대항력 임차인은 현재 전액 배당 가능, 그러나 최저가는 최근 시세의 123% — 일산 파밀리에4단지 1401호

의정부지방법원 2025타경64437. 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티일산파밀리에4단지 409동 14층 1401호, 전용 121.45㎡ 아파트입니다. 소유자 이태안은 2018년 11월 26일 매매를 원인으로 거래가 438,000,000원에 취득했고, 2019년 1월 25일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2022년 4월 29일 주식회사모스트대부의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 현재 분석의 말소기준권리입니다.

핵심은 임차인 강형일입니다. 임대차계약일은 2020년 11월 24일, 확정일자는 2020년 12월 7일, 전입·점유개시는 2020년 12월 28일입니다. 모두 2022년 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 임차인입니다. 2023년 1월 18일에는 보증금 500,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

다만 현재 최저매각가 613,000,000원을 전제로 한 배당 추정에서는 집행비용 8,530,000원을 공제한 뒤 임차인에게 보증금 500,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 최저가가 최근 시세보다 훨씬 높다는 점입니다. 최근 12개월 평균은 498,500,000원, 최신 거래는 520,000,000원인데 현재 최저가는 613,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

2019년 우리은행 근저당권은 채권최고액 220,000,000원으로 설정된 뒤 184,800,000원으로 변경됐지만, 2020년 12월 28일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 기준권리는 2022년 4월 29일 주식회사모스트대부 근저당권입니다. 강형일의 전입·점유일은 2020년 12월 28일로 이보다 빠르고, 확정일자도 2020년 12월 7일이므로 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 현재는 전액 배당, 저가 회차는 인수 발생

③ 시세 비교 — 실질취득 6.13억은 최근 시세 이상

하이파크시티일산파밀리에4단지는 1,676세대, 2011년 3월 31일 준공 단지입니다. 대상 전용면적 121.45㎡와 일치하거나 인접한 면적의 최근 거래 12건은 400,000,000원부터 602,000,000원 사이에 분포하며, 최근 12개월 평균은 498,500,000원입니다.

현재 최저가이자 실질취득 부담인 613,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.0%입니다. 최신 2026년 7월 거래 520,000,000원보다도 높고, 최근 거래 최고액 602,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 613,000,000원 가정)

현재가에서는 임차보증금 500,000,000원이 전액 배당되어 인수액 0원으로 추정됩니다. 채권자 총 청구액 840,000,000원 중 104,470,000원이 배당되고, 미배당액은 735,530,000원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 대상 물건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 409동 14층 1401호입니다.
• 주위환경. 덕이고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·주차. 차량 출입이 가능한 도로 기반시설과 주차시설을 갖추고 있습니다.
• 토지 상태. 인접지와 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 지적 미정리 상태입니다.
• 환금성. 1,676세대 단지로 최근 거래는 이어지고 있으나, 최근 거래가격이 400,000,000원부터 602,000,000원까지 넓게 분포해 개별 동·층·상태에 따른 가격 편차가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 구분. 현재는 인수액 0원이지만 실질취득 부담은 최저가 613,000,000원 그대로입니다. 최근 시세보다 높습니다.
• 저가 회차의 임차보증금. 5회 유찰 시 인수액 16,904,000원, 6회 유찰 시 113,972,480원으로 추정됩니다. 낙찰가만 보고 할인폭을 계산하면 안 됩니다.
• 임차인 대항력 확인. 강형일의 전입·점유 및 확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
• 배당표 재검증. 2020년 말소된 우리은행 근저당권이 예상배당표에 포함돼 있으므로 최신 등기부, 배당요구종기 내역, 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 주택임차권등기가 설정된 물건으로 현재 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납액과 승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 토지 관련 확인. 감정요항표상 지적 미정리 상태이므로 대지권 표시와 관련 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리 해소보다 가격 부담이 크다

이 물건은 대항력 있는 임차인이 존재해 권리분석을 생략할 수 없는 사건입니다. 다만 현재 최저가 613,000,000원에서는 임차보증금 500,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정돼, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 현재 회차가 이후 저가 회차보다 단순합니다.

그러나 가격 판단은 정반대입니다. 현재 실질취득 부담 613,000,000원은 최근 12개월 평균 498,500,000원의 123.0%이고, 최신 거래 520,000,000원 및 최근 최고 거래 602,000,000원도 웃돕니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실까지 고려하면 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거는 없습니다. 이후 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 전환되므로, 표면적인 할인율만으로 싸다고 판단해서도 안 됩니다.

현재는 인수 0원이나 시세보다 비싸고, 이후에는 낙찰가가 낮아지는 대신 인수액이 생기는 구조. 이 사건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’가 아니라, 매 회차마다 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합쳐 최근 거래가격과 비교하는 것입니다.