대전지방법원 2025타경10385. 아산시 둔포면 신왕리의 목장용지와 동식물관련시설을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2020년 6월 22일 사용승인된 강파이프구조 기타지붕 단층 시설로, 우사·퇴비사·소독창고로 이용되고 있습니다. 토지면적은 660㎡이며 기호 1·2 토지는 일단지의 축사용 건축물 부지입니다.
등기상 말소기준은 2020년 8월 7일 설정된 도솔신용협동조합의 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 임의경매가 개시됐고, 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 새로운 선순위 부담이 추가된 것이 아니라 기존 1번 근저당권의 권리자가 변경된 구조이며, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경10385 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 신왕리 217-8, 217-10 1동 · 이화동길 249-39 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설(우사·퇴비사·소독창고) · 목장용지 |
| 토지 | 660㎡ · 평지 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 건물 | 강파이프구조 기타(갈바륨)지붕 단층 · 2020.06.22 사용승인 |
| 소유자 | 채명희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 787,343,600원 / 385,799,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도솔신용협동조합 / 204,230,889원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 목록 1·2 지상의 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 별도 인수 권리는 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 도솔신용협동조합의 2020년 8월 7일자 근저당권 240,000,000원입니다.
2025년 9월 22일 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이뤄진 등기는 별도의 후순위 담보가 아니라 1번 근저당권 이전입니다. 따라서 말소기준일이 새로 바뀌는 것이 아니라 기존 근저당권의 순위와 성격이 이어집니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 단정할 수 없다
감정가는 787,343,600원, 현재 최저가는 385,799,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰로 감정가보다 401,544,600원 낮아졌지만, 이 물건은 우사·퇴비사·소독창고와 목장용지로 구성돼 있고 농지취득자격증명과 전용허가 여부, 원상복구 가능성을 함께 검토해야 합니다.
일반적인 실거래 비교가격이 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 현재 이용 목적을 유지할 수 있는지, 토지와 건물의 적법한 활용이 가능한지 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,201,186원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 도솔신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 139,597,814원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 근저당권 채권최고액을 배당한 뒤 소유자에게 139,597,814원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 385,799,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 270,059,300원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 189,041,510원 | 185,594,929원 | 54,405,071원 | 0원 |
4회 유찰 시에는 채권자에게 54,405,071원의 미배당이 생기지만, 이는 채권자의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물·입지 점검
- 이용상태. 기호 3·4는 동식물관련시설인 우사, 기호 5는 퇴비사와 소독창고로 이용되고 있습니다.
- 토지 현황. 기호 1·2는 일단지의 축사용 건축물 부지이며, 토지면적은 660㎡입니다. 공부상 지목과 현황이 일치하지 않는 부분이 있습니다.
- 건물 구조. 강파이프구조 기타(갈바륨)지붕 단층 건물이며, 외벽은 일부 천막 및 일부 노출, 바닥은 시멘트몰탈 마감입니다.
- 설비. 급배수설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 아산제2테크노밸리 일반산업단지 동측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지와 농가 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통 이하입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 일부 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 준보전산지와 접합니다.
- 공시지가. 77,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 농취증·원상복구 핵심
2026년 3월 20일자 둔포면 사실조회회신에 따르면, 농지를 경작 목적으로 취득할 경우에는 원상복구가 필요하고, 축사 운영 목적이면 원상복구가 필요하지 않습니다. 따라서 입찰자의 취득 목적과 향후 이용계획에 따라 부담이 달라집니다.
농지전용허가 여부는 아산시청에 확인해야 합니다. 농지전용허가를 받지 않고 현황이 변경된 경우에는 원상회복명령 대상이 될 수 있습니다. 현재 축사 용도를 유지할 계획이라도 허가 관계와 실제 운영 가능 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 2의 농지취득자격증명을 매각결정에 필요한 시점까지 제출할 수 있는지 둔포면에 확인하세요.
- 취득 목적 확정. 경작 목적이면 원상복구 필요, 축사 운영 목적이면 원상복구 불필요하다는 회신 내용을 실제 계획과 대조하세요.
- 농지전용허가. 기존 변경 상태가 적법한지, 미허가 변경으로 원상회복명령 가능성이 있는지 아산시청에 확인하세요.
- 지목·현황 차이. 목록 2의 공부상 지목은 전, 현황은 목장용지이므로 공부와 현황을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 목록 1·2 지상의 강파이프구조 기타지붕 제시외 건물이 함께 매각되는 범위를 확인하세요.
- 권리자 변경. 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기와 배당요구·채권계산서를 원본에서 대조하세요.
- 현장 접근성. 소형 차량 접근 가능 여부와 도로접면 상태, 축사 운영에 필요한 차량 동선을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지 관련 사실조회회신을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 인허가가 어렵다”
등기와 임차 관계만 보면 매수인 인수 0원으로 단순합니다. 현재 최저가에서도 근저당권 240,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금이 139,597,814원으로 계산됩니다. 권리분석 자체가 이 사건의 가장 큰 난관은 아닙니다.
실제 승부처는 농지취득자격증명, 취득 목적, 농지전용허가와 원상복구입니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 농취증을 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않고, 이용 목적에 따라 원상복구 필요 여부도 달라집니다. 권리는 통과, 가격 평가는 보류, 인허가 확인은 필수. 이 세 문장이 본건의 결론입니다.
