789,929,000원
대전지방법원 2025타경11344. 천안시 서북구 성정동 프라지움10차 1층 120호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 상가 1개호인 소매점 공실입니다. 감정가는 4,700,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 789,929,000원으로 낮아졌습니다. 표면상 감정가에서 크게 할인된 것처럼 보이지만, 제공된 단지 실거래는 면적과 이용형태가 일치하지 않아 최저가가 실제 상가 시세보다 싼지 검증할 수 없는 상태입니다.
권리관계는 가격보다 단순합니다. 말소기준권리는 2018.12.14. 설정된 아산원예농업협동조합의 근저당권 3,360,000,000원입니다. 이후의 농협은행 가압류, 현재 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2020년 설정됐던 동아건설산업주식회사의 전세권 100,000,000원도 2021.05.10. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 승계하는 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11344 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 120호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상가 1개호(소매점: 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 120호 |
| 소유자 | 박기완 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,700,000,000원 / 789,929,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아산원예농업협동조합 / 3,247,005,883원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.12.14. 아산원예농업협동조합 근저당권입니다. 농협은행주식회사의 1,457,224,857원 가압류, 2025년 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 2023타경100864 경매개시결정은 2023.11.14. 취하돼 2023.11.15. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 있지만 직접 비교는 어렵다
프라지움10차의 최근 거래 12건은 전용 38.84㎡~83.58㎡ 범위입니다. 반면 이번 물건의 거래 비교 대상면적은 419.574㎡이고, 감정 이용상태도 소매점 공실입니다. 따라서 아래 거래는 단지의 가격 흐름을 참고하는 자료일 뿐, 이번 1층 120호의 적정가를 직접 산정하는 비교사례로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 83.58㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 38.84㎡ | 15 | 90,500,000원 |
| 2026.02 | 41.18㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 53.12㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2025.12 | 53.12㎡ | 2 | 143,500,000원 |
| 2025.12 | 60.00㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 60.00㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 58.00㎡ | 5 | 162,500,000원 |
| 2025.09 | 53.12㎡ | 6 | 148,000,000원 |
| 2025.09 | 60.00㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.06 | 60.00㎡ | 7 | 170,500,000원 |
| 2025.06 | 60.00㎡ | 7 | 170,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 145,875,000원 |
가격 판단에서 우선할 최근 12개월 평균은 10건 기준 140,950,000원이고, 최신 거래는 2026.06. 128,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 -17.3% 하락했습니다. 현재 최저가 789,929,000원은 최근 12개월 평균의 560.4%이지만, 면적과 이용형태가 달라 이 비율만으로 고평가 여부를 확정할 수도 없습니다. 분명한 것은 이 자료만으로 “감정가 대비 83.19% 할인됐으니 싸다”고 결론 내릴 수 없다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 789,929,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,299,290원 |
| 1. 근저당 · 아산원예농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 779,629,710원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,457,224,857원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 779,629,710원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 농협은행 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 전체 미배당액은 4,037,595,147원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 789,929,000원 | 779,629,710원 | 4,037,595,147원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 552,950,300원 | 545,020,797원 | 4,272,204,060원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 387,065,210원 | 380,846,297원 | 4,436,378,560원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 아산원예농업협동조합의 미배당액은 늘지만, 후순위 채권의 부족분이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같고 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 가격이 낮아진다는 이유만으로 상가의 환금성·공실·관리 상태 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데마트 동측 인근으로 상가와 공동주택이 혼재한 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 현재 이용. 1층 상가 1개호로, 소매점 공실 상태입니다.
- 도로. 남측 동서대로, 동측 중로, 북측 소로의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(북부2지구)입니다.
- 토지. 전체 면적 3,930.1㎡의 부정형 평지이며 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,380,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.
- 단지. 프라지움10차는 299세대, 사용승인일은 2018.08.24.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지이지만 감정 이용상태는 상가 1개호입니다. 집합건물 등기와 건축물대장, 대지권 비율 및 전유부분 면적을 직접 대조해야 합니다.
- 상가 비교사례 확보. 38.84㎡~83.58㎡ 단지 거래를 419.574㎡ 대상과 직접 비교하지 말고, 인근 1층 상가의 유사 면적 실거래와 임대료를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전 구간 대비 -17.3%입니다. 과거 전체 평균만 근거로 응찰가를 높이면 안 됩니다.
- 공실·점유 확인. 감정평가상 공실이나 임대관계는 현장 확인이 되지 않았습니다. 실제 점유자와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공실 상가의 관리비 체납, 전기·가스·급배수 상태, 소방시설과 내부 집기 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 과거 경매 취하 확인. 2023타경100864는 취하됐고 현재 사건은 2025타경11344입니다. 등기 변동과 경매기록을 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙폭이 크다 ≠ 싸다”
이 물건은 2018년 근저당권이 말소기준이고 이후 권리가 소멸해, 확인된 임차인과 매수인 인수액은 없습니다. 권리만 보면 구조가 단순합니다. 문제는 가격 검증입니다. 감정가 4,700,000,000원에서 789,929,000원까지 내려왔지만, 제공된 거래는 면적이 훨씬 작고 감정 이용상태도 이번 물건과 다릅니다. 게다가 최근 가격 흐름은 -17.3% 하락했고, 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다.
따라서 현재 단계에서 “감정가의 16.81%이므로 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 보류. 동일 용도·유사 면적의 상가 매매사례와 임대수익, 실제 전유면적·대지권, 공실 상태를 확인한 뒤에야 789,929,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
