인천지방법원 2024타경531482. 인천 연수구 청학동 대한빌라 4층 403호, 전용 30.36㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장재광이며, 이번 강제경매 신청채권자는 이민정입니다. 등기상 현재 권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2023.07.05. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2021.05.10. 전입 및 2021.05.07. 확정일자를 가진 이민정의 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않는 선순위 임차권입니다.
다만 “선순위 임차권이 있다 = 지금 바로 43,000,000원을 추가로 떠안는다”는 뜻은 아닙니다. 현재 최저매각가 56,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,408,000원 다음으로 이민정의 보증금 43,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 56,000,000원이고 인수액은 0원입니다. 반대로 낙찰가가 더 내려가 임차보증금 전액을 배당하지 못하면, 그 미배당 잔액만큼 매수인 부담이 다시 생깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경531482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 청학로 21, 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 30.36㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 장재광 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (4회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민정 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 1993.10.07. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석의 핵심은 을구 13번 주택임차권입니다. 임차인 이민정은 임대차계약일과 확정일자가 2021.05.07., 전입일이 2021.05.10.이고, 2023.06.22. 임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준인 2023.07.05. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액 배당, 추가 유찰 시 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민정 | 제4층 제403호 30.36㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 43,000,000원 | 2021.05.10. | 2021.05.07. | 대항력 有 우선변제 미배당 시 승계 |
임차권등기상 보증금은 43,000,000원이며, 원래 58,000,000원 중 반환받지 못한 금액으로 등기돼 있습니다. 현재 회차에서는 예상배당액도 43,000,000원이므로 미배당액이 없어 매수인 인수 0원입니다. 5회 유찰 시나리오의 매각가 44,800,000원에서도 임차보증금 43,000,000원은 전액 변제되는 것으로 계산돼 인수는 0원입니다.
하지만 6회 유찰 시나리오의 매각가가 35,840,000원으로 내려가면 임차인 예상배당은 34,794,880원으로 줄고, 8,205,120원이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 이후 회차에서는 화면에 보이는 최저가만 비교해서는 안 되고, 낙찰가와 미배당 인수액을 함께 실질취득비용으로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 70%) | 56,000,000원 | 43,000,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 44,800,000원 | 43,000,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 35,840,000원 | 34,794,880원 | 8,205,120원 |
③ 시세 비교 — 88.0%지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다
대한빌라(522-7) 전용 30.36㎡ 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 84,428,571원이지만 2021년과 2022년의 95,000,000원·97,000,000원·98,000,000원·110,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로는 그대로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 수치는 최근 12개월 평균 63,666,666원, 최신 거래 69,000,000원, 그리고 최근 구간이 과거 대비 -36.3%라는 점입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 30.36㎡ | 4 | 69,000,000원 |
| 2023.09 | 30.36㎡ | 4 | 69,000,000원 |
| 2023.07 | 30.36㎡ | -1 | 53,000,000원 |
| 2022.09 | 30.36㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2022.08 | 30.36㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 2022.01 | 30.36㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 30.36㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.36㎡ | 3건 | 63,666,666원 |
현재 실질취득 56,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.0%입니다. 최신 확인 거래 69,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이것만으로 “시세보다 충분히 싸다”고 결론내리기 어렵습니다. 최근 거래가격 추세가 -36.3%로 꺾였고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.0회, 매각률은 20.0%입니다. 감정가 80,000,000원 대비 할인폭보다 최근 시세의 방향과 환금성을 우선해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 임차인 이민정 보증금 | 43,000,000원 | 43,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 11,592,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이민정 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 43,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류에는 11,592,000원이 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 328,408,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 청학동 소재 인천함박중학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 섞인 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 403호입니다. 급배수·위생·도시가스·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 18미터, 북측 약 8미터 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,752,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 대한빌라(522-7)는 19세대, 사용승인일 1993.10.07.이며 경매물건 평균 유찰 4.0회, 매각률 20.0%입니다.
- 건물 상태. 감정평가서에는 사용승인일이 1993.10.07.로 누수 등에 취약한 것으로 보이므로 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 전액배당 여부. 현재 회차에서는 43,000,000원 전액배당으로 계산되지만 실제 매각대금과 배당순위 변동에 따라 미배당이 생기면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 시 인수 재계산. 6회 유찰 시나리오에서 이미 8,205,120원의 인수액이 발생합니다. 회차가 바뀔 때마다 최저가와 인수액을 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일성. 이민정이 임차권자이자 경매신청채권자이므로 임대차계약, 반환 내역, 배당요구와 점유관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 84,428,571원보다 최근 12개월 평균 63,666,666원과 최신 거래 69,000,000원, 최근 추세 -36.3%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 누수·노후 확인. 사용승인일 1993.10.07.이고 감정평가서가 누수 취약 가능성을 별도로 지적하고 있으므로 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 환금성 보수적 접근. 평균 유찰 4.0회, 매각률 20.0%인 다세대 물건이므로 낙찰 후 재매각 가능성을 가격 산정에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “지금은 인수 0원, 다음 회차부터는 구조가 달라진다”
이 물건은 선순위 임차권이 있어 겉보기에는 복잡하지만, 현재 56,000,000원 회차만 놓고 보면 예상배당에서 임차보증금 43,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 56,000,000원으로 보는 것이 맞습니다. 가격도 최근 12개월 평균의 88.0% 수준입니다.
그러나 이 숫자만 보고 가격 매력도를 높게 줄 수는 없습니다. 최근 거래 추세가 -36.3%이고, 이미 4회 유찰, 동일 건물군 경매 평균 유찰도 4.0회, 매각률은 20.0%입니다. 여기에 사용승인일 1993.10.07.의 노후 다세대라는 환금성 부담이 겹칩니다. 더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 6회 유찰 시에는 최저가가 35,840,000원으로 내려가는 대신 8,205,120원의 임차보증금 승계가 생깁니다. 현재 회차는 권리상 계산 가능하지만, 유찰될수록 ‘낮아진 최저가’만 보면 안 되는 물건입니다.
