의정부지방법원 2026타경70745. 경기도 동두천시 생연동 600-8, 스마트홈 A동으로 표시되는 건물의 5층 502호입니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설이고, 감정평가상 현재 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 방3, 주방·식당, 거실, 욕실겸화장실2, 현관 구조이며 건물은 5층 중 5층입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 할인”이 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 지소담은 2022.03.25 주민등록·점유개시·확정일자를 갖추고 있고, 215,000,000원의 주택임차권등기가 2024.02.01 등기되어 있습니다. 따라서 일반적인 배당 구조만 보면 낙찰가가 보증금에 못 미치는 만큼 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 명시적 포기·말소 동의가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70745 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 600-8 5층 502호 · 경기도 동두천시 동두천로 276-3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설 · 오피스텔(주거용) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 5층 중 5층 · 방3·주방/식당·거실·욕실겸화장실2·현관 |
| 소유자 | 조재윤 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
2021.02.01 설정된 상록신용협동조합의 근저당권들은 2022.03.28 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 실질 핵심은 2022.03.25부터 주민등록·점유·확정일자를 갖춘 지소담의 보증금 215,000,000원입니다. 지소담은 대항력과 우선변제권을 갖춘 실제 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지소담 | 5층 502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.25 | 2022.03.25 | 215,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 적용 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 지소담 보증금 중복 신고 | 별도 보증금 아님 | 합산 제외 | 승계·중복 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 현재 가격 자체를 본다
스마트홈A동은 2021.01.22 사용승인된 9세대 규모이고, 비교 가능한 최근 거래는 2025.05의 216,200,000원 1건입니다. 해당 거래 전용면적은 76.15㎡, 5층이며, 본건의 비교 대상 면적은 79.1㎡로 매칭되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 76.15㎡ | 5 | 216,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.1㎡ 대상 | 1건 | 216,200,000원 |
현재 최저매각가 154,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 216,200,000원의 71.2%입니다. 이 사건은 주된 보증금 미배당분에 대한 포기·말소 동의가 있으므로, 가격 비교의 기준이 되는 실질취득액은 현재 회차에서는 154,000,000원입니다. 확약이 없다면 보증금 인수형이라 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조지만, 이 사건은 그 인수 위험을 확약이 해소합니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 지소담 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산에서는 지소담 보증금 중 63,956,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 154,000,000원 | 63,956,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 107,800,000원 | 109,509,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,460,000원 | 141,298,280원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 부담이 쉽게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있어, 그 룰상 인수액을 실제 취득원가에 다시 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천초등학교 남서측 인근이며 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 동두천중앙역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 2021.01.22 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·화재경보기·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 423.0㎡ 사다리형 평지이며 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다. 준주거지역이고 공시지가는 567,000원/㎡입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설이며 현황은 오피스텔 주거용입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 스마트홈A동은 9세대 규모이고 최근 비교 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 대단지 주거상품보다 가격 확인에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 주택임대차등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 실제 임차인 구분. 지소담이 실제 임차인 1명이며, 시보증은 지소담 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 배당표에는 63,956,000원의 미배당이 계산되지만, 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 실거래는 216,200,000원 1건이며 현재 최저가는 그 71.2%입니다. 거래 표본이 1건뿐이라는 점을 감안해 현장 가격을 함께 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고 집합건축물대장상 업무시설, 감정평가상 오피스텔 주거용 이용입니다. 실제 사용·대출·세금 조건을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약 문구를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 승부를 바꾼다”
표면만 보면 부담스러운 사건입니다. 지소담의 보증금은 215,000,000원이고, 현재 최저가 154,000,000원에서는 일반 배당 계산상 63,956,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시하면서 결론이 달라집니다. 확약 반영 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득액 154,000,000원은 최근 실거래 216,200,000원의 71.2%입니다.
따라서 이 물건은 “낙찰가가 싸 보여도 보증금 때문에 결국 비싼” 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 다만 그 장점 전체가 확약의 유효한 적용에 의존합니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관 승계분은 중복 합산하지 않으며, 확약 원문까지 일치한다면 권리 부담은 실질적으로 해소됩니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 현재 회차부터 경쟁력이 있는 구조입니다.
