대전지방법원 2025타경11449. 천안시 서북구 성정동 673-9의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 402.5㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용이며 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층입니다. 건축물대장상 소매점·사무실·주택 등이 섞여 있고, 기준시점에는 상당 부분이 공실·휴업 또는 폐문상태로 조사됐습니다. 아파트처럼 단순한 주거형 물건이 아니라 상가·사무실·주택이 혼재된 주상혼용 부동산으로 접근해야 합니다.
현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%까지 내려왔지만, 직접 비교할 최근 실거래 시세자료는 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 실제 점유관계, 공실 상태, 용도별 사용 가능성, 미등재 제시외 건물까지 현장에서 확인해야 현재 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11449 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 673-9 · 충청남도 천안시 서북구 서부2길 21 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 소매점·사무실·주택 등이 혼재된 주상혼용 |
| 토지 | 대 · 402.5㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인 1990.09.27 |
| 소유자 | 주식회사동남약품 |
| 감정가 / 최저가 | 1,145,852,620원 / 393,028,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 481,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 공시지가 | 873,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
제공된 권리판정상 말소기준은 2008.04.16 신풍제약주식회사 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 한국유니온제약·신덕약품·태극제약·한국팜비오의 근저당권과 다수 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 선영새마을금고·농업협동조합중앙회· 대전.충남양돈축산업협동조합 등의 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차인 4명·건
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박형식 | 301호 · 주거 | 2022.04.29 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 새턴, 장준호 | 302호 | 2022.03.09 | 500,000원 / 50,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강민주 | 202호 · 주거 | 2025.01.20 | 5,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박예지 | 주거 | 2022.09.19 | 0원 / - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
확인된 전입일은 모두 2008.04.16 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 강민주는 2025.04.21, 박예지는 2025.04.11 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 박형식은 보증금이 확인되지 않았지만 전입 자체가 말소기준 이후이므로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인으로 보지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 393,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,302,392원 |
| 2. 신풍제약주식회사 근저당 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 한국유니온제약주식회사 근저당 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 신덕약품주식회사 근저당 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 5. 태극제약주식회사 근저당 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 6. 한국팜비오 근저당 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 7. 한국팜비오 근저당 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 8. 신용보증기금 가압류 | 787,705,000원 | 96,725,608원 |
| 9. 씨엠지제약 가압류 | 2,259,245원 | 0원 |
| 10. 한국넬슨제약 가압류 | 11,654,891원 | 0원 |
| 11. 충남신용보증재단 가압류 | 22,990,456원 | 0원 |
| 12. 서울보증보험주식회사 가압류 | 111,080,139원 | 0원 |
| 13. 중소기업은행 가압류 | 1,532,997,642원 | 0원 |
| 14. 하나카드 가압류 | 6,748,931원 | 0원 |
| 15. 중소기업은행 가압류 | 19,545,570원 | 0원 |
| 16. 홍청표 가압류 | 99,000,295원 | 0원 |
| 17. 우리금융캐피탈 가압류 | 60,812,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 2,944,794,294원, 예상 배당액은 386,725,608원, 미배당액은 2,558,068,686원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 건물 이용상태 — 공실·폐문과 혼합용도가 핵심
- 1·2층. 건축물대장상 소매점·사무실 등으로 이용됐으나 기준시점에는 공실 및 휴업상태로 조사됐습니다.
- 2·3층. 사무실·소매점·주택 등으로 등재돼 있으나 사무실 등은 폐문상태입니다.
- 지하실. 대중음식점·다방으로 등재돼 있으나 폐문상태이며 창고 등으로 이용됐던 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 제시외 건물 — 일괄매각에 포함
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안서초등학교 남서측 인근으로, 주변은 중소형 점포·단독주택·다가구주택 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측 및 남측 인근 노변에 시내버스 승강장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 402.5㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 소로각지에 해당합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 873,100원/㎡입니다.
⑦ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (감정가 34%) | 393,028,000원 | 386,725,608원 | 2,558,068,686원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 275,119,600원 | 270,467,926원 | 2,674,326,368원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 192,583,720원 | 189,087,548원 | 2,755,706,746원 | 0원 |
가격이 더 내려가도 현재 계산상 낙찰자 인수액은 계속 0원입니다. 반대로 채권자 미배당액은 4회 유찰 시 2,674,326,368원, 5회 유찰 시 2,755,706,746원으로 커집니다. 신청채권자 청구금액은 481,000,000원이고 각 시나리오에서 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세를 별도로 확인. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가매수라고 단정하지 말고 성정동 유사 상가·주택 혼합건물의 거래·임대수익을 대조해야 합니다.
- 점유자 현황 재확인. 박형식, 주식회사 새턴·장준호, 강민주, 박예지의 실제 점유 여부와 퇴거 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 301호 보증금 확인. 박형식의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도협의와 현장관계 파악을 위해 계약관계 확인이 필요합니다.
- 공실·폐문 공간 확인. 감정 당시 공실·휴업·폐문상태였던 각 층의 현재 상태와 수선 필요성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 비가림시설·계단실·창고·다용도실의 위치·상태와 미등재 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도별 활용성 검토. 제2종일반주거지역 내 주상혼용 건물로, 소매점·사무실·주택을 어떻게 활용할지 입찰 전에 수익모델을 세워야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 실제 쓸 수 있는가
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,145,852,620원이 393,028,000원까지 내려와 강한 할인처럼 보입니다. 권리도 현재 계산상 매수인 인수 0원이고 확인된 임차인 역시 모두 말소기준 이후 전입입니다. 하지만 세 차례 유찰된 이유를 단순히 가격으로만 해석하기는 어렵습니다. 소매점·사무실·주택이 섞인 1990년 사용승인 3층 건물이고, 여러 점유관계와 공실·폐문 공간, 미등재 제시외 건물이 함께 있기 때문입니다.
권리 인수는 비교적 단순하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가를 “싸다”고 단정하지 말고, 점유 정리 비용·수선비·임대 가능성· 토지와 건물의 실제 활용가치를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 편이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 등기보다 현장과 활용성입니다.
