대전지방법원 2025타경11529. 천안시 서북구 성정동 프라지움7차 4층 405호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 원룸형 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 김규섭으로, 2021.11.02. 소유권을 이전받았으며 당시 등기 거래가액은 105,000,000원입니다.
권리의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권입니다. 조하민은 임대차계약일 2022.08.05., 점유개시일 2022.09.04., 주민등록일 2022.09.05., 확정일 2022.08.05.로 확인되고, 2024.09.09. 임차권등기가 접수됐습니다. 제시된 말소기준인 2025.04.10. 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 분류되어 있으며, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1345 프라지움7차 4층 405호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원6길 37 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 원룸형 도시형생활주택 |
| 전용면적 | 30.4979㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 중 4층 · 사용승인 2016.12.02. |
| 소유자 | 김규섭 · 2021.11.02. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 3,269,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조하민 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰가를 압도한다
2017.01.23. 설정된 대전.충남양돈축산업협동조합 근저당권 63,120,000원은 2019.05.10. 이미 말소되었습니다. 이후 조하민의 임대차가 시작됐고, 2024.09.09. 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 제공된 권리분석상 말소기준은 2025.04.10. 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당분을 매수인이 승계하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조하민 | 점유 2022.09.04. 전입 2022.09.05. | 2022.08.05. | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 매수인 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 조하민은 배당요구도 했고 확정일자에 따른 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 최저가에서는 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작습니다. 예상배당상 임차인에게 돌아가는 금액은 2,810,158원이고, 남는 97,189,842원이 매수인 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
프라지움7차는 299세대, 사용승인일은 2016.12.02.이며 대상면적 30.4979㎡와 면적이 일치하는 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 76,708,333원, 최신 거래는 2026.08. 76,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.5㎡ | 9 | 76,500,000원 |
| 2026.07 | 31.6㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 2026.05 | 31.6㎡ | 5 | 74,500,000원 |
| 2026.05 | 31.6㎡ | 8 | 80,500,000원 |
| 2026.05 | 30.5㎡ | 11 | 73,500,000원 |
| 2026.05 | 30.5㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 30.5㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.02 | 30.5㎡ | 7 | 77,500,000원 |
| 2026.01 | 30.5㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.12 | 30.5㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 31.6㎡ | 12 | 77,000,000원 |
| 2025.11 | 30.5㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 76,708,333원 |
실거래 범위는 73,500,000원~80,500,000원입니다. 감정가 81,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 높지만, 더 중요한 비교값은 현재 회차 실질취득 100,458,842원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 131.0%, 최신 거래 76,500,000원의 약 131.3%입니다. 따라서 최저가 3,269,000원을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 유찰이 더 되어도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 3,269,000원 | 97,189,842원 | 100,458,842원 |
| 10회 유찰 시 | 2,288,300원 | 98,152,889원 | 100,441,189원 |
| 11회 유찰 시 | 1,601,810원 | 98,827,023원 | 100,428,833원 |
10회, 11회 유찰 시에도 낙찰가 감소분 대부분이 임차보증금 미배당 인수액 증가로 바뀝니다. 그래서 이 물건은 유찰 횟수가 늘어난다고 경제적 취득가가 실거래 시세 쪽으로 내려오는 구조가 아닙니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 9.0회이고 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,269,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 458,842원 |
| 1. 임차인 조하민 보증금 | 100,000,000원 | 2,810,158원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조하민 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 임차보증금 100,000,000원 중 2,810,158원만 배당되고 부족분 97,189,842원이 매수인에게 인수됩니다. 집행비용은 458,842원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 천안시 서북구 성정동 롯데마트 북동측 인근이며, 도시형생활주택·상업 및 업무용시설·근린생활시설이 섞인 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있으며, 북동측 근거리에 두정역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 4층으로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·스프링클러·승강기·지하주차장·도시가스 개별난방 설비가 확인됩니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,364,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 최근 12개월 거래는 12건 존재하지만, 이 물건 자체는 9회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수도 9.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담을 기준으로 계산. 현재 기준 3,269,000원 낙찰가에 97,189,842원의 임차보증금 잔액이 더해집니다.
- 임차권 인수 문구 원본 대조. 을구 3번 임차권등기와 매각물건명세서의 “전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수” 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 조하민의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 표시되어 있어 임대차와 채권 관계의 원인서류 확인이 중요합니다.
- 유찰 추가만으로 가격 개선을 기대하지 말 것. 10회·11회 유찰 시에도 실질취득은 각각 100,441,189원·100,428,833원으로 약 1억원 부근입니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 76,708,333원과 최신 거래 76,500,000원을 기준으로 총부담을 비교해야 합니다.
맺으며 — “326만원짜리 물건”이 아니라 “약 1억원짜리 인수형 물건”
표면 숫자는 매우 강렬합니다. 감정가 81,000,000원이 9회 유찰돼 최저가가 3,269,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 경제적 실체는 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 보증금 100,000,000원 중 현재 예상배당 후 97,189,842원이 남고, 매수인의 현재 회차 실질취득은 100,458,842원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 76,708,333원, 최신 거래는 76,500,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 시세의 4.3%라는 숫자로 가격 매력을 평가해서는 안 되며, 실질취득 기준으로는 오히려 최근 시세 이상입니다. 9회 유찰이라는 이력과 선순위 임차보증금 승계가 겹쳐, 결론은 가격·권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 고위험 인수형입니다.
