4,576,000원
대전지방법원 2025타경11203. 천안시 서북구 두정동 주공아파트 106동 204호입니다. 현재 최저매각가는 4,576,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 할인율을 계산하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 이 물건에는 경매개시결정 전에 대항력을 취득한 임차인 윤환식이 있고, 임차보증금이 170,000,000원입니다. 배당으로 회수되지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 입찰가격이 낮아지는 만큼 인수액이 커집니다. 현재 회차 기준 최저가 4,576,000원에 예상 인수액 165,906,368원을 더하면 실질 부담은 약 170,482,368원입니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 139,750,000원과 비교하면 약 122.0%, 최신 거래 130,000,000원과 비교하면 약 131.1%입니다. 즉 최저가 4,576,000원은 가격 메리트가 아니라 인수형 권리구조가 만든 착시입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 527 주공아파트 106동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 20층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 송양미 · 2022.03.11 소유권이전 · 거래가액 184,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 4,576,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,207,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다
이 사건의 말소기준은 2025.02.07 강제경매개시결정입니다. 반면 윤환식의 전입신고와 점유개시는 2022.03.11, 확정일자도 2022.03.11입니다. 임차권등기는 2024.01.09 이루어졌으며, 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 매각물건명세서에도 보증금 170,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤환식 | 건물의 전부 | 170,000,000원 | 2022.03.11 | 2022.03.11 | 2024.01.09 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
2024.04.04 부기된 11-2 임차권경정은 11번 임차권의 임대차계약일자를 2022.03.09로 정정한 내용입니다. 별도의 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 최저가 착시 — 유찰돼도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 예상 인수액 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 4,576,000원 | 165,906,368원 | 170,482,368원 |
| 11회 유찰 시 | 3,203,200원 | 167,254,458원 | 170,457,658원 |
| 12회 유찰 시 | 2,242,240원 | 168,198,120원 | 170,440,360원 |
표가 이 사건의 구조를 그대로 보여줍니다. 낙찰가가 4,576,000원 → 3,203,200원 → 2,242,240원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액은 반대로 커집니다. 결국 실질취득은 임차보증금 170,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 추가 유찰 자체가 일반적인 무인수 물건처럼 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
주공그린(8단지) 동일 평형 59.97㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 139,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 130,000,000원입니다. 현재 최저가 자체는 최근 평균의 3.3%에 불과하지만, 이 수치는 투자 판단용 할인율로 사용할 수 없습니다. 대항력 있는 임차보증금 인수를 포함해야 하기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 14 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 16 | 154,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 7 | 138,500,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 17 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 18 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 2 | 139,500,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 16 | 135,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 139,750,000원 |
거래 범위는 120,000,000원~154,000,000원이고 최근 12개월 평균은 139,750,000원입니다. 이에 비해 임차보증금 자체가 170,000,000원으로 평균보다 높고, 현재 회차 낙찰가와 인수액을 합한 부담은 약 170,482,368원입니다. 감정가 162,000,000원보다도 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 482,368원 |
| 1. 임차인 윤환식 보증금 | 170,000,000원 | 4,093,632원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 178,207,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
윤환식 보증금의 예상 미배당액은 165,906,368원으로 매수인 인수입니다. 집행비용·배당순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안신대초등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·교육시설·근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통입니다.
- 규모. 주공그린(8단지) 947세대, 사용승인 기준 1996.11.01, 동일 평형 59.97㎡ 거래가 확인됩니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,232,000원/㎡입니다. 단지 주변 포장도로와 단지 내 도로로 접근 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽식조 평슬래브지붕 20층 건물의 2층 204호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가에 현혹되지 않기. 4,576,000원이 취득원가가 아닙니다. 현재 예상 인수액 165,906,368원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 윤환식의 보증금 170,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 조건을 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 실질취득 상한 점검. 최근 12개월 평균 139,750,000원, 최신 거래 130,000,000원과 비교하면 현재 실질 부담은 시세 이상입니다.
- 추가 유찰의 착시. 11회·12회 유찰 시에도 인수액이 늘어 낙찰가와 인수액의 합은 170,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 배당 원본 확인. 집행비용과 선순위 조세 등에 따라 임차인 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 4,576,000원 ≠ 4,576,000원짜리 아파트”
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 윤환식은 2022.03.11 전입·점유·확정일자를 갖추고, 2024.01.09 임차권등기와 배당요구를 했습니다. 현재 예상배당으로는 보증금 중 165,906,368원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
그래서 10회 유찰된 현재 최저가 4,576,000원은 매력적인 할인 가격으로 해석할 수 없습니다. 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 약 170,482,368원이고, 최근 12개월 동일 평형 평균 139,750,000원 및 최신 거래 130,000,000원을 모두 웃돕니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 커져 전체 부담은 임차보증금 수준에서 거의 유지됩니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득가는 시세보다 높다. 이 물건의 결론입니다.
