의정부지방법원 2026타경70888. 연천군 청산면 백의리 ‘백의리아느칸빌’ 104동 3층 304호 아파트입니다. 감정가는 74,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 51,800,000원입니다. 말소기준은 2010.12.09 동수원신용협동조합 근저당권 84,500,000원이며, 그 뒤의 국 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 73,857,142원의 70.1% 수준이고, 가장 최근 2026년 8월 거래는 77,000,000원입니다. 다만 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세는 -0.5%로 소폭 하락하고 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인만 볼 것이 아니라, 실제 거래 흐름과 이 단지 경매의 낮은 낙찰률까지 함께 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70888 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.3544㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 박수연 (2022.04.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 55,972,737원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2010.12.09 동수원신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 현재까지 남아 있는 국 압류와 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2014년 정상준 명의 주택임차권 10,000,000원도 2014.12.09 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정숙 | 2022.05.18 | 미상 | 미상 | 2026.05.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박정숙의 전입일 2022.05.18은 말소기준권리인 2010.12.09 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 유형은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 2026.05.29 배당요구를 접수했으므로, 실제 배당순위와 최우선변제 가능 범위는 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 거래 추세는 -0.5%
백의리아느칸빌 동일면적 59.35㎡의 실거래 12건은 65,000,000원에서 80,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 74,000,000원이고, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 7건 평균은 73,857,142원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 77,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.35㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.08 | 59.35㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.04 | 59.35㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2026.03 | 59.35㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2025.12 | 59.35㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.35㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2025.03 | 59.35㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 59.35㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2024.12 | 59.35㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 2024.10 | 59.35㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.09 | 59.35㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 73,857,142원 |
현재 최저가 51,800,000원은 최근 12개월 평균의 70.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 51,800,000원입니다. 최근 시세보다 낮은 가격대라는 점은 분명한 장점입니다. 다만 최근 거래 추세가 -0.5%이고, 이 단지 경매의 평균 유찰 횟수가 1.8회, 낙찰률이 10.0%라는 점은 환금성 판단에서 따로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,332,400원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 84,500,000원 | 50,467,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 34,032,400원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권액 55,972,737원도 현재 회차 예상배당 50,467,600원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 51,800,000원 | 50,467,600원 | 34,032,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 36,260,000원 | 35,207,320원 | 49,292,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,382,000원 | 24,525,124원 | 59,974,876원 | 0원 |
유찰될수록 근저당 미배당액은 커지지만, 이 사건은 미배당 근저당을 매수인이 승계하는 구조가 아니어서 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 가격 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 이어지는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백의초등학교 북서측 인근. 주변은 단독주택·아파트·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅, 창호는 PVC샷시입니다. 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비가 있습니다.
- 단지. 백의리아느칸빌 146세대, 사용승인일 2006.02.06. 대상 면적은 59.3544㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 군용비행장·군사격장 소음 제3종 구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지·부정형·소로한면, 토지면적 15,639.0㎡, 공시지가 102,900원/㎡입니다.
- 환금성. 동일면적 거래는 확인되지만 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.8회, 낙찰률 10.0%로 경매시장 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박정숙의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당·최우선변제 여부와 점유관계를 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 51,800,000원 + 매수인 인수 0원으로 실질취득 기준도 51,800,000원입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 73,857,142원, 최신 거래 77,000,000원을 우선 비교하되 최근 추세 -0.5%를 함께 반영하세요.
- 환금성. 단지 경매 낙찰률 10.0%, 평균 유찰 1.8회입니다. 싸게 낙찰받는 것과 다시 팔기 쉬운 것은 별개입니다.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮고 권리는 단순하지만, 임차·환금성 확인은 필수”
이 물건의 강점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 매수인 인수액이 0원이며, 현재 최저가 51,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 73,857,142원의 70.1%입니다. 따라서 현재 가격 자체는 최근 거래대와 비교해 낮은 구간입니다.
다만 실제 임차인 박정숙은 대항력이 없더라도 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구가 들어와 있습니다. 여기에 최근 거래 추세 -0.5%, 경매 낙찰률 10.0%라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 결론은 권리는 대체로 단순하고 가격은 낮지만, 임차보증금·배당·명도와 환금성을 확인한 뒤 접근할 B등급 물건입니다.
