의정부지방법원 2025타경2825. 경기도 가평군 가평읍 승안리 20-1 에이동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사테라홀딩스이고, 2024.02.02. 설정된 주식회사춘하추동의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당은 2024.07.15. 주식회사청유에게 이전됐고, 2025.07.17. 이영숙의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다.
그러나 이 사건은 말소기준권리 뒤의 권리만 확인하고 끝낼 수 있는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서가 2013.11.28. 접수 제27307호 가처분을 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다. 동시에 대지사용권이 없어 건물만 매각되며, 신청채권자가 2013년도 당시 건물소유자였던 국제신탁 주식회사를 상대로 건물 철거를 청구해 승소한 확정판결도 존재합니다. 가격 판단 이전에 권리와 건물 존속 가능성 자체를 먼저 검토해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 승안리 20-1 제에이동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실/화장실2, 발코니, 현관 등) · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사테라홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,236,000,000원 / 1,236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영숙 / 80,976,462원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.02. 근저당권 · 주식회사춘하추동 · 채권최고액 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가처분이 핵심
과거 2012.03.29. 진무영의 가처분과 2012.04.04. 국제신탁주식회사 명의의 신탁은 이미 말소됐습니다. 2019.01.30. 가평군 압류 및 2019.08.27. 강제경매개시결정도 2021.06.24. 강제경매 매각에 따라 2021.07.01. 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 2013년 가처분, 대지사용권 부존재, 그리고 말소기준권리 전 전입자입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 10명, 8명은 대항력 가능·미상
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인·점유자는 10명으로 봅니다. 이 중 8명은 전입일이 2024.02.02. 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 평가합니다. 보증금 규모가 확인되지 않아 매수인의 금전 인수액 역시 현재 산정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민숙 | 2012.06.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 윤기춘 | 2012.06.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 임종성 | 2012.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 문소라 | 2013.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김미정 | 2015.08.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김종찬 | 2019.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| LEE JULIE | 2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이강진 | 2023.05.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이상옥 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민수 | 2025.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 건물 자체의 중대 위험 — 대지사용권 없음·철거 확정판결
매각물건명세서 비고에 따르면 이 물건은 대지사용권이 없어 건물만 매각되고, 최저매각가격도 건물만의 평가액입니다. 또한 대지사용권 부존재를 이유로 신청채권자가 2013년도 당시 건물소유자였던 국제신탁 주식회사를 상대로 본건 건물 철거를 구하는 소송을 제기해 승소한 확정판결이 존재합니다 (의정부지방법원 2013가단56815 건물철거 등).
건물은 사용승인을 득하지 않아 집합건축물대장이 존재하지 않고 건축물 현황도도 없습니다. 승강기는 에이동과 비동 모두 장기간 방치돼 미사용 중이며, 사람이 거주하지 않는 에이동의 제반 설비 작동 여부도 별도 확인이 필요한 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,760,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사춘하추동 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이영숙 | 80,976,462원 | 80,976,462원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 140,263,538원 |
이 계산은 금액이 특정된 집행비용·근저당·신청채권을 기준으로 한 배당 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상의 점유자 및 2013년 인수 가처분도 금전 인수액으로 산입되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 권리 위험을 없애지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,236,000,000원 | 1,080,976,462원 | 0원 | 140,263,538원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 988,800,000원 | 976,512,000원 | 104,464,462원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 791,040,000원 | 780,729,600원 | 300,246,862원 | 0원 |
1회·2회 유찰로 최저가가 내려가더라도 대지사용권이 생기는 것도 아니고, 철거 확정판결이나 2013년 인수 가처분이 사라지는 것도 아닙니다. 또한 보증금이 확인되지 않은 말소기준 전 전입자 8명의 잠재적 인수금액도 현재 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가할 수 있는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 방3, 주방/식당, 거실, 욕실/화장실2, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 가평읍 승안리 소재 “승안삼거리” 북동측 인근이며, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설·주거나지가 혼재하고 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 자연보전권역입니다.
- 토지. 관련 토지면적은 1,112.0㎡이고 공시지가는 211,900원/㎡이나, 본 경매는 대지사용권 없이 건물만 매각됩니다.
- 설비. 급배수·위생·난방 등 기본 설비가 있으나 승강기는 에이동·비동 모두 장기간 방치돼 미사용 중이며, 사람이 거주하지 않는 에이동의 설비 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 사용승인을 득하지 않아 집합건축물대장이 존재하지 않고 건축물 현황도도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2013년 가처분 원문 확인. 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 2013.11.28. 접수 제27307호 가처분의 피보전권리와 현재 효력을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 철거 확정판결 확인. 의정부지방법원 2013가단56815 건물철거 등 확정판결의 주문·당사자·집행 가능 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 대지사용권 부존재 확인. 본건은 토지가 아닌 건물만 매각됩니다. 건물 사용·점유와 토지 관계를 별도 검토해야 합니다.
- 말소기준 전 전입자 8명 확인. 보증금·확정일자·점유관계가 미상인 만큼 임대차계약서와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 에이동 현장 확인. 사람이 거주하지 않는 것으로 평가됐고 승강기와 제반 설비가 장기간 방치된 상태이므로 실제 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 사용승인·집합건축물대장 문제 확인. 사용승인을 득하지 않은 건물이며 집합건축물대장이 존재하지 않습니다.
- 배당표 숫자와 인수위험 분리. 배당 계산상 매수인 인수 0원이라는 숫자는 금액이 특정되지 않은 가처분·임차인 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
맺으며 — 가격이 아니라 ‘존속 가능성’부터 보는 사건
이 물건의 핵심은 1,236,000,000원이라는 최저가가 아닙니다. 대지사용권 없이 건물만 매각되고, 본건 건물을 철거하라는 확정판결이 존재하며, 2013년 가처분은 매각물건명세서에서 매수인 인수권리로 명시돼 있습니다. 여기에 말소기준 근저당보다 앞서 전입한 점유자 8명의 보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 신건인지, 몇 차례 유찰돼 얼마까지 내려가는지는 부차적입니다. 유찰로 매각가격이 낮아져도 대지사용권·철거판결·가처분·미상 임차보증금 문제는 그대로 남습니다. 권리와 건물 존속 위험을 해소하지 못하면 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다. 이 사건은 통상적인 다세대 경매보다 권리분석 난도와 환금성 불확실성이 현저히 큰 유형으로, 보수적으로 접근해야 합니다.
