인천지방법원 2025타경1201. 주안동 명성빌라 지하층 비01호, 전용 35.52㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 염혜영은 2007.07.31. 거래가 50,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 장곡농업협동조합이 채권최고액 32,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.17. 장곡농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 배흥진의 전입일은 2007.08.09.로 말소기준일인 2007.07.31.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계의 세부 금액은 추가 확인이 필요하지만, 이 임차인 때문에 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1201 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1336-1 명성빌라 지하층 비01호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.52㎡ · 지하층 비01호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부확인 못함 |
| 소유자 | 염혜영 (2007.07.31. 거래가 50,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 37,000,000원 / 25,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장곡농업협동조합 / 20,948,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 인수는 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배흥진 | 2007.08.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 배흥진의 전입은 말소기준권리보다 9일 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 대항력에 기초한 낙찰자 승계는 발생하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 배당순위와 잔여금 계산에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 ‘지하층 보정’이 필요하다
명성빌라의 확인된 실거래는 2건입니다. 대상과 면적이 일치하는 최근 거래는 2025.06. 전용 35.52㎡, 1층, 55,000,000원입니다. 그보다 앞선 2022.05. 거래는 전용 37.96㎡, 2층, 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 35.52㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2022.05 | 37.96㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.52㎡ | 1건 | 55,000,000원 |
현재 최저가 25,900,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 55,000,000원의 47.1% 수준입니다. 전체 평균 60,000,000원보다도 낮지만, 가격 메리트 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 55,000,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 866,200원 |
| 2. 근저당 · 장곡농업협동조합 | 32,500,000원 | 25,033,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 32,500,000원 기준으로 7,466,200원이 미배당됩니다. 다만 신청채권 청구액은 20,948,506원이고, 현재 회차 계산상 신청채권은 충족되는 것으로 표시됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 25,900,000원 | 25,033,800원 | 7,466,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 18,130,000원 | 17,403,660원 | 15,096,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 12,691,000원 | 12,062,562원 | 20,437,438원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 후순위 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로, 각 회차에서 인수액은 계속 0원입니다. 다만 2회 유찰부터는 신청채권 20,948,506원도 전액 충족되지 않는 시나리오로 바뀝니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학익여자고등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트가 혼재하며, 주위여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 용이하고 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 비01호이며, 사용승인일은 1999.02.19.입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 4미터, 동측 약 2~3미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 명성빌라는 10세대 규모이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 적고, 최근 가격 추세는 -15.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 배흥진은 전입일상 대항력 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 지하층 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 대상 호실의 실제 내부상태와 점유상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 층 차이. 최근 55,000,000원 거래는 같은 전용 35.52㎡지만 1층입니다. 지하층인 본건에 그대로 대입하지 말고 층 차이를 별도 반영하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 거래 대비 -15.4%이므로 과거 65,000,000원 거래나 전체 평균 60,000,000원을 가격 상한 근거로 과대평가하지 마세요.
- 소규모 빌라 환금성. 총 10세대이고 실거래 표본이 2건에 불과합니다. 낙찰 후 재매각을 전제로 한다면 거래 속도까지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적이지만 지하층 보정이 핵심”
권리구조는 비교적 명확합니다. 2007.07.31. 장곡농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 배흥진의 전입은 2007.08.09.로 후순위라 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가 25,900,000원은 최신 동일면적 실거래 55,000,000원의 47.1% 수준으로, 최근 거래와의 가격 차이는 충분히 큽니다.
다만 이 물건은 지하층이고, 최근 동일면적 실거래는 1층입니다. 거래 표본도 적으며 가격 추세가 -15.4%로 하락 중입니다. 감정평가 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 결론은 권리상 합격, 가격상 관심 가능, 현장·환금성 검증 필수입니다. 낮은 최저가 자체보다 ‘지하층이라는 개별 조건을 감안하고도 25,900,000원이 충분히 매력적인가’를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
