의정부지방법원 2026타경70692. 양주시 백석읍 복지리 ‘백석그린빌라’ 가동 4층 403호, 49.14㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김영민이며 2013.12.19 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 43,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
2026.04.07 에프에스2512유동화전문 유한회사(양도전 주식회사신한은행)의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 확인된 별도 임차인도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70692 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 148-10 백석그린빌라 가동 4층 403호 |
| 도로명 | 경기도 양주시 백석읍 호명로 53-11 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 49.14㎡ · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 김영민 · 2013.12.19 소유권이전 · 거래가액 68,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스2512유동화전문 유한회사 / 31,774,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 기준점은 2013.12.19 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 43,200,000원이며, 2026.04.07 경매개시결정은 이보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 2000년 근저당, 2001년 가압류, 2002년 임의경매신청, 2012년 압류는 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 63,000,000원은 실거래 평균의 76.4%
백석그린빌라(가동)는 12세대 규모이고, 49.14㎡에 맞는 실거래는 2건입니다. 평균 거래금액은 82,500,000원, 최신 거래는 2022.08 90,000,000원입니다. 현재 최저매각가 63,000,000원은 실거래 평균 대비 76.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 49.14㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.06 | 49.14㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 평균 | 49.14㎡ | 2건 | 82,500,000원 |
수치만 놓으면 63,000,000원은 75,000,000원과 90,000,000원의 과거 실거래보다 낮습니다. 그러나 거래 표본 자체가 2건이고 최신 거래도 2022.08입니다. 따라서 76.4%라는 비율만으로 지금도 즉시 ‘시세보다 싸다’고 단정하는 것은 무리입니다. 특히 다세대주택은 같은 건물이라도 층·수리상태·점유·대출 가능 여부에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,266,000원 |
현재 최저가 63,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 43,200,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 18,266,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 63,000,000원 | 43,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 293,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 13,285,661원 | 0원 |
중요한 점은 근저당권자가 배당을 전부 받지 못하는 회차가 오더라도, 이 근저당은 말소기준권리이므로 계산상 미배당분이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니라는 것입니다. 2회 유찰 시 미배당은 293,800원, 3회 유찰 시에는 13,285,661원이지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물의 제4층 제403호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 백석중학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 세로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(복지지구)이며 공시지가는 499,800원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설 설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 환금성. 백석그린빌라(가동)는 12세대 규모이고 확인되는 49.14㎡ 실거래가 2건이어서, 대단지 공동주택보다 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013.12.19 주식회사신한은행 근저당권이 실제 매각물건명세서에서도 말소기준으로 정리되는지 원본을 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·실제 점유자를 입찰 전 확인하세요.
- 가격 교차검증. 과거 실거래 평균 82,500,000원과 최신 거래 90,000,000원은 2022년 거래입니다. 현재 인근 다세대 실거래·매물을 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 4층 403호의 수리상태, 누수, 난방·급배수설비 상태를 확인하세요.
- 대출 가능성. 12세대 다세대는 금융기관별 담보평가가 다를 수 있으므로 응찰가 결정 전에 실제 대출 가능액을 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘현재 시세 확인’
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.12.19 신한은행 근저당이 말소기준이고, 현재 확인된 임차인은 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 90,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 63,000,000원까지 내려왔고, 과거 실거래 평균 82,500,000원 대비 76.4%입니다.
하지만 비교 거래가 2022년 두 건뿐이라는 점이 이 물건의 핵심입니다. 따라서 이 사건은 ‘권리가 어려운 물건’이라기보다 현재 시장가를 얼마나 정확히 다시 잡느냐가 결과를 가르는 다세대 경매에 가깝습니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 2022년 실거래 숫자만으로 확정하지 않는 것이 안전합니다.
