의정부지방법원 2025타경1402. 남양주시 화도읍 창현리 지산빌 202동 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형 연립)이며 전유면적은 78.42㎡입니다. 공부상 전유부분 외에 다락층이 있는 복층구조라는 점도 확인됩니다. 현 소유자 한경현은 2021년 매매가 278,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 서울축산업협동조합이 채권최고액 201,600,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 국세 압류, 국민행복기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 서민금융진흥원 관련 갑구 5-2 가압류 경정은 등기 일자와 채권액이 확인되지 않아 배당계산에서 제외되어 있으므로, 이 부분은 원문 등기를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1402 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 창현리 446-4 202동 5층 504호 · 도로명 경기도 남양주시 화도읍 폭포로 27-14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(도시형생활주택-단지형 연립) · 전유 78.42㎡ · 5층 504호 · 다락층이 있는 복층구조 |
| 소유자 | 한경현 (2021.07.19 소유권이전 · 2021.06.22 매매 · 거래가 278,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 219,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 161,419,788원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 한 항목은 원문 대조 필요
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계까지 확정됐다고 단정하기보다는 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전에 다시 확인하는 편이 안전합니다. 권리상 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 한 번 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
지산빌 201동·202동·203동은 총 49세대, 사용승인일은 2018.12.17입니다. 대상 전유면적 78.42㎡와 매칭된 최근 거래는 1건이며, 2025년 9월 전용 76.64㎡·2층이 175,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 76.64㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.42㎡ 대상 매칭 | 1건 | 175,000,000원 |
현재 최저가 219,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 175,000,000원보다 44,800,000원 높고, 비율로는 125.6%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 219,800,000원이고, 따라서 현재 회차를 ‘최근 시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 감정가 314,000,000원에서 1회 유찰됐다는 할인율 자체보다 현재 실제 거래 수준과의 거리가 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,877,200원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,124,393원 | 13,124,393원 |
| 4. 가압류 경정 · 서민금융진흥원 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,198,407원 |
현재 최저가 219,800,000원 가정 시 계산된 채권배당 부족액은 0원이고, 소유자 잔여액은 1,198,407원입니다. 서민금융진흥원 관련 채권액 미상분은 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 권리상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마석중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 504호로, 승강기·개별난방·기본 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 복층 특성. 공부상 전유부분 외에 다락층이 소재하는 복층구조입니다. 일반적인 단층형과 이용형태가 다르므로 현황과 공부의 차이를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 지산빌 201동·202동·203동은 49세대 규모이며 최근 12개월 매칭 실거래는 1건입니다. 최근 가격 표본이 얇아 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 오차가 클 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 확인. 실질취득 219,800,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 125.6%입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 거래와의 비교를 우선해야 합니다.
- 가압류 경정 원문 확인. 서민금융진흥원 관련 갑구 5-2 항목은 등기 일자·채권액이 확인되지 않으므로 말소 여부와 원등기 관계를 등기부 원문에서 대조하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최종본을 대조하세요.
- 복층·다락 현황 확인. 공부상 전유부분 외 다락층이 있는 구조이므로 실제 면적·이용상태·현황과 공부 차이를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 채권액 미상 항목도 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 쟁점
이 사건의 권리구조는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 말소기준 근저당 이후의 주요 권리도 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 현재 최저가 219,800,000원은 최근 매칭 실거래 175,000,000원보다 44,800,000원 높고, 최근 12개월 평균의 125.6%입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 ‘한 번 유찰돼 싸졌다’가 아니라 최근 실제 거래 수준보다 아직 높은가입니다. 여기에 49세대 규모, 최근 매칭 거래 1건이라는 얇은 시세 표본, 복층·다락 구조, 일자와 채권액이 확인되지 않는 갑구 5-2 항목까지 함께 확인해야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 현재 가격에는 보수적인 검토가 필요한 물건입니다.
