인천지방법원 2025타경1274. 논현유호엔시티2단지 201동 13층 1301호, 전용 39.03㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 임차인 조윤미는 2017.10.12. 전입·점유했고 확정일자는 2017.09.21.이며, 말소기준권리인 2023.09.04. 신용보증기금 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
현재 최저가 74,200,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,735,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 72,464,400원이 배당됩니다. 보증금 100,000,000원 중 남는 27,535,600원이 낙찰자 인수액입니다. 따라서 현재 회차에서 실제 부담은 74,200,000원 + 27,535,600원 = 101,735,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 66-5 논현유호엔시티2단지 201동 13층 오피스텔 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 39.03㎡ · 지상20층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 최선영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 74,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조윤미 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 준공 / 세대수 | 2013.05.10 · 95세대 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 미배당액을 인수한다
2013.08.07. 설정된 미소신용협동조합 근저당은 2017.10.13. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.09.04. 신용보증기금 가압류 171,900,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 조윤미는 말소기준보다 앞선 2017.10.12.부터 대항요건을 갖췄기 때문에, 2025.02.10. 등기된 임차권 자체의 소멸 여부와 별개로 보증금 미배당 잔액에 대한 매수인 인수 위험이 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조윤미 | 13층 1301호 39.03㎡ 전부 | 2017.10.12 / 2017.09.21 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
조윤미는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 보증금 100,000,000원이 현재 낙찰가 74,200,000원보다 커 전액 배당은 불가능합니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 74,200,000원 | 27,535,600원 | 101,735,600원 |
| 2회 유찰 시 | 51,940,000원 | 49,394,920원 | 101,334,920원 |
| 3회 유찰 시 | 36,358,000원 | 64,696,444원 | 101,054,444원 |
③ 시세 비교 — 7,420만원이 아니라 1억원대와 비교한다
동일 전용면적 39.03㎡ 거래는 8건 확인됩니다. 전체 평균은 112,437,500원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 110,000,000원과 최신 거래 2024.05 · 110,000,000원을 우선합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.5% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 39.03㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 39.03㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 39.03㎡ | 6 | 122,000,000원 |
| 2022.04 | 39.03㎡ | 5 | 93,500,000원 |
| 2022.04 | 39.03㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 39.03㎡ | 11 | 117,000,000원 |
| 2022.03 | 39.03㎡ | 11 | 117,000,000원 |
| 2022.02 | 39.03㎡ | 2 | 110,000,000원 |
현재 실질취득 101,735,600원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 약 92.5%입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 거래보다 낮지만, 차이는 약 8,264,400원에 불과합니다. 더구나 가격 추세가 -2.5%이고 최근 12개월 평균을 구성하는 거래도 1건이므로, 최저가 74,200,000원만 보고 큰 폭의 할인으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,735,600원 |
| 1. 임차인 조윤미 보증금 | 100,000,000원 | 72,464,400원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 171,900,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 조윤미 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 조윤미가 72,464,400원을 배당받고, 보증금 부족분 27,535,600원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 관계인·공매 교차 확인
- 임차인과 신청채권자. 임차인 조윤미는 이 강제경매의 신청채권자 조윤미와 동일합니다.
- 관계인 경고. 자료에는 조윤미가 등기부상 권리자·채무자와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 한다는 경고가 있습니다.
- 공매공고. 2026.03.05. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매와 법원경매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 말소기준 이후 권리. 2024.06.27. 압류, 2025.02.18. 압류, 2025.06.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소래초등학교 남동측 인근이며 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 소래포구역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 전용 39.03㎡ 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측·동측·남측으로 광대로 및 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,794.0㎡, 공시지가 3,191,000원/㎡, 주상용으로 이용 중입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 74,200,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 101,735,600원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 실질취득 101,334,920원, 3회 유찰 시 101,054,444원으로 낙찰가 하락폭만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 임차보증금 원본 확인. 조윤미의 임대차계약일 2017.09.16., 확정일자 2017.09.21., 전입·점유 2017.10.12., 보증금 100,000,000원을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 실제 집행비용·당해세·최우선변제 여부에 따라 임차인의 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매의 현재 진행 상태를 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -2.5%이므로 과거 전체 평균 112,437,500원을 가격 가점 근거로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “7,420만원 낙찰”이 아니라 “1억원대 취득”
이 사건을 최저가만 보면 감정가 106,000,000원에서 74,200,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 임차인 조윤미의 보증금이 100,000,000원이어서 현재 회차 미배당 27,535,600원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 101,735,600원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 110,000,000원으로, 현재 실질취득이 그보다 약 7.5% 낮다는 점은 긍정적입니다. 다만 최근 시세 추세는 -2.5%이고, 추가 유찰이 되더라도 임차보증금 인수액이 늘어 총 부담은 약 1억원 부근에 고정됩니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하고 공매공고 부기등기까지 존재하므로, 최저가 할인율보다 임차보증금 인수와 관계인·공매 교차 확인이 우선인 오피스텔입니다.
