의정부지방법원 2025타경72398. 가평군 조종면 현리 이림스마트빌 가동 4층 401호로, 감정 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2·발코니를 갖춘 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사용성개발이며, 2017.12.27. 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.09.25. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 주택임차권이 있어 일반적인 말소형 물건과는 구조가 다릅니다.
핵심은 임차권입니다. 한국토지주택공사는 임차보증금 110,000,000원, 전입 2020.06.18., 점유개시 2020.06.29., 확정일자 2020.05.29.로 기재되어 있어 말소기준보다 앞섭니다. 현재 최저가 91,000,000원 배당 시 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 배당되고, 21,038,000원이 룰상 미배당됩니다. 원칙만 보면 이 잔액이 매수인 인수로 이어지지만, 이번 사건은 명세서의 포기·말소 동의 조건 때문에 해당 임차권에 한해 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 조종면 현리 477-129 이림스마트빌 가동 4층401호 · 경기도 가평군 조종면 연등길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 철근콘크리트구조 5층 건 내 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사용성개발 (2017.12.27. 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 117,085,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 규모 | 이림스마트빌Ⅰ동 · 8세대 · 전용 59.79㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2012년과 2013년의 근저당, 2014년 전세권, 2016년 가압류, 2017년 가등기·전세권, 2022년 압류 등 과거 권리 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 판단의 핵심은 2024.05.16. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2025.09.25. 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차권의 전입일 2020.06.18.은 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조이고, 2026.04.09. 가평군 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 승계 신고는 합산 금지
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 4층401호 건물전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2020.06.18 / 2020.05.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 | 확약 반영 0원 |
| 한국토지 실제 임차인 1명 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
실제 임차인은 1명으로 봅니다. 한국토지주택공사 표시는 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 다만 별도로 기재된 한국토지는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’입니다. 따라서 한국토지주택공사 임차권에 대한 포기·말소 동의가 있더라도, 그 확약 밖의 한국토지에 대한 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 91,000,000원은 120,000,000원의 75.8%, 다만 표본이 오래됐다
이림스마트빌Ⅰ동 전용 59.79㎡ 실거래 표본은 2건으로, 모두 120,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.03이고 그 이전 거래는 2021.07입니다. 데이터상 실거래 평균과 최근12개월 평균도 모두 120,000,000원으로 잡혀 있으며, 현재 최저가 91,000,000원은 그 값의 75.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 59.79㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 59.79㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 평균 | 59.79㎡ | 2건 | 120,000,000원 |
확약 조건을 반영하면 알려진 임차권 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액은 91,000,000원입니다. 이는 실거래 평균 120,000,000원보다 낮습니다. 다만 최신 거래가 2022.03이고 거래 표본도 2건뿐이므로, 이 숫자만으로 현재 시세보다 ‘싸다’고 확정하는 것은 곤란합니다. 특히 확약 밖 한국토지의 미상 권리가 남아 있어 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 110,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 117,085,204원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 21,038,000원입니다. 이는 확약이 없다면 매수인 인수로 연결되는 금액입니다. 그러나 이 사건은 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건이 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약 밖 한국토지의 미상 권리는 이 계산에 포함할 수 없습니다.
⑤ 회차가 내려가도 ‘원래 인수구조’는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 91,000,000원 | 21,038,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 63,699,999원 | 47,846,601원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 44,589,999원 | 66,612,621원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 물건은 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 최저가만 내려간다고 실질취득 부담이 같은 비율로 줄지 않습니다. 이 사건도 원래 배당구조만 보면 회차가 내려갈수록 룰상 인수액이 21,038,000원에서 47,846,601원, 66,612,621원으로 증가합니다. 다만 이 숫자들은 한국토지주택공사 임차권에 대한 포기·말소 조건이 없을 때의 구조이고, 해당 확약을 반영하면 그 임차권 인수는 실질 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 가평군 조종면 현리 소재 조종중·고등학교 남동측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니 구조입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·자연보전권역·가축사육 제한구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 공시지가는 272,900원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건 내 4층 401호이며 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 서울보증보험 주식회사의 미배당 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 한국토지 별도 확인. 실제 임차인 1명으로 분류되는 한국토지는 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 확정하기 전까지 별도 위험으로 남겨야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 110,000,000원을 실제 임차인 보증금과 별도로 더하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 최저가 91,000,000원은 실거래 평균 120,000,000원의 75.8%지만, 최신 실거래가 2022.03이고 표본이 2건뿐입니다.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있고 2024.03.22. 공매공고등기 말소가 확인됩니다. 경매 진행과 관련 이력을 함께 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “확약으로 큰 인수는 지워졌지만, 미상 임차인은 남아 있다”
이 사건은 표면만 보면 대항력 있는 임차권 때문에 위험해 보입니다. 한국토지주택공사 보증금 110,000,000원은 현재 회차에서 88,962,000원만 배당되고 21,038,000원이 남기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 동의 조건을 적용하면 그 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 따라서 알려진 조건만 반영한 실질취득 기준은 현재 최저가 91,000,000원입니다.
그렇다고 권리가 완전히 정리된 물건은 아닙니다. 보증기관 승계와 별개로 실제 임차인으로 남는 한국토지 1명은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 여기에 동일 면적 실거래가 2건뿐이고 최신 거래도 2022.03이라 현재 시세 검증력이 약합니다. 즉 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 임차인 확인과 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 볼 사건입니다.
