의정부지방법원 2025타경2405. 가평읍 읍내리 ‘에이원파란채’ 103동 2층 202호, 전용 84.987㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 한광희로, 2023.08.16 소유권을 넘겨받은 직후 신한은행에 채권최고액 176,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단 가처분, 롯데카드 가압류, 신한은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 확인되는 임차인은 박가현 1명입니다. 전입일은 2025.02.04로 말소기준권리인 2023.08.16보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025.07.14 접수돼 있으나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 추가 확인 대상입니다. 다만 이 사안에서 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 보이지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2405 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 읍내리 771-1 가평에이원파란채아파트 103동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.987㎡ · 주거용 |
| 소유자 | 한광희 · 2023.08.16 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 165,991,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박가현 | 2025.02.04 | 미상 | 미상 | 2025.07.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없으며, 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구는 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰가보다 최근 거래를 먼저 본다
에이원파란채는 243세대, 2007.11.01 준공 단지입니다. 대상 면적 84.987㎡와 매칭되는 최근 거래 12건의 전체 평균은 175,500,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 172,625,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 안전합니다. 최신 거래는 2026.08의 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 9 | 163,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 11 | 172,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 172,625,000원 |
현재 최저매각가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 85.2%입니다. 전체 12건 평균 대비로는 83.8%지만, 이 수치만으로 가격을 평가하면 안 됩니다. 최근 구간 가격이 과거 구간보다 -4.8% 낮아진 흐름이 확인되기 때문입니다. 즉 현재가는 최근 평균 아래에 있으나, 하락 추세를 감안한 보수적 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 176,000,000원 | 144,142,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,515,934원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 187,515,934원, 총 배당액은 144,142,000원, 미배당은 43,373,934원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당·가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 43,373,934원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 86,856,534원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 117,182,474원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리 구조에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 신한은행 신청채권 165,991,120원도 현재 회차 예상배당 144,142,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 가평군 가평읍 읍내리 소재로, 주변은 아파트 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 인접도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 건물·이용. 철근콘크리트구조, 주거용 이용 중이며 위생·급배수·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등이며 토지는 평지의 부정형, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 458,000원/㎡입니다.
- 단지. 에이원파란채 243세대, 2007.11.01 준공. 동일 면적 거래가 이어지고 있으나 최근 가격 흐름은 과거 구간보다 -4.8% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보완 확인. 박가현의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계와 최우선변제 여부는 매각물건명세서 원문으로 재확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2023.08.16 신한은행 근저당권이 말소기준이며 이후 가처분·가압류·경매개시결정이 소멸하는지 등기부 최신본과 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 172,625,000원이지만 최근 구간은 -4.8% 흐름입니다. 과거 210,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 과도하게 반영하지 마세요.
- 저층 조건 확인. 대상은 2층입니다. 동일 면적 최근 거래는 여러 층에 분포하므로 실제 호수의 향·조망·내부상태를 별도로 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유 상태와 미납 관리비, 공용부분 체납 가능성을 관리사무소 및 현장조사로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 반영
이 물건의 권리 핵심은 분명합니다. 2023.08.16 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인 임차인 박가현은 2025.02.04 전입해 대항력이 없습니다. 이후 가처분·가압류도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰돼 147,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 172,625,000원의 85.2% 수준입니다. 다만 최근 거래 흐름이 -4.8%로 하락하고 있으므로, 전체 평균이나 과거 210,000,000원 고가 거래를 근거로 가격 메리트를 과장하기보다 최신 거래와 하락 추세, 대상 호수의 2층 조건을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
