의정부지방법원 2026타경70199. 의정부시 낙양동 반도유보라아이비파크 507동 23층 2304호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 정진윤이며, 2020.06.09. 거래가액 374,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 280,500,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당권과 다수의 압류·가압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리만큼 눈에 띕니다. 감정가 451,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 315,700,000원, 감정가의 70%입니다. 최근 12개월 동일 단지 실거래 평균은 440,416,666원이고, 최신 2026.08 거래는 437,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 71.7%에 해당해 가격 차이가 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70199 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 낙양동 763 반도유보라아이비파크 제507동 제23층 2304호 · 경기도 의정부시 용민로 304 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9454㎡ · 지상 30층 건물 내 23층 |
| 소유자 | 정진윤 · 2020.06.09. 거래가액 374,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 315,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 8,647,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준권리는 2020.06.09. 우리은행 근저당권이며, 이후 남아 있는 국민은행 근저당권과 국세·지방세 관련 압류, 근로복지공단·엠지캐피탈·소의영·강수자·박갑철·김경태·제이비우리캐피탈의 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 71.7%
반도유보라아이비파크는 939세대, 사용승인일은 2017.09.22입니다. 비교 표본은 전용 84.95㎡ 안팎을 중심으로 한 최근 실거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 440,416,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 10 | 437,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 26 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 18 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 18 | 463,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 12 | 458,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 9 | 439,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 21 | 414,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 5 | 426,000,000원 |
| 2026.07 | 81.14㎡ | 20 | 438,000,000원 |
| 2026.07 | 81.14㎡ | 29 | 440,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 440,416,666원 |
표본의 최저 거래가는 414,000,000원, 최고 거래가는 463,000,000원이고 최신 거래는 2026.08의 437,000,000원입니다. 현재 최저매각가 315,700,000원은 최근 평균보다 124,716,666원 낮으며, 최근 12개월 평균의 71.7%입니다. 임차인 인수액이 없어 현재 회차의 실질취득 기준도 315,700,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,219,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 280,500,000원 | 280,500,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 204,000,000원 | 29,980,200원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 34,113,870원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 55,146,155원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소의영 | 10,255,553원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 강수자 | 14,776,031원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 박갑철 | 8,647,319원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 김경태 | 22,994,215원 | 0원 |
| 10. 강제경매개시결정 · 박갑철 | - | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 | 8,647,319원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 39,415,337원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 678,495,799원 중 예상배당은 310,480,200원, 미배당액은 368,015,599원입니다. 후순위 채권의 미배당은 발생하지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 후순위 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 315,700,000원 | 310,480,200원 | 368,015,599원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 220,990,000원 | 217,096,140원 | 461,399,659원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 154,693,000원 | 151,727,298원 | 526,768,501원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 16.67%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송양중학교 남측 인근이며 주위에 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 30층 건물 내 23층 소재이며 급배수·위생·난방·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,458,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구(민락2)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 315,700,000원은 최근 12개월 평균 440,416,666원의 71.7%, 최신 거래 437,000,000원보다 낮습니다.
- 임차인. 임차인 조사 대상은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차 기준 채권 미배당액 368,015,599원은 매수인 인수액과 구분해 판단해야 합니다.
- 소유자 관계. 현재 소유자는 정진윤으로 등기되어 있으므로 점유 및 인도 상태는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관계 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 강한 물건
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격은 이미 한 차례 유찰돼 감정가 451,000,000원에서 315,700,000원까지 낮아졌습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 440,416,666원의 71.7%이며, 최신 거래 437,000,000원에도 크게 못 미칩니다. 다만 세금 압류 3건의 당해세 여부는 배당에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다. 권리상 인수 부담은 없고, 현재 가격에는 시세 대비 할인 폭이 확인되는 물건으로 정리할 수 있습니다.
