대전지방법원 2025타경11465. 천안시 서북구 두정동 대우아파트 103동 604호, 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 보증금 180,000,000원의 고승한 임차권입니다. 전입일은 2022.07.19, 확정일자는 2022.06.02이며 건물 전부에 임차권등기가 되어 있어 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있습니다. 예상배당에서는 177,666,000원이 보증금에 배당되고 2,334,000원이 남으므로, 확약이 없다면 그 잔액이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사는 고승한의 임차보증금반환채권 양수인으로 대항력과 우선변제권을 승계한 뒤, 2026.06.19 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차보증금에 한해서는 배당표상 부족액과 별개로 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 실제 임차인은 고승한 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 임차보증금반환채권을 승계한 채권자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 525-1 대우아파트 103동 6층604호 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 전용 59.946㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 중 6층 |
| 소유자 | 이부희 · 2022.07.22 소유권이전 · 거래가액 191,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,903,469원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 해소
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고승한 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2022.07.19 / 2022.06.02 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
고승한은 전입신고와 확정일자를 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기는 2024.07.24 접수됐고 배당요구도 했습니다. 주택도시보증공사는 이 임차보증금반환채권의 양수인으로 대항력·우선변제권을 승계했지만, 2026.06.19 대항력을 포기하고 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다.
② 시세 비교 — 확약으로 권리는 풀렸지만 가격은 아직 높다
대우그린 동일 면적대 최근 12건의 평균 거래가는 174,458,333원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 181,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.7%입니다. 최신 거래 기준값도 177,000,000원이므로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 177,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 18 | 183,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 23 | 178,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 7 | 184,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 13 | 178,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 20 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 9 | 168,500,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.946㎡ | 12건 | 174,458,333원 |
최근 표본의 최저 거래는 152,000,000원, 최고 거래는 200,000,000원이며 최신 거래 기준값은 177,000,000원입니다. 현재 실질취득 181,000,000원은 최근 평균보다 높은 가격이므로, 7회 유찰이라는 횟수만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 임차보증금 · 고승한 | 180,000,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 185,903,469원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 2,334,000원입니다. 다만 2026.06.19 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 이 임차보증금에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 수준으로 추정된 금액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 가격이 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 100% | 181,000,000원 | 2,334,000원 | 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 80% | 144,800,000원 | 38,027,200원 | 해당 임차보증금 확약 확인 필요 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 64% | 115,840,000원 | 66,581,760원 | 해당 임차보증금 확약 확인 필요 |
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 180,000,000원이어서 확약을 제외한 원래 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 커지는 유형입니다. 그러나 현재 확인된 2026.06.19 확약은 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 무관하게 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로, 현재 판단의 핵심은 확약의 유효성 확인과 실제 낙찰가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안두정초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교시설·공원 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 중 6층. 위생·급배수, 온수보일러 난방, 승강기, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 전기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 도로·교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 대우그린 1,038세대, 1996.12.26 준공. 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 경매 환금성. 단지 경매통계상 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 사건 역시 7회 유찰 상태입니다.
- 내부 확인. 수차 방문했으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장 내부도면·동일 건물 유사규모·관리사무소 탐문을 참고해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당 부족액이 발생하더라도 임차권등기를 말소한다는 조건과 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 확인되는 실제 임차인은 고승한 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 임차보증금반환채권 양수인입니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 181,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.7%입니다. 7회 유찰 횟수 자체를 할인 근거로 보지 말고 최근 실거래와 직접 비교해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 제시된 8회 유찰 시 매각가는 144,800,000원, 9회 유찰 시 115,840,000원입니다. 가격이 내려가면 원래 임차보증금 미배당액은 커지므로 확약의 유효성이 더욱 중요해집니다.
- 내부 상태. 감정 당시 거주자 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현장 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 해소됐지만, 가격 메리트는 별개다”
처음 등기만 보면 이 물건은 보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차권이 선순위에 있어 위험도가 높아 보입니다. 현재 매각가 181,000,000원에서도 배당 부족액 2,334,000원이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 승계한 뒤 2026.06.19 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출해, 이 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 181,000,000원은 최근 12개월 평균 174,458,333원의 103.7%이고 최신 거래 기준값 177,000,000원보다도 높습니다. 게다가 현재 사건은 이미 7회 유찰됐고 단지 경매통계 역시 평균 유찰 7.0회·낙찰률 0.0%입니다. 결론은 명확합니다. 확약 확인이 끝나면 권리 리스크는 낮아지지만, 현재 가격에는 시세 할인 메리트가 없습니다.
