61,600,000원
의정부지방법원 2026타경70820. 경기도 의정부시 호원동 260-25, 지하층 102호의 다세대주택입니다. 현 소유자 장승룡은 2021년 2월 22일 거래가액 50,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 48,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 에스알엠대부법인주식회사 근저당과 삼성카드, 케이비국민카드, 프라미스대부의 가압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 놓고 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 가격 평가는 별개입니다. 감정가 88,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 61,600,000원까지 내려왔지만, 동일 물건군의 최근 실거래나 최근 낙찰가가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 직접 검증할 수 없습니다. 특히 본건은 3층 건물의 지하층 102호라는 점을 입찰가에 별도로 반영할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70820 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 260-25 지하층 102호 · 도로명 경기도 의정부시 안말로58번안길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1개호 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 지하층 102호 |
| 소유자 | 장승룡 (2021.02.22. 거래가액 50,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 30,961,104원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 규모 참고 | 8세대 · 1991.08.13 준공 · 시세 매칭 대상면적 36.45㎡ |
① 권리 흐름 — 2021년 신한은행 근저당이 기준
과거 1991년 한국주택은행 근저당 9,100,000원과 1997년 호원새마을금고 근저당 7,000,000원은 모두 2012.10.22. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2021.02.22. 신한은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 채권최고액 10,000,000원의 에스알엠대부법인주식회사 근저당과 3건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저가는 61,600,000원으로 감정가 88,000,000원의 70%입니다. 다만 제공된 시세 자료에는 실제 거래가격 표본이 없고 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 동일 주소의 경매 통계는 평균 유찰 횟수 1.0회, 낙찰률 0.0%이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 비교 면적 역시 일치 표본이 확보되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70.0% | 61,600,000원 | 32,657,258원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49.0% | 43,120,000원 | 50,804,618원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 30,183,999원 | 63,507,771원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에스알엠대부법인주식회사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,677,215원 | 2,091,200원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 24,815,851원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 3,255,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 61,600,000원 가정 시 채권총액 92,748,458원 중 60,091,200원이 배당되고 32,657,258원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회룡초등학교 남측 인근으로 공동주택·근린생활시설·종교시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 망월사역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 지하층 102호로, 외벽은 적벽돌쌓기 등, 내부는 벽지·일부 타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·전기설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 세장형 토지의 다세대주택 부지이며 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,498,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 소재 토지는 등기사항전부증명서의 지목이 ‘임야’, 토지대장상 지목은 ‘대’로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 최저가 61,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 지하층 다세대의 실제 매매가격을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 지하층 상태 확인. 채광·환기·습기·누수·곰팡이 등 지하층 특유의 상태가 실제 가치와 매도 가능성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 공부상 지목 차이 확인. 등기사항증명서와 토지대장의 지목이 다르게 기재돼 있으므로 관련 공부와 정비구역 내용을 함께 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.02.22. 신한은행 근저당입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장에서 확인해야 한다
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 88,000,000원에서 61,600,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 최근 실거래나 최근 낙찰가가 없어 그 가격이 시장가보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 여기에 지하층·8세대 다세대·임대관계 미상이라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 결정”으로 보는 것이 맞습니다.
