인천지방법원 2023타경552581. 인천 남동구 고잔동 725-15, 도로명 남동동로78번길 28에 소재한 기타 + 토지 사건입니다. 토지는 공장용지 3,305.8㎡, 이용상황은 공업용이며 일반공업지역에 속합니다. 소유자는 주식회사이엠티입니다. 현 사건의 강제경매개시결정은 2023.12.22 주식회사 영광테크를 채권자로 등기됐고, 청구금액은 145,974,561원입니다.
권리분석의 기준점은 2013.08.22 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고, 공동담보로 같은 고잔동 725-15 토지가 기재돼 있습니다. 그 뒤에 남아 있는 중소기업은행 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정, 서울보증보험 근저당권 등은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경552581 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 고잔동 725-15 · 인천광역시 남동구 남동동로78번길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 3,305.8㎡ |
| 소유자 | 주식회사이엠티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 11,941,787,000원 / 8,359,251,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 영광테크 / 145,974,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.15 · 인천지방법원 등기국 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 2회·3회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 등기상 이미 말소된 과거 가압류와 근저당권은 현재 인수 판단에서 제외되고, 2013.08.22 말소기준권리 이후 남아 있는 권리는 매각으로 소멸 처리됩니다.
② 회차별 자금 구조 — 유찰될수록 미배당은 확대
현재 회차는 감정가의 70%인 8,359,251,000원입니다. 2회 유찰 시 49%, 3회 유찰 시 34.3% 수준으로 내려갑니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이지만, 매각대금이 줄수록 채권자 미배당은 크게 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 8,359,251,000원 | 8,273,258,490원 | 3,330,099,833원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 5,851,475,700원 | 5,790,560,943원 | 5,812,797,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 4,096,032,989원 | 4,052,672,659원 | 7,550,685,664원 | 0원 |
특히 신청채권자 주식회사 영광테크의 청구액 145,974,561원은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 예상배당이 0원입니다. 선순위 중소기업은행 담보채권이 매각대금을 대부분 흡수하는 구조이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,359,251,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 85,992,510원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 5,736,000,000원 | 5,736,000,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,896,000,000원 | 1,637,258,490원 |
| 5. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 16번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 14번 가압류 · 배성우 | 144,100,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 15번 경매개시결정 · 주식회사 영광테크 | 145,974,561원 | 0원 |
| 11. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 대원엔지니어링 | 158,882,200원 | 0원 |
| 12. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 석진 | 159,663,150원 | 0원 |
| 13. 갑구 17번 가압류 · 전동환 | 40,387,800원 | 0원 |
| 14. 갑구 19번 가압류 · 김제광 | 61,999,254원 | 0원 |
| 15. 갑구 20번 가압류 · 제일볼트 주식회사 | 8,472,876원 | 0원 |
| 16. 갑구 21번 가압류 · 김성환 | 38,923,883원 | 0원 |
| 17. 갑구 22번 가압류 · 이광배 | 53,161,528원 | 0원 |
| 18. 갑구 23번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 145,974,561원 | 0원 |
| 19. 을구 17번 근저당권 · 서울보증보험주식회사 | 507,063,920원 | 0원 |
| 20. 갑구 25번 가압류 · 근로복지공단 | 106,754,590원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 11,603,358,323원, 총 예상배당은 8,273,258,490원, 미배당은 3,330,099,833원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현장·용도 체크 — 권리보다 물건 자체가 중요
- 일괄매각. 매각물건명세서에는 본건이 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 폐기물박스. 목록1 지상에 폐기물박스 1동이 있으나 철거·이동이 용이해 감정평가에서는 제외됐습니다.
- 공부와 실제 사용 차이. 목록3·4는 일반건축물대장상 ‘창고’이나 실제 사용은 ‘작업장’으로 기재돼 있습니다.
- 전기설비. 목록5는 200KVA로 표기돼 있으나 현장조사 결과 800KVA이며, 수리 가능성과 정상가동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 형태. 공장용지 3,305.8㎡, 평지·세로장방이며 도로접면은 중로각지입니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모
- 용도지역. 일반공업지역이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 공시지가. 1,730,000원/㎡입니다.
- 산업 관련 구역. 국가산업단지·산업시설구역·재생사업지구에 포함됩니다.
- 계획·관리. 성장관리권역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 거래 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함 표시가 있어 본건 취득에 대한 구체적 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 접면. 공공시설구역과 도로에 접하며 도로접면은 중로각지입니다.
- 기타. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 재확인. 현재 분석상 매수인 인수는 0원이지만 입찰 직전 등기사항과 매각물건명세서 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 않기. 현재 미배당 3,330,099,833원은 채권자 측 미회수액이며 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 설비 실사. 목록5의 800KVA 현장조사 결과와 수리 가능성·정상가동 여부를 직접 확인하세요.
- 건물 사용상태 확인. 목록3·4의 공부상 ‘창고’와 실제 ‘작업장’ 사용 차이를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·설비 등 매각대상 목록과 제외 대상을 원문 기준으로 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 국가산업단지·산업시설구역·재생사업지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 관련 적용사항을 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”이 이 물건의 전부는 아니다
등기 권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2013.08.22 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 1회 유찰 최저가 8,359,251,000원이 곧 실질취득액입니다.
다만 현재 가격에서도 총 채권액 11,603,358,323원 중 3,330,099,833원이 미배당되고, 신청채권자도 배당을 받지 못하는 구조입니다. 이는 매수인 인수 위험이 아니라 선순위 담보채권 규모가 크다는 뜻입니다. 실제 입찰 판단의 중심은 권리보다 공업용 일괄매각 물건 자체의 상태입니다. 공부상 창고와 실제 작업장 사용 차이, 800KVA로 조사된 설비의 수리 가능성·정상가동 여부, 산업단지 및 각종 토지이용규제를 확인하지 않고 단순히 ‘감정가의 70%’라는 숫자만 보고 저평가로 판단해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 명확하지만, 물건 실사가 입찰의 핵심입니다.
