인천지방법원 2023타경547749. 부평구 갈산동의 다세대주택 ‘아람채’ 2층 201호입니다. 현재 소유자는 김영미이고, 2021.02.10 소유권을 취득했으며 거래가액은 175,000,000원입니다. 현 경매의 말소기준은 2022.07.19 설정된 고은주 근저당권, 채권최고액 105,000,000원입니다. 그 뒤 경매개시결정과 국·부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순서만 보면 놓치는 권리가 하나 있습니다. 임차인 임석도는 임차권등기를 2023.02.20에 했지만, 실제 점유개시는 2021.01.27, 주민등록은 2021.01.28이고 확정일자는 2020.12.22입니다. 따라서 말소기준 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경547749 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로373번길 35, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전유부분 | 2층 201호 · 44.545㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 2017.02.14 사용승인 |
| 소유자 | 김영미 · 2021.02.10 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2022.07.19 을구 7번 근저당권 · 고은주 · 채권최고액 105,000,000원 |
| 청구금액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 날짜보다 ‘선행 전입·점유’가 핵심
과거 군자농업협동조합 근저당과 2018년 경매·가압류, 수협은행 근저당, 김영해 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2022.07.19 고은주 근저당입니다. 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임석도 | 2층 201호 44.545㎡ 전부 | 175,000,000원 | 전입 2021.01.28 확정 2020.12.22 점유 2021.01.27 | 2023.02.20 | 대항력 有 우선변제 有 유찰 시 승계 |
임석도의 임대차계약일은 2020.12.21, 확정일자는 2020.12.22입니다. 점유개시와 주민등록 역시 말소기준인 2022.07.19보다 앞섭니다. 배당요구도 했으므로 현재 배당 가정에서는 보증금 175,000,000원이 우선 배당됩니다. 현재 회차에서의 인수액은 0원이지만, 이것은 임차인이 대항력이 없어서가 아니라 현재 매각가에서 보증금 전액 배당이 가능하다는 가정의 결과입니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락분을 그대로 할인으로 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 고은주 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 201,000,000원 | 0원 | 201,000,000원 | 22,386,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 160,800,000원 | 17,251,200원 | 178,051,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 128,640,000원 | 48,960,960원 | 177,600,960원 | 0원 |
이 표가 이 물건의 핵심입니다. 1회 유찰되면 최저가는 160,800,000원까지 내려가지만 임차보증금 미배당 인수가 17,251,200원 생겨 실질취득은 178,051,200원이 됩니다. 2회 유찰 시에도 최저가 128,640,000원만 부담하는 것이 아니라 인수 48,960,960원이 붙어 실질취득은 177,600,960원입니다.
④ 시세 비교 — 215,000,000원은 ‘참고값’, 최신성은 약하다
면적 매칭된 거래 표본은 2건입니다. 두 거래 모두 전용 45.29㎡, 3층이며 2022.02와 2022.04에 각각 215,000,000원에 거래됐습니다. 평균·최저·최고 역시 모두 215,000,000원이고, 현재 최저가 201,000,000원은 이 거래가의 93.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 45.29㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 45.29㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
다만 최신 거래가 2022.04이고 이번 매각기일은 2026.08.19입니다. 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 201,000,000원이 215,000,000원의 93.5%라는 숫자만으로 현재 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 유찰 이후에는 최저가가 아니라 앞서 계산한 실질취득을 기준으로 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 임석도 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 고은주 | 105,000,000원 | 22,386,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 201,000,000원 가정에서는 임석도 보증금 175,000,000원이 전액 배당되고, 고은주 근저당에는 22,386,000원이 배당됩니다. 고은주 채권최고액 기준 미배당은 82,614,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 가정의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평북초등학교 남동측 인근이며 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 인천1호선 갈산역이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 2017.02.14 사용승인됐으며 급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 북서측으로 폭 약 6M 포장도로와 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 378.0㎡, 공시지가는 1,330,000원/㎡입니다.
- 규모. 아람채(36-0)는 11세대이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인부터 확인. 임석도는 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기일만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리. 현재는 인수 0원이지만 1회 유찰부터 인수액이 발생하므로 회차가 바뀌면 실질취득을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준. 1회 유찰은 160,800,000원이 아니라 인수액을 더한 178,051,200원, 2회 유찰은 177,600,960원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 참고 거래는 2022.02·2022.04 두 건뿐입니다. 2026.08.19 입찰 판단에서 215,000,000원을 현재 시세로 단정하지 마세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표에서 임차보증금 전액 배당을 전제로 인수 0원이 계산돼 있으므로 실제 배당에 영향을 주는 권리와 금액을 입찰 전 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차권 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 대항력 임차인 사건
현재 신건 201,000,000원에서는 배당 가정상 임석도 보증금 175,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 임차인은 대항력이 없는 후순위 임차인이 아닙니다. 점유·전입이 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 명시돼 있습니다.
그래서 유찰될수록 구조가 달라집니다. 1회 유찰 시 최저가 160,800,000원에 17,251,200원 인수가 붙고, 2회 유찰 시 최저가 128,640,000원에 48,960,960원이 붙습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 인수 위험이 커져 실질취득은 약 175,000,000원 보증금 수준에 가까이 묶이는 구조입니다. 과거 실거래 215,000,000원보다 숫자상 낮더라도 거래가 2022년 2건뿐이라 현재 가격 메리트를 강하게 단정하기도 어렵습니다. 신건에서는 배당 충족 여부, 유찰 뒤에는 실질취득액이 이 사건의 승부처입니다.
