의정부지방법원 2026타경70745. 경기도 동두천시 생연동 소재 스마트홈A동 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 집합건축물대장상 업무시설이며 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 감정가는 220,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다.

겉으로 보면 상당한 할인이지만 등기부에는 2022.03.25 전입 및 확정일자를 갖춘 임차인 지소담의 보증금 215,000,000원이 존재합니다. 이 임차권은 2026.04.08 강제경매개시결정보다 앞서 형성됐으므로, 일반적인 권리분석에서는 대항력과 미배당금 인수 가능성이 핵심입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 매각물건명세서에 기재돼 있습니다. 따라서 보증기관에 승계된 채권의 범위와 확약의 효력을 확인하면, 등기상 보증금 규모와 실제 매수인 부담이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기확약

등기부상 상록신용협동조합의 종전 근저당권들은 2022.03.28 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2026.04.08 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인 지소담의 전입·확정일자와 임차권등기는 말소기준보다 선행합니다.

다만 주택도시보증공사의 포기는 그 공사가 보유·승계한 청구권에 대한 것입니다. 별도의 임차인이 가진 독립적인 청구권까지 일괄 포기한 것으로 확대해석해서는 안 됩니다. 본건 신고 내역에서는 보증기관 승계 신고를 제외한 실제 임차인은 지소담 1명입니다. 원본에서 보증기관의 승계 범위와 임차권자의 잔존 권리 여부를 대조하는 것이 중요합니다.

② 임차인·보증기관 승계 분석

실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 동일 보증금에 관한 것이므로 임차인 수와 보증금 총액에 중복 산입하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래 표본이 작다

스마트홈A동은 9세대 규모이며 사용승인일은 2021.01.22입니다. 확인되는 비교 실거래는 2025.05 한 건으로, 가격은 216,200,000원입니다. 비교 거래 면적은 76.15㎡, 시세조회 대상 면적은 79.1㎡로 면적도 정확히 일치하지 않습니다.

최저매각가 107,800,000원은 확인된 거래가 216,200,000원의 49.9%입니다. 그러나 이 수치가 곧 현재 시세 대비 확정적인 할인율은 아닙니다. 비교 거래가 단 한 건이고, 거래 시점도 2025.05이므로 현재의 시장가격과 환금성을 판단하기에는 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)

예상배당표의 임차보증금과 신청채권은 승계관계를 고려해야 하며, 서로 독립적인 보증금으로 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정액이고 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 인수금 시나리오

이 물건의 가장 중요한 특징은 낙찰가와 미배당 인수액이 서로 반대 방향으로 움직인다는 점입니다. 보증금이 유효하게 인수되는 상황과 보증기관의 포기확약이 적용되는 상황을 반드시 나누어 봐야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동두천초등학교 남서측 인근으로 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 동두천중앙역이 소재하는 것으로 조사되어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2021.01.22 사용승인. 급배수·위생·난방·도시가스·화재경보기·승강기설비를 갖췄습니다.
• 도로. 서측 약 8m 포장도로에 접하며, 토지는 인접지와 평탄한 사다리형입니다.
• 토지 규제. 도시지역·준주거지역이며, 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 사항이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 567,000원/㎡. 토지 전체 면적은 423.0㎡입니다.
• 건축 현황. 공부와의 차이는 없다고 평가됐고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 업무시설과 주거용 이용 상태는 구분해 검토해야 합니다.
• 환금성. 9세대 규모이며 확인된 비교 거래가 한 건에 그칩니다. 일반적인 대단지 아파트처럼 풍부한 거래사례를 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
• 민간임대주택등기. 2022.05.03 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 관련 등록·임대의무 및 경매 후 처리 여부를 별도 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증기관 포기확약 원문. 주택도시보증공사가 매수인 상대 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 범위가 지소담 관련 승계채권 전부인지 확인하세요.
• 임차권 잔존 여부. 지소담의 권리 중 보증기관에 승계되지 않은 독립적인 반환청구권이 남는지, 임차권등기의 말소가 실제로 가능한지 대조하세요.
• 승계 중복신고. 시보증은 지소담 보증금에 관한 보증기관 신고로 분류돼 있으므로 별도 임차인·독립 보증금으로 합산하지 마세요.
• 실제 점유. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유·퇴거·인도 상태를 확인하세요. 보증금 청구 포기와 물리적인 인도 완료는 별개의 문제입니다.
• 시세 검증. 2025.05 거래 한 건과 현재 최저가만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 유사한 주거용 오피스텔의 추가 거래·매물·층·면적·상태를 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설, 실제 주거용 오피스텔이라는 각 기재를 확인하고 금융·세금·사용 조건에 미치는 영향을 검토하세요.
• 민간임대 등록. 임대사업자 등록 및 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 방식으로 정리되는지 확인하세요.
• 자금계획. 최저가 이외에 취득세, 등기비, 명도비, 수선비 및 미납 관리비 등 별도 부담 가능성을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 채권승계·포기 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가는 절반, 판단의 핵심은 확약”

이 사건은 단순히 감정가 220,000,000원이 107,800,000원으로 내려온 할인 물건이 아닙니다. 215,000,000원의 선순위 임차보증금과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기가 함께 존재하는 권리관계 확인형 경매입니다.

확약이 적용되지 않는다면 최저가로 낙찰받더라도 룰상 인수액을 합친 취득 부담이 217,309,200원에 이르러, 확인된 비교 거래가보다 높습니다. 하지만 보증기관 승계채권 전부에 포기확약이 적용된다면 실질 인수는 0원이며, 낙찰대금 기준 취득 부담은 최저가 107,800,000원이 됩니다.

그럼에도 9세대 소규모 건물, 단 한 건의 과거 거래, 사건상 용도와 공부상 용도의 차이, 선순위 임차권 말소 절차를 가볍게 볼 수 없습니다. 가격 할인만으로 높은 등급을 부여하기보다는 권리확인 부담과 환금성의 불확실성을 반영하는 것이 타당합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 보증기관의 포기확약과 승계 범위가 원본에서 확인되고, 별도의 인수채무가 남지 않는다는 점이 검증된다면 현재 최저가는 검토할 가치가 있습니다. 반대로 확약 효력이나 잔존 청구권이 불명확하다면 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰해서는 안 됩니다.