의정부지방법원 2026타경70341. 의정부시 의정부동 드어반트라움 11층 1104호, 전용 37.36㎡ 오피스텔입니다. 감정가 172,000,000원이 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 84,280,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 상당한 할인처럼 보이지만, 이 물건은 낙찰가격만으로 투자성을 판단하면 안 되는 경매입니다.
등기부에는 임차인 박주현의 보증금 170,000,000원에 관한 주택임차권등기가 존재합니다. 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건의 진짜 취득가격은 84,280,000원이 아니라, 실질적으로 보증금 170,000,000원 안팎을 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-10 드어반트라움 11층 1104호 도로명주소: 경기도 의정부시 평화로483번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 37.36㎡ · 지하 1층 / 지상 22층 중 11층 |
| 건물 및 단지 | 철근콘크리트구조 · 2019.05.03 준공 · 28세대 |
| 소유자 | 정지운 · 2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원 |
| 감정가 | 172,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,280,000원 · 감정가의 49% · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 박주현 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 현재 이용상태 | 오피스텔 · 임대관계 및 현재 실제 점유상태 추가 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 매수인에게 보증금 잔액이 넘어온다
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
|
박주현 제1104호 전체 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.03.31 확정 2022.02.28 점유개시 2022.03.30 |
170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 실제 임차인 | 박주현 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.02.26 |
| 보증금 | 170,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.12.03 · 을구 순위 1번 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2024.12.03 |
| 예상 우선배당 | 82,362,960원 |
| 예상 미배당 | 87,637,040원 |
| 매수인 인수 | 87,637,040원 (현재 회차 가정) |
임차인 박주현은 2024.12.03 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기는 말소기준보다 늦지만, 그 등기일만으로 대항력의 순서를 판단해서는 안 됩니다. 기존 전입신고와 점유에 기초한 대항력이 문제의 핵심입니다.
매각물건명세서에는 다음과 같은 인수권리가 명시되어 있습니다.
③ 보증금 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 같다
현재 최저매각가 84,280,000원에 낙찰되고, 집행비용으로 1,917,040원이 먼저 지급된다고 가정하면, 임차인은 82,362,960원을 배당받습니다. 남은 보증금 87,637,040원은 매수인이 인수합니다.
+ 임차보증금 인수 87,637,040원
= 실질취득 171,917,040원
실질취득은 임차보증금 170,000,000원과 집행비용 추정분을 반영한 수준입니다. 취득세 등 별도 비용은 포함되지 않았습니다.
낙찰가가 하락하면 배당 재원이 줄어드는 만큼 보증금 미배당 잔액이 늘어납니다. 즉, 단순히 유찰을 기다린다고 실질취득가격이 같은 비율로 떨어지지 않습니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 84,280,000원 | 87,637,040원 | 171,917,040원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 58,995,999원 | 112,465,929원 | 171,461,928원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 41,297,199원 | 129,846,151원 | 171,143,350원 |
회차별 수치는 각 매각가격과 배당·인수 추정치를 합산한 값입니다. 집행비용 추정 차이로 총액에 소폭 차이가 있지만, 보증금 인수가 유지되는 한 실질취득은 약 170,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 배당순위·조세채권 등 실제 배당 조건에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 기준은 84,280,000원이 아니라 실질취득가격
드어반트라움의 제시된 실거래 표본은 총 12건이며, 거래금액 평균은 137,689,166원입니다. 대상 호수의 전용면적은 37.36㎡이고, 비교 표본에는 34.41㎡·36.04㎡·37.36㎡·40.49㎡가 혼재되어 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 37.36㎡ | 4 | 145,090,000원 |
| 2022.06 | 40.49㎡ | 10 | 161,250,000원 |
| 2022.06 | 37.36㎡ | 6 | 147,850,000원 |
| 2022.06 | 34.41㎡ | 12 | 141,430,000원 |
| 2022.06 | 36.04㎡ | 12 | 138,900,000원 |
| 2022.06 | 37.36㎡ | 10 | 138,990,000원 |
| 2022.06 | 34.41㎡ | 10 | 132,380,000원 |
| 2022.06 | 37.36㎡ | 14 | 138,380,000원 |
| 2022.06 | 36.04㎡ | 10 | 132,000,000원 |
| 2022.06 | 34.41㎡ | 6 | 126,000,000원 |
| 2022.05 | 36.04㎡ | 6 | 132,000,000원 |
| 2022.05 | 36.04㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 137,689,166원 |
제시된 거래 평균은 약 1.38억이고, 최신거래로 표시된 2022.06 거래는 145,090,000원입니다. 현재 최저가 84,280,000원만 비교하면 평균의 61.2%에 불과하지만, 이것은 보증금 인수 부담을 제외한 착시입니다.
실질취득 추정액 171,917,040원을 기준으로 하면 거래 평균의 약 124.9%이며, 최신거래로 제시된 145,090,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 제시된 실거래 표본 대비 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다. 다만 비교 거래가 오래된 만큼 현재 시세는 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,917,040원 |
| 1. 임차인 박주현 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 가압류 · 케이뱅크 | 13,099,838원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 에이치비저축은행 | 46,253,854원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 디지비캐피탈 | 59,393,661원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 박주현 | 170,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 씨앤에이치캐피탈 | 214,082,078원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금의 미배당 잔액 87,637,040원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 박주현과 임차권자 박주현의 동일한 보증금 채권은 별개 보증금으로 이중 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당표입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부1동주민센터 북서측 인근에 있으며, 주변에 오피스텔·근린생활시설·아파트·도시형생활주택 등이 혼재합니다. 감정상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 의정부역 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 22층 건물로, 승강기·소화전·급배수·난방·주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역에 해당하며 과밀억제권역·철도보호지구·한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고, 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 28세대 소규모 오피스텔이며 최근으로 제시된 거래 표본도 2022년 자료이므로, 현재 거래 가능 가격과 매수 수요 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 검증. 박주현의 대항력·우선변제권 및 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 조건을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 예상배당 82,362,960원과 인수 87,637,040원은 추정치이므로 실제 채권액, 배당순위 및 집행비용을 재검토해야 합니다.
- 임대차 실질 확인. 임차권자와 신청채권자가 박주현으로 기재된 경위, 계약서, 보증금 지급증빙, 임차권등기명령 및 경매 신청채권의 근거를 대조해야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 현재 점유자를 확인하고 임차보증금 반환과 인도 문제를 함께 검토해야 합니다. 단순한 일반 명도 사건으로 취급하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준 입찰. 낙찰대금만 보지 말고 인수보증금을 합산해 투자 상한을 판단해야 합니다. 추가 유찰이 있더라도 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 현 시세 재확인. 실거래 표본이 2022년 자료이므로 최근 유사 오피스텔 거래, 실제 매물 가격 및 임대 수요를 확인해야 합니다.
- 부가비용. 취득세, 미납 관리비, 인수보증금 반환에 필요한 자금, 관련 세금·공과금 등 별도 부담을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가와 49% 취득가격은 다르다”
이 경매의 핵심은 가격 할인이 아니라 임차보증금 인수입니다. 최저매각가 84,280,000원은 감정가 172,000,000원의 49%에 불과하지만, 임차인 박주현의 보증금 170,000,000원 중 미배당 잔액을 떠안는 구조 때문에 현재 회차 실질취득은 171,917,040원으로 추정됩니다.
이는 제시된 실거래 평균 137,689,166원의 약 124.9%이며, 3회 또는 4회 유찰을 가정해도 실질취득액은 약 1.71억 수준을 유지합니다. 실거래 비교 표본이 2022년 자료라는 한계까지 고려하면, 현 시점에서 뚜렷한 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다.
여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 관계 확인, 소규모 오피스텔의 환금성, 미배당 보증금 인수 부담까지 겹칩니다. 말소되는 후순위 등기가 많다는 사실만으로 안전한 경매가 되는 것은 아닙니다. 핵심 선순위 임차권과 실질취득 구조를 검토하지 않은 입찰은 피해야 합니다.
