421,400,000원
인천지방법원 2024타경11179. 송도동 e편한세상송도 115동 32층 3203호 아파트입니다. 감정가는 602,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 421,400,000원입니다. 소유자는 가혁진이며 2021.09.29. 매매를 원인으로 거래가액 850,000,000원에 취득해 2022.01.11. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 같은 날 설정된 장원휘의 전세권입니다. 2022.01.11. 건물 전부에 전세금 500,000,000원, 존속기간 2022.01.11.~2024.01.10.로 전세권이 설정됐고, 그 전세권 위에 문창신용협동조합의 500,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 전세권근저당권이 말소기준권리로 산정됐지만, 그보다 앞선 을구 2번 전세권은 매수인 인수권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 랜드마크로 113, 115동 32층3203호 (송도동,이편한세상송도) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 70.2331㎡ · 39층 건물 내 32층 3203호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 가혁진 · 2021.09.29. 매매 · 거래가액 850,000,000원 · 2022.01.11. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 421,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 503,211,135원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2018.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다
장원휘는 현황조사·매각물건명세서상 점유자로도 확인되며 전입일은 2022.01.25.입니다. 전입신고가 말소기준권리 2022.01.11.보다 늦어 주택임대차보호법상 대항력은 없습니다. 다만 이것과 별개로, 2022.01.11. 등기된 전세권 자체가 인수되는 문제가 남습니다. 즉 “임차인의 전입 대항력이 없다”는 사실만으로 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다.
② 점유·임차 관계
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장원휘 | 2022.01.25. | 미상 등기 전세금 500,000,000원 | 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 74.3%가 아니라 162.5%를 봐야 한다
e편한세상송도 동일 면적대의 최근 12건 평균은 567,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 550,000,000원입니다. 최근 12건의 범위는 500,000,000원~590,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 70.38㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 27 | 579,500,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 5 | 561,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 28 | 580,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 24 | 579,000,000원 |
| 2026.08 | 70.38㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 34 | 584,500,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 34 | 590,000,000원 |
| 2026.08 | 70.38㎡ | 11 | 547,000,000원 |
| 2026.08 | 70.56㎡ | 21 | 588,000,000원 |
| 2026.07 | 70.56㎡ | 38 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 70.23㎡ | 10 | 575,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 567,000,000원 |
최저가 421,400,000원 자체는 최근 평균 567,000,000원의 74.3%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 매수인이 인수하는 전세권 500,000,000원을 실질 부담에 포함하면 총 취득부담은 921,400,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 162.5%, 최신 거래 550,000,000원의 167.5% 수준입니다. 따라서 이 사건에는 “최저가가 시세보다 싸다”는 표현을 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 421,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,614,000원 |
| 2. 전세권 · 장원휘 | 500,000,000원 | 414,786,000원 |
| 3. 전세권근저당권 · 문창신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 엘에이치케이대부 주식회사 | 503,211,135원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 전세권에 414,786,000원이 배당되는 계산이지만, 매각물건명세서에는 을구 2번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 입찰 판단에서는 이 명시된 인수조건을 우선해 전세권 500,000,000원 전액을 매수인 부담으로 보수적으로 반영했습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 전세권은 별도 문제
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 421,400,000원 | 414,786,000원 | 1,088,425,135원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 294,980,000원 | 290,050,280원 | 1,213,160,855원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 206,486,000원 | 202,795,196원 | 1,300,415,939원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 하지만 이 사건은 단순히 다음 회차의 최저가가 얼마가 되는지를 보는 사건이 아닙니다. 인수 전세권이 그대로 남는 한, 매각가가 더 내려가도 전세권 부담을 별도로 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 미송초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 단지. e편한세상송도 2,708세대, 사용승인일 2018.11.06. 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물 내 32층 3203호이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적대 12건 거래가 500,000,000원~590,000,000원에 형성돼 있어 거래 표본은 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 매각물건명세서의 “을구 2번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨” 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 전세금 반환범위 확인. 등기 전세금 500,000,000원의 실제 잔존채무, 배당요구 여부, 전세권 존속 및 반환의무 범위를 확인해야 합니다.
- 점유자 관계 확인. 장원휘는 전세권자이자 전세권근저당권 채무자와 동일인입니다. 실제 점유·계약·금전수수 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납세액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 변경. 최저가 421,400,000원이 아니라 인수 전세권까지 반영한 실질취득 921,400,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”에 속으면 안 된다
이 물건은 감정가 602,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 421,400,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 평균 567,000,000원과 비교하면 겉으로는 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 2022.01.11. 설정된 500,000,000원 전세권이 매수인에게 인수된다는 조건 하나가 판단을 완전히 바꿉니다.
전세권 전액을 실질 부담으로 반영한 취득부담은 921,400,000원. 최근 12개월 평균의 162.5%입니다. 전입일이 늦어 장원휘에게 임차인으로서 대항력이 없다는 사실도 이 등기 전세권의 인수 문제를 없애지 못합니다. 최저가는 싸지만, 인수까지 합친 가격은 시세를 크게 초과합니다. 매각물건명세서의 전세권 인수조건이 해소되지 않는 한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
