인천지방법원 2024타경2182. 인천 서구 심곡동 한국아파트 202동 12층 1211호, 전용 130.14㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 이인현이고, 말소기준은 2009.12.09. 설정된 서인천농업협동조합 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 이후 서인천농업협동조합의 2016년 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 권리로 정리됩니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 402,000,000원에서 한 차례 유찰돼 281,400,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 2025.11. 12층 390,000,000원 한 건으로, 현재 최저가는 그 가격의 72.2%입니다. 최근 구간 평균은 과거 거래 평균보다 6.5% 높은 흐름으로, 제공된 거래 자료상 하락 추세로 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경2182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 탁옥로74번길 3, 202동 12층1211호 (심곡동,한국아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 130.14㎡ · 19층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 이인현 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 281,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 378,647,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
현재 말소기준은 을구 9번 서인천농업협동조합 근저당입니다. 2016.01.06. 설정된 같은 조합의 을구 11번 근저당은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하고, 2024.04.29. 강제경매개시결정과 2024.05.03. 압류도 매각으로 소멸합니다. 2024.05.17. 압류는 2024.07.04. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 이름 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노혜진 | 1212호 | 2017.05.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 노혜진의 전입일 2017.05.01.은 말소기준일 2009.12.09.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가 2.814억, 최근 거래 3.9억
동일 면적 130.14㎡ 거래 12건의 전체 평균은 368,333,333원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.11. 12층 390,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 390,000,000원입니다. 현재 최저가 281,400,000원은 최근 평균의 72.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 130.14㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2024.10 | 130.14㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 2024.03 | 130.14㎡ | 6 | 373,000,000원 |
| 2024.01 | 130.14㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2023.08 | 130.14㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 2023.08 | 130.14㎡ | 5 | 347,000,000원 |
| 2023.08 | 130.14㎡ | 16 | 365,000,000원 |
| 2023.06 | 130.14㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2023.01 | 130.14㎡ | 17 | 370,000,000원 |
| 2022.12 | 130.14㎡ | 19 | 340,000,000원 |
| 2022.09 | 130.14㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2022.05 | 130.14㎡ | 18 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 368,333,333원 |
전체 표본은 320,000,000원에서 400,000,000원 사이에 분포하고, 최근 12개월 평균 390,000,000원은 그 이전 거래 구간보다 6.5% 높습니다. 따라서 현재 최저가 281,400,000원은 전체 평균 대비 76.4%, 최근 시세 대비 72.2%로 가격상 여유가 있는 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,739,600원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 서인천농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 서인천농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이인숙 | 378,647,200원 | 156,660,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 498,647,200원 중 채권자 배당액은 276,660,400원, 미배당은 221,986,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서구청역(인천2호선) 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서구청역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물의 12층입니다.
- 단지. 한국2 단지는 392세대, 준공일은 1995.02.28.입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역이며 공시지가는 1,703,000원/㎡입니다.
- 물리적 현황. 토지는 대체로 정방형 평지이고 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 출입문 1211호, 건축물현황도 오류, 현황조사상 1212호 표시를 서로 대조하세요.
- 점유관계. 노혜진의 전입일은 2017.05.01.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원본을 다시 확인하세요.
- 말소기준. 2009.12.09. 서인천농업협동조합 을구 9번 근저당이 기준인지 등기 원본에서 재확인하세요.
- 배당. 현재 매각가 가정에서 미배당 221,986,800원이 발생하지만 배당 부족 자체가 매수인 인수로 연결되는 구조는 아닙니다.
- 시세. 최근 12개월 표본은 2025.11. 390,000,000원 한 건이므로 개별 호수의 상태·층·향 차이를 현장 확인과 함께 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 좋지만 ‘호수 확인’이 선행
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 점유자 노혜진도 전입이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 281,400,000원이 최근 거래 390,000,000원의 72.2%여서 수치상 여유가 있습니다.
다만 이 사건의 승부처는 권리표보다 1211호와 1212호의 현황 표시입니다. 출입문은 1211호지만 건축물현황도 오류가 확인됐고 현황조사에는 1212호가 표시돼 있습니다. 따라서 권리는 양호·가격은 매력적, 현황 특정은 반드시 확인이 이 사건의 결론입니다.
