의정부지방법원 2026타경70318. 동두천시 상패동 삼화국민주택 비동 1층 104호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현 소유자는 백승곤으로, 2022년 4월 16일 매매를 원인으로 2022년 7월 15일 소유권을 이전받았고 거래가액은 32,500,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 없으며, 이번 경매의 말소기준은 2025년 10월 10일 주식회사오케이저축은행 가압류 21,292,138원입니다. 뒤이어 광주은행·한화생명보험· 제이티친애저축은행의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 중요한 것은 현재 가격이 최근 시장가격보다 실제로 낮은가입니다. 전체 12건 평균은 36,083,333원이지만, 최근 12개월 3건 평균은 27,666,666원으로 내려왔고 최신 2026년 6월 거래도 30,000,000원입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 28.9% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균만 보고 최저가 30,100,000원을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 상패동 201-1 삼화국민주택 비동 1층 104호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 전용면적 | 50.13㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 104호 · 사용승인 1990.07.25 |
| 소유자 | 백승곤 · 2022.04.16 매매 · 거래가액 32,500,000원 · 2022.07.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 30,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 22,774,077원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 등기상 근저당권은 없습니다. 1990년 동두천시 근저당권과 2008년 운봉새마을금고 근저당권은 각각 과거에 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서는 갑구 10번 오케이저축은행 가압류가 말소기준이며, 이후 광주은행 가압류, 한화생명보험 가압류, 오케이저축은행의 강제경매개시결정, 제이티친애저축은행 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰됐지만 최근 평균보다 높다
삼화국민주택 전용 50.13㎡의 실거래 12건 중 최근 거래를 보면 가격 흐름이 뚜렷합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 27,666,666원이고, 최신 거래는 2026년 6월 30,000,000원입니다. 현재 최저가 30,100,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 50.13㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2025.11 | 50.13㎡ | 1 | 10,000,000원 |
| 2025.11 | 50.13㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.04 | 50.13㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2024.09 | 50.13㎡ | 1 | 37,000,000원 |
| 2024.07 | 50.13㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2024.06 | 50.13㎡ | 3 | 25,000,000원 |
| 2024.04 | 50.13㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2023.04 | 50.13㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2023.04 | 50.13㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2023.03 | 50.13㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2023.02 | 50.13㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.13㎡ | 3건 | 27,666,666원 |
전체 12건 평균은 36,083,333원이지만 이 값에는 2023년의 55,000,000원, 50,000,000원 같은 과거 고가 거래가 함께 들어 있습니다. 반면 최근 12개월 평균은 27,666,666원으로 낮아졌고, 최근 거래군과 이전 거래군의 차이는 -28.9%입니다. 현재 최저가 30,100,000원은 전체 평균 대비로는 83.4%지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 평균 대비로는 108.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 941,800원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 21,292,138원 | 21,292,138원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 11,531,810원 | 7,866,062원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 39,762,476원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 제이티친애저축은행 주식회사 | 16,912,091원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 30,100,000원에서 채권 총액 89,498,515원 중 예상 배당은 29,158,200원, 미배당은 60,340,315원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 우선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원이지만 가격 하락과 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 30,100,000원 | 29,158,200원 | 60,340,315원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 21,070,000원 | 20,290,740원 | 69,207,775원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 14,748,999원 | 14,083,517원 | 75,414,998원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 청구액은 22,774,077원이지만 배당 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 회차가 더 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당 규모는 60,340,315원에서 69,207,775원, 75,414,998원으로 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상패동행정복지쎈터 북서측 인근. 동두천시 외곽지역으로 단독주택, 전·답 등 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1990.07.25입니다. 기본적인 급배수·위생·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·성장관리권역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 삼화국민주택은 37세대이며, 확인된 동일 면적 실거래는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 12건 평균 36,083,333원보다 최근 12개월 평균 27,666,666원과 최신 거래 30,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 28.9% 낮아졌습니다. 현재 최저가 30,100,000원에 별도 가격 안전마진이 있는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 거주자 부재로 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준은 2025.10.10 오케이저축은행 가압류이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 입찰 직전 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구 및 우선채권을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 싸지 않다
이 물건은 등기상 구조만 보면 비교적 단순합니다. 현재 근저당권이 없고, 2025년 10월 10일 오케이저축은행 가압류를 기준으로 뒤 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 최저가 30,100,000원은 최근 12개월 평균 27,666,666원보다 8.8% 높고, 최신 거래 30,000,000원과 사실상 비슷한 수준입니다. 더구나 최근 시세 추세는 -28.9%입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이지만, 현재 회차 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 없다입니다.
