의정부지방법원 2025타경64437. 감정가 613,000,000원인 하이파크시티일산파밀리에4단지 409동 14층 1401호 아파트가 5회 유찰돼 현재 최저매각가 429,100,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭만 보면 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다. 임차인 강형일은 2020.12.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.12.07입니다. 말소기준권리인 주식회사모스트대부 근저당은 그보다 늦은 2022.04.29에 설정됐습니다. 따라서 강형일은 대항력이 있으며, 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
현재 회차 매각가 429,100,000원을 기준으로 집행비용 6,691,000원이 먼저 빠지고, 임차인에게 422,409,000원이 배당됩니다. 보증금 500,000,000원에서 남는 77,591,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 결국 낙찰대금 429,100,000원과 인수액 77,591,000원을 더한 실질취득은 506,691,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘어나는 방향이어서, 총취득액은 보증금 부근에서 쉽게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64437 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1535 하이파크시티일산파밀리에4단지 409동 14층 1401호 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 14층 · 거래비교 대상 면적 121.45㎡ |
| 소유자 | 이태안 · 2019.01.25 소유권이전 · 거래가액 438,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 613,000,000원 / 429,100,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 하이파크시티일산파밀리에4단지 · 1,676세대 · 2011.03.31 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2022.04.29 설정된 주식회사모스트대부 근저당권 120,000,000원입니다. 등기 순위만 보면 강형일의 주택임차권등기는 2023.01.18로 근저당보다 늦지만, 임차인의 대항력 기준은 임차권등기일이 아니라 그 이전의 전입·점유 관계를 함께 봐야 합니다. 강형일은 2020.12.28 주민등록·점유개시, 확정일자 2020.12.07로 확인되고, 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강형일 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 500,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 강형일은 2020.11.24 임대차계약, 2020.12.07 확정일자, 2020.12.28 주민등록·점유개시로 기록돼 있고, 2023.01.18 주택임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 강형일 본인이 임차권자입니다.
② 시세 비교 — 429,100,000원이 아니라 506,691,000원을 비교해야 한다
하이파크시티일산파밀리에4단지의 최근 거래 12건 평균은 488,750,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 500,000,000원입니다. 현재 최저가 429,100,000원만 놓으면 최근 평균의 87.8%이지만, 이 사건은 그 숫자로 가격 메리트를 판단하면 결론이 뒤집힙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 121.45㎡ | 20 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 129.79㎡ | 7 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 121.45㎡ | 12 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 121.45㎡ | 26 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 129.79㎡ | 11 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 121.45㎡ | 15 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 121.45㎡ | 25 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 121.66㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 121.45㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 129.79㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 121.45㎡ | 23 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 121.45㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 488,750,000원 |
현재 실질취득 506,691,000원은 최근 12개월 평균보다 17,941,000원 높고, 평균의 103.7%입니다. 최신 거래 500,000,000원보다도 6,691,000원 높아 최신 거래의 101.3%입니다. 따라서 현재 최저가가 429,100,000원이라는 이유로 “시세보다 싸다”거나 “5회 유찰돼 가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 429,100,000원 | 77,591,000원 | 506,691,000원 |
| 6회 유찰 시 | 343,280,000원 | 162,325,920원 | 505,605,920원 |
| 7회 유찰 시 | 274,624,000원 | 230,020,736원 | 504,644,736원 |
현재 회차부터 7회 유찰 가정까지 낙찰가는 크게 내려가지만, 임차인 미배당 보증금이 증가해 실질취득은 약 504,644,736원~506,691,000원 범위에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 429,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,691,000원 |
| 1. 임차인 강형일 보증금 | 500,000,000원 | 422,409,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사모스트대부 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 강형일의 보증금 500,000,000원 중 예상배당은 422,409,000원이며, 부족분 77,591,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주식회사모스트대부와 주택도시보증공사에는 현재 가정 매각가에서 배당이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 덕이고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 409동 14층 1401호이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 하이파크시티일산파밀리에4단지는 1,676세대, 2011.03.31 준공 아파트입니다.
- 거래. 최근 거래 12건은 400,000,000원~580,000,000원 범위이고 평균은 488,750,000원입니다. 최신 2026.08 거래는 500,000,000원입니다.
- 기타. 위반건축물 표시는 없으며, 토지이용계획 및 제한상태는 지적 미정리 상태로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 계산. 현재 최저가 429,100,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 매수인 인수 77,591,000원을 더한 506,691,000원이 가격비교의 출발점입니다.
- 임차인 배당 부족분 확인. 강형일 보증금 500,000,000원 중 배당액 422,409,000원, 부족분 77,591,000원의 실제 인수 여부와 범위를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 유찰 횟수에 속지 않기. 이미 5회 유찰됐지만, 6회·7회 유찰 가정에서도 인수액이 늘어 실질취득은 500,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 488,750,000원과 최신 거래 500,000,000원을 기준으로 보면 현재 실질취득 506,691,000원에는 가격 우위가 없습니다.
- 등기 순위만 보지 않기. 임차권등기 자체는 2023.01.18이지만 전입·점유가 2020.12.28로 말소기준권리 2022.04.29보다 빠릅니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 임차권 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 “총 얼마를 떠안는가”
이 사건은 감정가 613,000,000원에서 최저가 429,100,000원까지 내려와 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서 낙찰가 429,100,000원과 인수액 77,591,000원을 합친 실질취득은 506,691,000원. 최근 12개월 평균 488,750,000원보다 높고 최신 거래 500,000,000원도 웃돕니다.
권리위험은 명확하지만 가격 메리트는 없습니다. 5회 유찰이라는 숫자 자체를 할인으로 받아들이기보다, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합친 실질취득을 끝까지 계산해야 하는 사건입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “낙찰 후 얼마를 추가로 인수하느냐”입니다.
