158,900,000원
대전지방법원 2025타경11405. 아산시 배방읍 북수리 새솔마을중앙하이츠아파트 305동 7층 701호입니다. 전용면적은 84.9966㎡이고, 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니3 구조의 주택입니다. 현재 소유자는 김윤수이고, 2021년 거래가 230,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 가장 앞선 현존 권리가 일반 근저당이 아니라 황지영의 주택임차권이라는 점입니다. 2021년 신한은행 근저당은 2022년 이미 말소됐고, 임차권은 2022년 3월 31일 전입·점유, 2022년 2월 22일 확정일자를 갖춘 뒤 2024년 4월 2일 임차권등기가 됐습니다. 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2025년 3월 17일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1535 새솔마을중앙하이츠아파트 305동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9966㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니3 · 15층 건물 내 7층 |
| 사용승인일 | 2008.01.28 |
| 소유자 | 김윤수 (2021.04.08 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,902,055원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 앞서지만 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 2008년 농업협동조합중앙회 근저당 120,000,000원은 2012년에 말소됐고, 2021년 신한은행 근저당 187,000,000원도 2022년에 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 주의할 권리는 황지영의 240,000,000원 주택임차권입니다. 이 임차권은 경매개시결정 전에 성립한 대항력 있는 권리여서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 승계하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황지영 | 건물의 전부 | 240,000,000원 | 2022.03.31 / 2022.02.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 배당계산상 원래 미배당 인수액은 84,124,600원이지만, 제출된 대항력 포기·잔액 미청구·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단했습니다.
② 시세 비교 — 평균은 낮게 보이지만 최신 거래까지 같이 봐야 한다
새솔마을중앙하이츠3차 동일면적 85.0㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 200,208,333원입니다. 현재 최저가 158,900,000원은 이 평균의 79.4%입니다. 확약으로 인수가 실질 0원이므로 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 158,900,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 4 | 166,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 10 | 213,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 14 | 219,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 8 | 238,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 8 | 194,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 5 | 197,500,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 200,208,333원 |
거래 범위는 166,000,000원~238,000,000원이고 최근 12개월 평균은 200,208,333원입니다. 하지만 가장 최신인 2026년 8월 거래는 166,000,000원입니다. 따라서 전체 최근 평균만 놓고 “크게 싸다”고 단정하기보다, 현재 최저가 158,900,000원이 최신 거래가보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않다는 점까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 1. 임차인 황지영 보증금 | 240,000,000원 | 155,875,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 251,902,055원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 황지영 보증금 중 84,124,600원이 남지만, 제출된 확약에 따라 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 다음 회차 시나리오 — 확약이 유지되면 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 원래 미배당 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 70% | 158,900,000원 | 84,124,600원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 56% | 127,120,000원 | 115,459,680원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 101,696,000원 | 140,527,744원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶였을 사건입니다. 하지만 이번에는 잔액 미청구와 임차권등기 말소 동의가 명시된 확약이 있으므로, 확약이 그대로 효력을 갖는다는 전제에서 실질취득은 각 회차 매각가와 동일하게 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산시 배방읍 북수리 ‘은수 사거리’ 남동측 옆에 위치하며, 주위는 간선도로 주변 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지 내 지상·지하주차장까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 7층 701호. 사용승인일은 2008.01.28이며 급배수·위생·도시가스 개별난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형에 가까운 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며 남측·동측·서측 도시계획도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,431,000원/㎡.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 새솔마을중앙하이츠3차는 400세대이며 동일면적 최근 12건 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 대항력 포기·보증금 잔액 미청구·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단은 확약 내용대로 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균은 200,208,333원이지만 최신 거래는 166,000,000원입니다. 평균만 보고 응찰가를 높이지 마세요.
- 9회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 내부 상태·점유·매수수요·가격 기대치 등 반복 유찰의 원인을 현장과 원본자료에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황과 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공동주택 공용부분 관리비 등 매수 후 부담 가능 항목을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래 인수형이지만, 이번엔 확약이 승부를 바꾼다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 158,900,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 84,124,600원을 추가로 떠안게 되고, 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶입니다.
그러나 실제 매각물건명세서에는 경매신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 못 받아도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출됐습니다. 이 때문에 이번 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
가격은 최근 12개월 평균 200,208,333원의 79.4%까지 내려와 있지만, 최신 실거래는 166,000,000원입니다. 여기에 9회 유찰이라는 기록도 있습니다. 따라서 결론은 단순히 “권리 해결됐으니 싸다”가 아니라, 확약의 법적·절차적 효력을 원문으로 재확인한 뒤 최신 거래가에 맞춰 응찰가를 보수적으로 잡는 물건입니다.
