72,100,000원
인천지방법원 2025타경991. 인천 남동구 간석동 이화빌라7동 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이정용이며 2021년 소유권을 취득하면서 등기된 거래가액은 99,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 출발점은 통상적인 근저당이 아니라 2023.11.15. 남동구 압류입니다. 2016년 농협은행 근저당은 2021.10.18. 이미 말소됐고, 현재 말소기준보다 앞서 전입한 임차인이 존재합니다.
특히 마영나는 2021.10.20. 임대차계약 및 확정일자, 2021.11.12. 점유개시, 2021.11.15. 주민등록을 갖추고 보증금 97,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서상도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가깝게 유지되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-510 2층 202호 · 도로명 인천광역시 남동구 간석로 96-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 2층 202호 · 51.49㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 각형 슬래브 4층 건물 · 사용승인 1995.11.13. |
| 소유자 | 이정용 · 2021.10.18. 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 마영나 / 97,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
데이터상 말소기준은 2023.11.15. 남동구 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 2025.04.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 전입은 그보다 빠릅니다. 마영나는 보증금·확정일자·점유·전입이 확인되고, 배당요구도 했으므로 배당 후 부족분을 매수인이 승계할 수 있는 대항력 임차인입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허정민 | 2020.11.05. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 미상 |
| 마영나 2층 202호 전부 | 2021.11.15. / 2021.10.20. | 97,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 26,597,800원 |
허정민은 2020.11.05. 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 특히 마영나의 26,597,800원은 계산 가능한 인수액일 뿐이며, 허정민의 보증금 관계가 별도로 확인되면 매수인의 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이화빌라7동은 총 10세대이며 시세 매칭 면적은 51.49㎡입니다. 확인되는 거래 표본은 2건입니다. 가격 판단에서 전체 평균만 보지 않고, 시세 집계의 최근 12개월 평균 69,500,000원과 최신 거래 40,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 51.49㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2021.09 | 51.49㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.49㎡ | 2건 | 69,500,000원 |
표면 최저가는 72,100,000원으로 최근 12개월 평균 69,500,000원의 103.7%입니다. 즉 인수액을 빼고 최저가만 비교해도 이미 최근 평균보다 높습니다. 여기에 마영나 미배당분 26,597,800원을 더하면 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 98,697,800원으로, 최근 12개월 평균의 142.0%입니다. 최신 거래 40,000,000원과 비교하면 차이는 더 큽니다.
다만 2021.09.의 2층 99,000,000원 거래는 대상 물건과 같은 층이고, 현재 회차 실질취득 98,697,800원과 금액이 유사합니다. 반면 최신 거래는 2022.03.의 -1층 40,000,000원입니다. 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래가 2022.03.으로 제시되어 있어 시세 판단의 폭은 제한적입니다. 그렇더라도 정확도 기준상 현재 실질취득액이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 만큼 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 임차인 마영나 보증금 | 97,000,000원 | 70,402,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 마영나 | 97,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 마영나의 보증금 가운데 70,402,200원이 배당되고, 부족분 26,597,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 마영나 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 72,100,000원 | 70,402,200원 | 26,597,800원 | 98,697,800원 |
| 2회 유찰 시 | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 47,838,460원 | 98,308,460원 |
| 3회 유찰 시 | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 62,706,922원 | 98,035,922원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 각형 슬래브 4층 건물의 2층 202호입니다. 사용승인일은 1995.11.13.입니다.
- 입지. 간석3동 행정복지센터 동측 인근으로 아파트·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 전반적으로 보통입니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로가 있고, 토지는 완경사의 부정형 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되고 공원에 접합니다. 공시지가는 904,500원/㎡입니다.
- 건물 상태 정보. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 이화빌라7동은 10세대이며 확인 거래는 2건입니다. 거래 표본 자체가 많지 않아 가격 판단에서 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차는 72,100,000원에 낙찰돼도 마영나 인수액 26,597,800원을 합쳐 최소 98,697,800원입니다.
- 허정민 임대차관계 확인. 전입일은 2020.11.05.로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 마영나 보증금 지급관계 확인. 임차권자이자 경매 신청채권자이므로 계약·보증금 지급자료와 관계인 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 실질취득은 각각 98,308,460원, 98,035,922원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 표본의 층 차이 확인. 99,000,000원 거래는 2층, 40,000,000원 거래는 -1층입니다. 대상 호수는 2층입니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당에는 해당 항목이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “7,210만원 낙찰”이 “7,210만원 취득”은 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저가 72,100,000원에 시선을 고정하면 판단을 그르칠 수 있습니다. 보증금 97,000,000원의 대항력 임차인 마영나가 있고, 현재 예상배당 후 미변제액 26,597,800원을 매수인이 인수하기 때문에 확인 가능한 실질취득은 98,697,800원입니다. 2회·3회 더 유찰돼도 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 증가하여 총부담은 약 98,000,000원 수준에 머뭅니다.
그 실질취득액은 시세 집계상 최근 12개월 평균 69,500,000원의 142.0%이고, 최신 거래 40,000,000원보다도 높습니다. 2021.09. 같은 2층의 99,000,000원 거래와는 유사하지만, 거래 표본은 2건뿐입니다. 게다가 허정민의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가가 장점인 경매가 아니라, 선순위 임차관계와 실질취득액을 먼저 해결해야 하는 고난도 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
