의정부지방법원 2026타경70605. 의정부시 가능동 금광포란재이너스아파트 101동 4층 401호, 전용 84.62㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 박승훈이며, 말소기준은 2008.07.23. 하나은행 근저당권 147,600,000원입니다. 이후의 하나은행 추가 근저당, 위메프·국민은행 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 300,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 210,000,000원입니다. 같은 단지 같은 전용면적의 최근 12개월 평균은 297,800,000원, 최신 거래는 300,000,000원입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 1.2% 높은 흐름인 가운데 현재 최저가는 최근 평균의 70.5% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70605 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 350-3 금광포란재이너스아파트 101동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.62㎡ · 지상 22층 중 4층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 156,288,822원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 2008년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2008.07.23. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 같은 은행의 2008.07.28. 추가 근저당과 그 이후 위메프 가압류, 국세·지방세 압류, 국민은행 가압류 및 2026년 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 시세의 70.5%
금광포란재이너스 동일 평형 전용 84.62㎡의 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 297,800,000원, 최신 거래는 2026.07. 300,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.2% 높아진 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.62㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.62㎡ | 12 | 299,000,000원 |
| 2026.01 | 84.62㎡ | 13 | 305,000,000원 |
| 2026.01 | 84.62㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 84.62㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2025.07 | 84.62㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2025.04 | 84.62㎡ | 2 | 287,000,000원 |
| 2025.04 | 84.62㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 84.62㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2025.01 | 84.62㎡ | 19 | 297,000,000원 |
| 2024.12 | 84.62㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2024.12 | 84.62㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.62㎡ | 5건 | 297,800,000원 |
현재 최저매각가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 297,800,000원보다 87,800,000원 낮고, 그 비율은 70.5%입니다. 최신 실거래 300,000,000원과 비교해도 최저가가 90,000,000원 낮습니다. 인수액이 0원인 현재 시뮬레이션에서는 실질취득액도 210,000,000원으로 볼 수 있어 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 147,600,000원 | 147,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 위메프 | 212,526,918원 | 22,660,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 57,018,534원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 채권자 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 453,145,452원, 채권자 예상배당은 206,260,000원, 미배당액은 246,885,452원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 246,885,452원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 309,003,452원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 352,486,052원 | 0원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건도 이미 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 147,000,000원, 다시 유찰되면 102,900,000원까지 낮아지지만, 현재 210,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 70.5%이므로 가격 측면에서는 이미 상당한 할인 구간입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부고등학교 남동측에 위치하며 주변은 단독·다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공공기관 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 1호선 녹양역이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 22층 건물의 4층 401호이며 사용승인은 2008.07.04.입니다. 도시가스 개별난방, 위생 급배수, 승강기 설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 금광포란재이너스는 265세대이며 대상 평형은 전용 84.62㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 297,800,000원과 최신 거래 300,000,000원을 기준으로 응찰가 상한을 판단하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액이 있는지 원본으로 확인하세요. 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 자료는 없지만 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사, 현장 점유를 반드시 대조하세요.
- 설비 상태. 내부확인이 되지 않아 설비 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘확인’이 남은 할인 구간
이 물건의 말소기준은 2008년 하나은행 근저당이고 그 이후 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 300,000,000원에서 한 차례 유찰돼 210,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 297,800,000원의 70.5%, 최신 거래 300,000,000원보다 90,000,000원 낮습니다. 다만 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 폐문부재로 확인되지 않은 임대관계는 반드시 입찰 전 점검해야 합니다. 가격은 매력적이지만, 세금과 점유 확인을 끝낸 뒤 들어가야 하는 물건입니다.
