108,500,000원
대전지방법원 2025타경10842. 천안시 서북구 쌍용동 일성아파트 305동 17층 1703호입니다. 감정가 155,000,000원에서 현재 최저매각가는 108,500,000원으로 내려왔고, 매각기일은 2026.09.14입니다. 현 소유자는 주식회사일경원으로 2021.10.13 매매를 원인으로 2021.11.26 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 178,000,000원이었습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 임차권자 박윤지는 2021.11.26 전입·점유를 시작했고 2021.12.01 확정일자를 갖춘 뒤 보증금 170,000,000원에 대한 주택임차권등기를 2024.01.04 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.01.21이므로 임차인의 대항요건이 먼저입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질 부담이 보증금 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경10842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용17길 25, 305동 17층1703호 (쌍용동,일성아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.68㎡ · 주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니 등) · 17층 건물 내 17층 |
| 사용승인 | 1994.12.09 |
| 소유자 | 주식회사일경원 · 2021.10.13 매매 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,878,225원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 해소
과거 한국주택은행·삼성화재·신한은행·국민은행의 근저당, 한국광해관리공단 전세권, 가압류들은 이미 등기부상 말소돼 현재 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다. 현 경매의 말소기준은 2025.01.21 강제경매개시결정입니다. 반면 박윤지의 전입·점유는 2021.11.26, 확정일자는 2021.12.01, 임차권등기는 2024.01.04로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박윤지 건물의 전부 | 170,000,000원 | 2021.11.26 2021.12.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 1명 보증기관 중복신고 아님 |
② 시세 비교 — 할인은 크지만, 최근 흐름은 하락
동일 단지 ‘일성3차(능수)’ 전용 59.68㎡의 최근 거래는 2025.08~2026.08 사이 130,000,000원~165,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 149,800,000원, 최신 거래는 2026.08의 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.68㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.68㎡ | 14 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 59.68㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.68㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.68㎡ | 15 | 152,000,000원 |
| 2026.04 | 59.68㎡ | 7 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 59.68㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 59.68㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 59.68㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2025.11 | 59.68㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 59.68㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 59.68㎡ | 6 | 157,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 149,800,000원 |
확약 이행을 전제로 한 현재 실질취득 108,500,000원은 최근 12개월 평균 149,800,000원의 72.4%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 비교해도 금액 차이가 큽니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -2.4%로 하락 방향이므로, 전체 평균 150,416,666원만 보고 시세를 높게 잡는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,319,000원 |
| 1. 임차인 박윤지 보증금 | 170,000,000원 | 106,181,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 178,878,225원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원칙상 임차인 미배당액은 63,819,000원입니다. 다만 제출된 확약서가 유효하게 이행되는 경우 매수인이 이 잔액을 부담하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 구조이므로 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담이 잘 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 70% | 108,500,000원 | 63,819,000원 | 108,500,000원* |
| 12회 유찰 시 · 56% | 86,800,000원 | 85,162,400원 | 86,800,000원* |
| 13회 유찰 시 · 44.8% | 69,440,000원 | 102,209,920원 | 69,440,000원* |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없으면 낙찰가가 108,500,000원에서 86,800,000원, 69,440,000원으로 내려갈수록 임차인 미배당액이 각각 63,819,000원, 85,162,400원, 102,209,920원으로 늘어납니다. 그래서 최저가만 내려간다고 실질 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 그 임차인의 잔액 인수는 실질 0원*이 되어 낙찰가 자체가 실질취득액이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 쌍용동 ‘쌍용2동 행정복지센터’ 북측 인근이며, 주위는 시가지 후면 공동주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 발코니 등을 갖춘 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물이며 본건은 17층 1703호, 사용승인일은 1994.12.09입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류 및 소로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 일성3차(능수) 768세대이고 동일면적 거래는 최근에도 이어지고 있으나, 경매 평균 유찰 횟수가 9.4회인 점은 환금성 판단에서 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 미변제 잔액 미청구, 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 및 원본 서류에서 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 박윤지 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근시세. 최근12개월 평균 149,800,000원, 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 보고 전체 평균 150,416,666원만으로 가격을 판단하지 않습니다.
- 하락추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -2.4%이므로 현재 할인율이 크더라도 향후 시세를 낙관적으로만 보지 않아야 합니다.
- 11회 유찰 원인 확인. 단지 평균 9.4회 유찰과 본건 11회 유찰의 원인이 권리서류, 점유·명도, 시장성 중 어디에 있는지 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유를 서류로 없애야 하는 물건”
현재 최저가 108,500,000원은 최근 12개월 평균 149,800,000원의 72.4%라 숫자만 보면 충분히 낮습니다. 그러나 이 물건이 11회나 유찰된 배경에는 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 임차권이라는 강한 경계요인이 있습니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 63,819,000원의 잔액 인수가 발생하는 구조입니다.
반대로 제출된 확약이 그대로 유효·이행된다면 상황은 크게 달라집니다. 대항력 포기·잔액 미청구·임차권등기 말소 동의로 박윤지 임차인의 인수위험이 실질적으로 0원*이 되기 때문입니다. 그러면 108,500,000원 자체가 실질취득액이 되고 최근 시세 대비 가격 여유도 생깁니다. 다만 최근 시장 흐름은 -2.4% 하락이고, 본건 11회·단지 평균 9.4회라는 유찰 이력도 무겁습니다. 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약 확인이 끝나기 전에는 안전형으로 보면 안 된다.”입니다.
* 배당계산 원칙상 현재 회차 미배당 보증금 63,819,000원. 다만 경매신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출한 사실을 전제로 실질 인수 0원으로 평가했습니다.