787,343,600원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰됐다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 385,799,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 270,059,300원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 189,041,510원 | 54,405,071원 | 0원 |
4회 유찰 시에는 근저당 채권 기준으로 54,405,071원의 미배당이 생기지만, 이는 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,201,186원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 도솔신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 139,597,814원 |
현재 회차에서는 채권최고액 240,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 잔여 139,597,814원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 등기부에는 2025.09.22 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기재가 있으므로, 실제 배당 단계의 권리자 표시는 최신 원본 서류와 대조가 필요합니다.
④ 농취증·원상복구 — 이 사건의 실질 핵심
매각물건명세서 비고상 목록2는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 또한 목록2는 공부상 지목이 전이지만 현황은 목장용지입니다.
또한 목록1·2 지상의 제시외 건물(강파이프 구조 기타지붕)은 매각에 포함됩니다. 따라서 토지만 보는 사건이 아니라 축사 운영 형태와 부속 시설까지 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산제2테크노밸리 일반산업단지 동측 근거리에 위치하고, 주변은 농경지와 농가 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통 이하입니다.
- 현황 이용. 우사, 퇴비사, 소독창고로 사용 중이며 기호(1,2)는 일단지로 축사용 건축물 부지입니다.
- 토지. 660㎡, 목장용지, 전축사, 평지, 사다리형, 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 일부 생산관리지역이 있고, 가축사육제한구역 관련 제한이 존재합니다.
- 건물. 2020년 6월 22일 사용승인된 강파이프구조 기타(갈바륨)지붕 단층 동식물관련시설이며 급배수설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아니라 축사·목장용지 성격의 특수 용도이고, 농지 관련 절차까지 결합돼 매수층이 제한될 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록2 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 취득 목적 확정. 경작 목적이면 원상복구가 필요하고, 축사 운영 목적이면 원상복구가 불필요하다는 사실조회회신이 있으므로 취득 목적에 따른 절차를 확인해야 합니다.
- 농지전용 여부 확인. 전용허가 여부를 아산시청에 확인하고, 허가 없이 변경됐다면 원상회복명령 가능성을 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 확인. 목록1·2 지상의 강파이프 구조 기타지붕 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다.
- 등기 최신본 대조. 근저당권이 2025.09.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기재가 있으므로 배당요구·채권자 관계를 최신 원본에서 다시 확인하세요.
- 현장 확인. 소형 차량 접근, 축사 시설 상태, 급배수, 실제 토지 경계와 현황 이용상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 농취증과 이용 가능성이 먼저다”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 일반 주거용 경매처럼 최저가 할인율만 보고 접근하기에는 위험합니다. 목록2 농지취득자격증명을 내지 못하면 보증금이 반환되지 않고, 취득 목적에 따라 원상복구 문제가 달라지며, 농지전용허가가 없었다면 원상회복명령 가능성까지 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래가 없어 이것만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 행정 리스크는 큼. 이 물건의 입찰 판단은 ‘얼마나 싸게 받느냐’보다 농취증 발급 가능 여부와 축사 목적의 적법한 이용이 가능한지를 먼저 확인하는 데서 시작해야 합니다.
