의정부지방법원 2026타경70877. 포천시 신북면 신평리 673-14, 장자일반산업단지 안에 있는 공장과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 1,508㎡이고, 건물은 2019.04.02. 사용승인된 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 공부상 공장입니다. 감정평가 기준시점에는 공실인 것으로 탐문됐습니다. 권리구조의 출발점은 2019.06.26. 설정된 포천신용협동조합 근저당권이고, 이후 포천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 971,034,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 공장·산업용 부동산은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 바로 대입하기 어렵고, 이 사건에서는 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라는 등식은 성립하지 않습니다. 입찰 판단의 핵심은 권리보다 실제 공장 수요와 토지·건물의 개별 시장가치 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70877 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 신평리 673-14 · 경기도 포천시 신북면 장자경제로 126 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 공장 · 공장용지 |
| 토지 | 1,508㎡ · 공장용지 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2019.04.02 · 기준시점 현재 공실 탐문 |
| 소유자 | 김혜자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,387,192,000원 / 971,034,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포천신용협동조합 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.26. 포천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.12.18. 포천시 압류와 2026.04.24. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권에는 2019.11.12. 채권최고액 546,000,000원의 변경등기가 있었고, 2022.12.23.에는 다시 650,000,000원으로 변경된 등기가 확인됩니다. 다만 현재 예상배당표는 근저당 채권액을 494,000,000원으로 두고 계산되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 근저당 변경등기의 현재 효력과 실제 피담보채무액을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 프레임 — 70% 할인은 확인, ‘시세 할인’은 아직 미확인
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 971,034,000원입니다. 다음 회차가 진행될 경우 제공된 시나리오상 2회 유찰 시 679,723,800원(감정가 49%), 3회 유찰 시 475,806,659원(감정가 34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 971,034,000원 | 494,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 679,723,800원 | 494,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 475,806,659원 | 468,648,592원 | 25,351,408원 |
중요한 것은 이 숫자들이 감정가 기준 유찰 시나리오라는 점입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 971,034,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 산업용 부동산은 건물 상태·전력·진입조건·업종 허용범위·공실기간·토지 활용성에 따라 가격 편차가 크므로, 최저가의 절대 금액보다 현장 기준 시세 검증이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 971,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,110,340원 |
| 1. 근저당 · 포천신용협동조합 | 494,000,000원 | 494,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 464,923,660원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권액 494,000,000원이 전액 배당되고, 464,923,660원이 소유자에게 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·입지. 장자일반산업단지 내 부동산으로 주위는 중·소규모 공장이 밀집하고, 인근에 창고·농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 남서측에 노선버스정류장이 인접해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 조건. 공장용지 1,508㎡, 평지·세로장방형이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 304,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장으로 기본 위생·급배수·전기설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반공업지역·일반지방산업단지·배출시설설치제한지역·성장관리권역·준보전산지 등이 확인됩니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 산업용 공장·토지로 매수층이 제한되고, 현재 공실로 탐문된 점까지 감안하면 실제 업종 수요와 재임대 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 매각조건·현장 체크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 컨테이너. 토지 지상에 수개동의 컨테이너가 있으나 이동이 용이하다고 판단되어 감정평가에서 제외됐습니다.
- 공실 여부. 건물은 공부상 공장으로 이용 중이나 감정평가 시 공실로 탐문됐습니다. 매각기일 직전 실제 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 사업자등록 점유, 임대차계약, 유치권 주장 등 현장 리스크를 별도 조사해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 최초 494,000,000원에서 변경등기 650,000,000원까지 확인되므로 실제 채권액과 배당요구액을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 업종·규제 적합성. 일반공업지역이지만 배출시설설치제한지역 등 규제가 함께 있으므로 입주하려는 업종이 가능한지 관계기관 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 70% 최저가를 시세 할인으로 단정하지 말고 주변 공장·토지 거래와 임대료를 기준으로 응찰가 상한을 별도로 산정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 산업용 시세와 현장
이 사건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2019.06.26. 포천신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당가정상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이고 근저당 변경등기 금액과 배당 시뮬레이션 기준액 사이에는 확인할 차이가 있습니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건에는 그 가격을 직접 검증할 실거래 시세가 없습니다. 게다가 공장·토지라는 용도, 산업단지 내 입지, 공실 상태, 업종별 규제와 제한된 매수층까지 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 낮지만, 가격과 환금성은 현장 검증 전까지 보수적으로 보는 사건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
