의정부지방법원 2026타경70796. 포천시 가산면 우금리 186-2의 토지와 단독주택·창고를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 623㎡, 지목은 대이며, 건물은 단층 주택 48.96㎡와 창고 18.2㎡, 대문 및 창고 18.56㎡로 이용 중입니다. 권리의 기준은 2022.06.20 설정된 가산농업협동조합 근저당권 154,000,000원입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 원종국과 박순자가 확인되는데, 원종국은 1996.01.26 전입으로 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 실제 인수 여부와 금액은 보증금·점유관계 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70796 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 우금리 186-2 · 경기도 포천시 가산면 우금길 188-1 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택 · 창고 · 대문 및 창고 |
| 토지 | 623㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 단층주택 48.96㎡ · 창고 18.2㎡ · 대문 및 창고 18.56㎡ |
| 소유자 | 홍영태 |
| 감정가 / 최저가 | 262,616,760원 / 183,832,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 113,108,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.06.20 가산농업협동조합 근저당권입니다. 2023.07.24 주식회사이수씨엔피 근저당권, 2026.04.15 임의경매개시결정, 2026.05.06 포천시 압류 등은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 국세 압류와 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자·임차인 — 핵심은 원종국
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원종국 | 1996.01.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 박순자 | 2025.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
원종국의 전입일은 1996.01.26로 말소기준권리인 2022.06.20보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 보증금 전액 또는 일부가 실제로 인수되는지, 배당요구와 우선변제 관계가 어떻게 되는지는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 박순자는 2025.08.07 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,373,648원 |
| 1. 근저당 · 가산농업협동조합 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이수씨엔피 | 136,782,630원 | 26,458,352원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 단순 시뮬레이션으로 총 채권액 290,782,630원 중 180,458,352원이 배당되고, 110,324,278원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 선순위 가능 점유자의 실제 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없어 70%만으로 평가 금지
현재 최저매각가는 183,832,000원으로 감정가 262,616,760원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 128,682,399원, 3회 유찰 시는 90,077,679원입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 토지·건물 상태와 환금성 메모
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 토지 지상의 조경수·바닥포장·축대 등은 토지에 포함하여 평가했습니다.
- 건물 이용. 단층주택 48.96㎡, 창고 18.2㎡, 대문 및 창고 18.56㎡로 이용 중입니다.
- 주위환경. 우금저수지 북동측 인근으로 농가주택·농경지·중소규모 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 623㎡, 평지·부정형이며 공시지가는 207,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 점유관계. 감정요항에는 임대 및 점유관계가 미상으로 기재되어 있어 현장 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 원종국 보증금 확인. 1996.01.26 전입이므로 보증금·임대차계약·실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 배당요구 여부와 임차인의 권리 기재를 매각기일 전 최신 서류로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 인수보증금이 확인되면 낙찰가에 합산해 실제 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 조경수·바닥포장·축대와 주택·창고·대문 및 창고가 매각 범위에 포함됩니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 시세 메리트를 단정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 점유자 확인이 먼저”
등기부만 보면 말소기준권리 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 구조가 단순해 보입니다. 그러나 원종국의 1996.01.26 전입은 2022.06.20 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 매수인 인수액 미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 183,832,000원이지만 최근 시세 자료도 없습니다. 결국 입찰의 선결조건은 할인율이 아니라 원종국의 임대차관계·보증금·배당 여부를 확정하는 것입니다. 그 금액이 확인된 뒤에야 낙찰가와 합산한 실질취득가를 기준으로 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
