의정부지방법원 2026타경70876. 용현2차세아아파트 101동 14층 1406호, 전용 58.22㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김성진이며, 2006.11.15 매매를 원인으로 2006.11.23 소유권을 취득할 당시 거래가액은 66,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.10 부평중앙새마을금고의 270,000,000원 가압류입니다. 이후 화성시 압류, 석관동새마을금고·종로숭인새마을금고·비엔케이캐피탈의 가압류, 국가 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보면 끝나는 사건은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김정빈이 목적물 전부를 점유하는 임차인으로 조사됐고 전입일은 2022.04.28입니다. 이는 말소기준권리인 2023.03.10보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 자료만으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70876 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 404-2 용현2차세아아파트 101동 14층 1406호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.22㎡ · 철근콘크리트조 20층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 김성진 · 2006.11.23 소유권이전 · 거래가액 66,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정빈 / 186,996,000원 |
| 말소기준 | 2023.03.10 부평중앙새마을금고 가압류 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부상 현재 문제되는 담보권은 없고, 과거 근저당권들은 모두 이미 말소돼 있습니다. 현존 권리의 기준점은 2023.03.10 부평중앙새마을금고 가압류입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 권리만 놓고 보면 매수인이 그대로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 다만 등기 외 점유자인 김정빈의 전입이 말소기준보다 앞서므로, 이 부분은 별개의 인수 가능성으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 보증금이 확인되기 전에는 인수액도 확정 불가
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정빈 | 목적물 전부 | 2022.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 한다
용현세아2차 동일 면적 58.22㎡의 실거래는 총 10건입니다. 전체 평균은 202,050,000원이지만 2021년의 248,000,000원·249,000,000원·290,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 164,833,333원, 최신 거래 160,000,000원, 그리고 최근 가격이 이전 구간보다 24.4% 하락했다는 추세를 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 58.22㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 58.22㎡ | 14 | 166,500,000원 |
| 2025.07 | 58.22㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2025.05 | 58.22㎡ | 6 | 179,000,000원 |
| 2025.02 | 58.22㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2024.05 | 58.22㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 58.22㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 58.22㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 58.22㎡ | 1 | 248,000,000원 |
| 2021.08 | 58.22㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.22㎡ | 3건 | 164,833,333원 |
현재 최저매각가 185,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.2%입니다. 최신 2026.06 거래는 160,000,000원으로 최저가보다 낮습니다. 따라서 전체 실거래 평균 202,050,000원만 보면 감정가가 싸 보일 수 있지만, 최근 가격 흐름으로는 오히려 시세 이상입니다. 더구나 임차인 보증금이 확인되지 않아 실질취득액은 현재 계산할 수 없으므로, 최저가 185,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 가압류 · 부평중앙새마을금고 | 270,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 가압류 · 석관동새마을금고 | 824,704,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 종로숭인새마을금고 | 567,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 84,748,629원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김정빈 | 186,996,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 1,933,448,629원, 채권자 배당액은 181,610,000원, 미배당은 1,751,838,629원입니다. 다만 임차인 김정빈의 보증금과 우선변제 관계가 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 1,751,838,629원 | 배당 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 1,788,320,629원 | 배당 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 1,817,506,229원 | 배당 0원 |
1회 유찰 시 가격은 148,000,000원, 2회 유찰 시 118,400,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 보증금 미상의 선순위 전입 점유자가 있으므로 낙찰가 하락 자체를 곧바로 실질취득비용 하락으로 볼 수 없습니다. 실제 대항력이 성립하고 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조라면 인수액이 별도로 붙을 수 있기 때문입니다. 따라서 회차별 최저가만 보고 ‘싸졌다’고 판단하기 전에 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물의 14층 1406호입니다. 사용승인일은 1996.12.19입니다.
- 입지. 동국사대부속 영석고등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·다세대주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 용현세아2차는 237세대이며 대상 면적은 58.22㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·토지거래계약허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,560,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재됐습니다.
- 시장 흐름. 동일 면적 최신 거래는 2026.06의 160,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 24.4% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김정빈의 실제 보증금, 임대차계약 존재 여부, 점유 시작 시점과 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로만 판단합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김정빈과 강제경매 신청채권자 김정빈의 동일인 여부 및 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 202,050,000원보다 최근 12개월 평균 164,833,333원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 24.4% 낮아졌으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 시뮬레이션은 임차인 보증금·우선변제 관계가 확정되지 않은 상태이므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건 가격도 높고, 실질취득액도 아직 모른다
이 사건은 ‘가압류가 많다’는 외형보다 선순위 전입 점유자가 더 중요합니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 김정빈은 2022.04.28 전입해 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없으므로, 현재 단계에서 매수인의 실질취득비용은 미정입니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균 164,833,333원의 112.2%이고 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 24.4% 하락했습니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 202,050,000원만 근거로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 임차인 보증금 미확인. 이 두 문제가 해소되기 전까지는 보수적 접근이 맞는 사건입니다.
