인천지방법원 2024타경524873. 인천 부평구 청천동 창선주택 5동 3층 303호, 전용 38.26㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 86,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 60,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.03.02 안산시 압류이고, 이후의 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 앞서 점유한 임차인 정보영입니다. 2016.08.12 전입, 2016.07.14 확정일자, 2024.06.10 배당요구가 확인되어 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
따라서 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 그 미배당분은 매수인에게 남을 수 있습니다. 보증금 액수가 확인되지 않은 현재로서는 매수인 인수액도, 낙찰가를 포함한 실질취득가도 숫자로 고정할 수 없습니다. 최저가 60,200,000원이 최근 시세보다 낮아 보인다는 이유만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경524873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 평천로53번길 8-3, 5동 3층303호 (청천동,창선주택) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.26㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 중 3층 |
| 사용승인 | 2002.05.16 |
| 소유자 | 백서윤 (2023.11.10 매매 · 거래가액 76,000,000원, 2023.12.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정지영 / 414,499,723원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 말소기준은 2023.03.02 안산시 압류입니다. 2024.05.02 정지영의 강제경매개시결정과 2025.11.24 국의 압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·근저당권 등은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정보영 | 303호 · 주거 | 2016.08.12 | 2016.07.14 | 미상 | 2024.06.10 | 대항력 있음 우선변제 승계 가능 |
정보영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 행사도 가능합니다. 문제는 보증금 규모입니다. 낙찰가보다 보증금이 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 현재는 그 보증금이 확인되지 않아 이 계산 자체가 불가능합니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 하락 추세
창선주택 38.26㎡ 거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 75,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 68,000,000원, 최신 거래 76,000,000원, 최근 가격 추세 -25.3%를 우선해 보는 편이 타당합니다. 현재 최저가 60,200,000원은 최근 12개월 평균의 88.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 38.26㎡ | 3 | 76,000,000원 |
| 2022.12 | 38.26㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2022.07 | 38.26㎡ | 2 | 91,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 68,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 정지영 | 414,499,723원 | 58,716,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가격 가정에서는 신청채권자 청구액 414,499,723원 중 58,716,400원이 배당되고 355,783,323원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 임차보증금이 확인되지 않아 임차인 배당 및 미배당 보증금 승계를 이 표만으로 확정할 수 없으며, 실제 배당순위에는 당해세·최우선변제 등도 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 60,200,000원 | 58,716,400원 | 355,783,323원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 42,140,000원 | 40,981,480원 | 373,518,243원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 29,497,999원 | 28,567,035원 | 385,932,688원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천청천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택 및 공장 등이 밀집하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 3층 303호이며 기본적인 급배수·위생·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 약 5m 내외 도로, 남측으로 약 20m 내외 도로와 접합니다.
- 용도·규제. 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가는 1,373,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 창선주택은 총 16세대이며 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 정보영의 보증금 원금을 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 예상 배당 재계산. 보증금 확인 후 임차인 우선변제액, 미배당액, 매수인 승계액을 다시 계산해야 실질취득가가 나옵니다.
- 최저가만으로 시세 비교 금지. 표면 최저가는 최근 평균의 88.5%지만 실질취득가가 최근 평균 68,000,000원이나 최신 거래 76,000,000원을 넘는지 먼저 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전보다 -25.3% 낮으므로 전체 평균 75,666,666원만으로 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 주거 점유 임차인이 확인되므로 배당 이후 인도 시점과 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “60,200,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
현재 최저가는 감정가 86,000,000원의 70%인 60,200,000원이고, 최근 12개월 평균 68,000,000원보다 낮습니다. 동시에 시장 흐름은 -25.3%의 하락 추세입니다. 이 정도만 보면 가격이 내려온 물건으로 보입니다.
하지만 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 숫자는 최저가가 아니라 정보영의 임차보증금입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서고 확정일자·배당요구까지 갖춘 대항력 임차인이기 때문에, 보증금 전액이 배당되지 않으면 미배당분이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 그 금액을 모르는 상태에서는 실질취득가 자체가 미상입니다. 따라서 결론은 표면가격은 최근 시세 아래, 권리위험은 아직 미확정입니다. 보증금과 예상배당을 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
