의정부지방법원 2025타경3828. 남양주시 호평동 ‘호평마을 한라비발디’ 1801동 503호, 전용 84.981㎡ 아파트입니다. 현 소유자 지영수 씨는 2019년 5월 22일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 214,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 신용보증재단중앙회 가압류 9,645,042원, 근로복지공단 가압류 5,168,694원과 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격 쪽도 단순히 “감정가의 70%”라는 할인율만 볼 필요가 없습니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 432,250,000원이고, 2026년 9월 최신 거래는 440,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 289,100,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%에 그칩니다. 전체 12건 평균 409,916,666원보다도 낮고, 최근 거래 추세는 과거 구간보다 8.4% 상승해 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3828 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 678 호평마을 한라비발디아파트 제1801동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.981㎡ · 방3·화장실2·발코니·주방·거실·현관 · 지상14층 중 5층 |
| 소유자 | 지영수 · 2019.05.22 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 289,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 194,459,323원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 단지 | 호평마을한라비발디 · 636세대 · 2005.11.21 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도 임차인의 보증금·대항력·우선변제권을 검토할 구조가 아니며, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2019년 5월 22일 수협은행 근저당권 214,500,000원입니다. 2023년 신용보증재단중앙회 가압류와 2024년 근로복지공단 가압류, 2025년 수협은행의 경매개시결정은 모두 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로도 가격 차이가 크다
같은 단지 동일 면적(전용 84.98㎡)의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 409,916,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 432,250,000원, 가장 최근 2026년 9월 거래는 440,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 11 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 435,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 429,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 8 | 425,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 4 | 398,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 9 | 392,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 2024.11 | 84.98㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2024.09 | 84.98㎡ | 16 | 425,000,000원 |
| 2024.05 | 84.98㎡ | 11 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 4건 | 432,250,000원 |
현재 최저가 289,100,000원은 최근 12개월 평균 432,250,000원의 66.9%입니다. 금액 차이는 143,150,000원입니다. 최신 거래 440,000,000원과 비교하면 150,900,000원 낮습니다. 특히 최근 12개월 평균이 이전 거래 구간보다 8.4% 상승해 있어, 과거의 낮은 거래가가 섞인 전체 평균만 기준으로 보는 것보다 최근 시세와의 격차가 더 크게 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,847,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 214,500,000원 | 214,500,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증재단중앙회 | 9,645,042원 | 9,645,042원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 5,168,694원 | 5,168,694원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,938,864원 |
현재 최저가 289,100,000원 가정 시 채권자 청구 합계 229,313,736원이 전액 배당되고, 소유자에게 54,938,864원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 호평동 호평고등학교 동측에 인접하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재해 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 방3·화장실2·발코니·주방·거실·현관 등을 갖춘 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상14층 중 5층입니다.
- 단지·환금성. 호평마을한라비발디는 636세대, 2005.11.21 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월에도 4건의 거래가 있습니다.
- 규제·토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(호평택지지구)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 포함되며, 공시지가는 2,000,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 실질취득가는 최저가와 같은 289,100,000원입니다.
- 최근 시세 재확인. 최근 12개월 평균 432,250,000원, 최신 거래 440,000,000원을 기준점으로 삼되 실제 503호의 내부상태·향·수리비에 따른 차이는 별도 점검해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 시점은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 요인. 현재 계산에서는 당해세·최우선변제 등 일부 우선채권이 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 미납 관리비 중 공용부분 승계 여부가 문제될 수 있으므로 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 복잡한 인수 위험이 아니라 현재 가격과 최근 실거래의 차이입니다. 말소기준은 2019년 수협은행 근저당이고, 그 뒤 현재 남아 있는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득가는 289,100,000원으로 그대로 볼 수 있습니다.
동일 면적 최근 12개월 평균은 432,250,000원, 최신 거래는 440,000,000원이고 거래 추세도 +8.4%입니다. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균의 66.9%로, 권리상 인수 부담 없이 최근 거래가격과 상당한 간격을 둔 상태입니다. 최종 판단에서는 이 가격 차이가 실제 내부상태·명도·체납관리비·현장 조건까지 감안하고도 유지되는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
