120,400,000원
의정부지방법원 2026타경70341. 의정부동 드어반트라움 11층 1104호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 박주현은 2022.02.26 임대차계약, 2022.02.28 확정일자, 2022.03.30 점유개시, 2022.03.31 주민등록을 마쳤고 보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2024.02.27 주식회사 케이뱅크 가압류입니다.
따라서 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 박주현의 보증금은 별개입니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 1번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 120,400,000원에서 집행비용 2,485,600원을 먼저 빼면 임차인 배당은 117,914,400원이고, 미배당 52,085,600원이 그대로 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-10 드어반트라움 11층 1104호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 평화로483번길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 지하1층/지상22층 중 11층 |
| 소유자 | 정지운 · 2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 120,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2024.02.27 주식회사 케이뱅크 가압류 13,099,838원입니다. 이후 주식회사에이치비저축은행, 주식회사 디지비캐피탈, 경기신용보증재단, 소상공인시장진흥공단, 국민건강보험공단, 씨앤에이치캐피탈 주식회사 등의 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 박주현은 2022.03.31 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있어, 이 임차보증금의 미배당분은 소멸되지 않고 매수인에게 이어집니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박주현 | 제1104호 전체 · 주거 (임차권등기) | 2022.03.31 | 2022.02.28 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 가격 비교 — 최저가 87.4%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
비교 거래는 드어반트라움의 2022.05~2022.06 거래 12건입니다. 평균은 137,689,166원, 최저 118,000,000원, 최고 161,250,000원이며 최신 거래는 2022.06의 145,090,000원입니다. 표면 최저가 120,400,000원은 이 평균의 87.4%이지만, 대항력 임차보증금의 미배당 인수를 더하면 판단이 완전히 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 37.36㎡ | 4 | 145,090,000원 |
| 2022.06 | 40.49㎡ | 10 | 161,250,000원 |
| 2022.06 | 37.36㎡ | 6 | 147,850,000원 |
| 2022.06 | 34.41㎡ | 12 | 141,430,000원 |
| 2022.06 | 36.04㎡ | 12 | 138,900,000원 |
| 2022.06 | 37.36㎡ | 10 | 138,990,000원 |
| 2022.06 | 34.41㎡ | 10 | 132,380,000원 |
| 2022.06 | 37.36㎡ | 14 | 138,380,000원 |
| 2022.06 | 36.04㎡ | 10 | 132,000,000원 |
| 2022.06 | 34.41㎡ | 6 | 126,000,000원 |
| 2022.05 | 36.04㎡ | 6 | 132,000,000원 |
| 2022.05 | 36.04㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 137,689,166원 |
현재 회차에서 낙찰가를 최저가로 가정하면 매각대금 120,400,000원에 보증금 미배당분 52,085,600원을 더한 실질취득은 172,485,600원입니다. 이는 감정가 172,000,000원보다도 높고, 비교 거래의 평균 137,689,166원·최신 거래 145,090,000원·최고가 161,250,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 “1회 유찰돼 30% 싸졌다”는 해석은 경제적으로 성립하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 120,400,000원 | 52,085,600원 | 172,485,600원 |
| 2회 유찰 시 | 84,280,000원 | 87,637,040원 | 171,917,040원 |
| 3회 유찰 시 | 58,995,999원 | 112,465,929원 | 171,461,928원 |
③ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,600원 |
| 1. 임차인 박주현 보증금 | 170,000,000원 | 117,914,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 13,099,838원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이치비저축은행 | 46,253,854원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 디지비캐피탈 | 59,393,661원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 박주현 | 170,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 씨앤에이치캐피탈 주식회사 | 214,082,078원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금 중 52,085,600원은 미배당되어 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부1동주민센터 북서측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 도시형생활주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 의정부역 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상22층 건물의 11층 1104호이며 위생·급배수·승강기·소화전·난방·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 4필 일단의 부정형 토지이며 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 폐기물매립시설 설치제한지역 관련 제한이 확인됩니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래 표본. 드어반트라움은 28세대이며 준공일은 2019.05.03입니다. 비교 거래 12건은 2022.05~2022.06에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 최저가 120,400,000원에 인수 예상액 52,085,600원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액 87,637,040원, 3회 유찰 시 112,465,929원으로 커집니다. 낙찰가 하락이 곧 총 취득부담 하락으로 이어지지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 박주현의 임대차계약일, 전입, 점유개시, 확정일자, 임차권등기와 배당요구 관계를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 박주현과 강제경매 신청채권자 박주현이 동일하므로 임대차의 실체와 채권 관계를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 시장가격 보수적 적용. 비교 거래는 2022.05~2022.06 거래이므로, 현재 실질취득 172,485,600원을 단순히 최저가 비율 87.4%로 평가해서는 안 됩니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 거의 안 내려간다”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 120,400,000원까지 내려와 겉으로는 비교 실거래 평균 137,689,166원보다 낮아 보입니다. 하지만 박주현의 대항력 있는 보증금 170,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 배당 후 남는 52,085,600원을 매수인이 인수하면 실질취득은 172,485,600원입니다. 추가 유찰 시에도 인수액이 반대로 커지면서 실질취득은 171,917,040원, 171,461,928원 수준으로 유지됩니다.
후순위 가압류와 압류가 소멸한다는 점만 보면 권리구조가 정리돼 보이지만, 대항력 임차보증금의 미배당분이 살아남는 사건이라 매수인 관점의 경제적 부담은 큽니다. 비교 실거래 평균 137,689,166원과 최신 거래 145,090,000원보다 실질취득이 높으므로, 현 회차를 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기 어렵습니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 높다. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
