의정부지방법원 2026타경70692. 경기도 양주시 백석읍 복지리의 백석그린빌라 가동 4층 403호, 전용면적 49.14㎡인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김영민 씨이며, 2013년 12월 19일 소유권이전과 신한은행 근저당권 설정이 같은 날 이루어졌습니다. 이후 2026년 4월 7일 에프에스2512유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2013년 12월 19일 신한은행 근저당권입니다. 이 권리보다 앞선 과거 근저당권과 가압류 등은 이미 말소된 것으로 나타나며, 현재 경매에 따른 말소 여부를 판단할 핵심은 이 근저당권과 그 이후의 권리입니다.

가격만 보면 감정가 90,000,000원의 49%인 44,100,000원까지 내려온 상태입니다. 비교 거래 평균 82,500,000원과 비교해도 낮습니다. 그러나 확인되는 거래는 2022년 6월 75,000,000원, 2022년 8월 90,000,000원뿐입니다. 거래 시점이 오래됐고 소규모 다세대주택인 만큼, 과거 거래 대비 할인율을 현재의 확정적인 시세 차익으로 해석하는 것은 위험합니다. 여기에 임대관계 미상이라는 점까지 있어 실제 점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리는 명확, 점유 확인은 별도

등기부상 말소기준권리는 2013년 12월 19일 설정된 신한은행 근저당권이며, 채권최고액은 43,200,000원입니다. 2026년 4월 7일 등기된 임의경매개시결정은 이 근저당권 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 판단됩니다. 경매 신청채권자는 에프에스2512유동화전문 유한회사이며, 등기상 근저당권자 표시는 주식회사 신한은행으로 기재되어 있습니다.

과거 한국주택은행 근저당권은 2003년 임의경매 낙찰에 따라 말소됐고, 평화은행 가압류와 국민은행의 과거 경매신청 등도 등기상 이미 말소된 이력입니다. 2012년 노원구청 압류 역시 2013년 12월 19일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 신한은행 근저당권입니다.

② 시세 비교 — 과거 거래보다 낮지만, 현재 시세 확정은 어렵다

백석그린빌라 가동의 비교 대상 면적은 49.14㎡입니다. 확인되는 거래는 2건이며, 평균 거래금액은 82,500,000원입니다. 최저매각가는 이 평균의 53.5% 수준이고, 감정가의 49%입니다. 다만 가장 최근에 확인되는 개별 거래도 2022년 8월로, 현재 매각기일과 상당한 시간 차이가 있습니다.

최저가 44,100,000원은 비교 평균보다 38,400,000원 낮습니다. 최신 확인 거래인 90,000,000원과 비교해도 낮은 금액입니다. 다만 2건의 과거 거래만으로 현재 매매가를 확정할 수 없고, 층별·내부 상태별 가격 차이도 확인해야 합니다. 따라서 현재 최저가의 의미는 과거 거래 기준으로 낮다는 것이지, 실제 매각 후 확보되는 수익이나 현재 시세 대비 할인 폭이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 44,100,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.7%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 43,200,000원 중 42,906,200원이 배당되는 시나리오로, 계산상 미배당액은 293,800원입니다. 이 표는 채권최고액 기준의 단순 추정이며 실제 배당은 확정 채권액과 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 백석중학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 4층 건물입니다. 벽돌쌓기 및 페인트 마감 등이 확인되며, 위생·급배수 및 난방설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 준공·규모. 1999년 7월 24일 준공된 12세대 규모의 다세대주택입니다. 대단지 공동주택보다 개별 거래 사례가 적을 수 있어 매도 시점과 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역 및 복지지구 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당하므로 향후 이용계획이 있다면 개별 제한사항을 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 토지는 평지의 사다리형으로 기재되어 있고, 동측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 499,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 해당 여부는 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 노후도는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 확인되는 동일 면적 거래가 2건뿐이고 모두 2022년에 이루어졌습니다. 현재 매각가와 실제 매도 가능한 가격 사이의 차이를 보수적으로 추정해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 감정평가서에 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유자를 확인하고, 임차인이 있다면 대항력·우선변제권·보증금 인수 여부를 별도로 검토하세요.
• 등기 원본 대조. 2013년 12월 19일 신한은행 근저당권의 채권최고액은 43,200,000원입니다. 등기부상 권리자 표시와 경매 신청채권자 에프에스2512유동화전문 유한회사의 관계, 매각에 따른 말소 범위를 원본 서류로 확인하세요.
• 배당 계산과 인수액 구분. 현재 최저가 가정에서 근저당권 예상배당은 42,906,200원, 미배당액은 293,800원입니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 다른 개념이며, 최종 판단은 매각물건명세서와 확정된 권리관계를 기준으로 해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 비교 거래 75,000,000원과 90,000,000원은 2022년 거래입니다. 현시점의 동일 면적 매매 사례, 주변 다세대주택 거래와 매도 호가를 추가로 확인하고, 과거 평균만으로 예상 수익을 확정하지 마세요.
• 총투자금 산정. 낙찰가에 취득 관련 세금, 등기비용, 수리비, 명도비, 체납 관리비 중 부담 가능한 금액과 보유비용 등을 더해 실제 취득원가를 계산하세요.
• 환금성 검토. 12세대 규모의 다세대주택이고 확인되는 개별 거래가 제한적입니다. 예상 매도 기간이 길어지거나 예상 매도가가 낮아지는 상황을 가정해도 투자 계획이 유지되는지 검토하세요.
• 입찰보증금 준비. 최저매각가격 44,100,000원을 기준으로 입찰보증금 등 입찰 당일 필요한 금액과 제출서류를 확인하세요. 실제 적용 금액과 납부 방식은 매각공고 및 법원 안내를 따르세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·경매·감정평가·거래 정보를 바탕으로 한 검토 의견입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 중요한 것은 확인 가능한 위험이다

이 물건은 감정가 90,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 44,100,000원까지 내려왔습니다. 과거 비교 거래 평균 82,500,000원과 견주면 가격 차이가 크고, 등기상 말소기준권리도 비교적 명확합니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다.

그러나 과거 거래 대비 낮은 가격이 곧 현재 시세 대비 확정적인 이익을 의미하지는 않습니다. 개별 거래가 2022년에 집중되어 있고 표본이 2건뿐이며, 임대관계도 미상입니다. 실제 점유자와 임차인의 권리, 내부 상태, 현재 매매 수요를 확인하지 않으면 명도 비용이나 매도 기간을 과소평가할 수 있습니다.

종합적으로 이 물건은 등기상 권리구조만 보면 단순한 편이지만, 거래 자료의 최신성과 환금성, 임대차 확인이 핵심 변수입니다. 따라서 종합 평가는 C등급(52점)으로 보수적으로 판단합니다. 입찰의 승부처는 최저가 자체가 아니라 실제 점유·임대차 위험을 확인하고, 보수적인 현재 시세와 총투자금을 기준으로 응찰 상한을 정하는 것입니다.