인천지방법원 2025타경1401. 부평동 서호카운티 3층 303호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 현재 최저가가 감정가에서 한 차례 낮아졌다는 사실이 아니라, 2022.01.07. 전입·점유를 시작한 임차인 이민욱의 245,000,000원 보증금입니다. 임차권등기는 2024.06.20. 등재됐고 확정일자는 2022.05.30.이며, 배당요구도 이루어졌습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
등기 흐름도 중요합니다. 2019.06.24. 신한은행 근저당 132,000,000원이 설정됐지만 2022.01.10. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.08.14. 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입·점유 및 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 경매개시결정 뒤에 붙은 가압류처럼 단순 소멸하는 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 756-233 서호카운티 3층303호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 안남로5번길 25 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 본건 오피스텔로 이용 중 · 지상10층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 김호찬 · 2019.05.20. 매매 · 거래가액 214,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민욱 / 275,930,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
2019년 소유권 이전과 함께 설정된 신한은행 근저당은 2022.01.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 임차인 이민욱은 2022.01.07. 주민등록과 점유를 시작했고, 2022.05.30. 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2024.06.20. 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.08.14. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 배당에서 부족한 보증금은 매수인에게 남습니다. 2025.10.30. 오케이저축은행 가압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민욱 | 제3층 제303호 77.69㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.07 | 2022.05.30 | 245,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
이민욱은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구도 2024.06.20. 이루어졌습니다. 다만 경매 신청채권자 역시 이민욱으로 동일하게 나타나므로, 임대차의 실체와 당사자 관계는 입찰 전 원본 서류로 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격의 착시 — 최저가는 내려가도 실질취득은 거의 고정
현재 최저매각가는 158,200,000원이지만 이것만 낙찰대금으로 보면 안 됩니다. 예상배당에서 집행비용 3,014,800원을 제외한 155,185,200원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 89,814,800원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 248,014,800원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 158,200,000원 | 89,814,800원 | 248,014,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 110,740,000원 | 136,610,360원 | 247,350,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,518,000원 | 169,277,324원 | 246,795,324원 |
현재 회차 실질취득 248,014,800원은 감정가 226,000,000원보다도 높습니다. 실거래 시세가 따로 제시되지 않은 만큼 시세 대비 싸다고 단정할 수 없고, 적어도 감정가보다 낮은 가격에 취득하는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 |
| 1. 임차인 이민욱 보증금 | 245,000,000원 | 155,185,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이민욱 | 275,930,410원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 29,808,099원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 155,185,200원이 배당되고 89,814,800원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철1호선 동수역 남서측 인근. 주위는 아파트단지와 단독·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상10층 건물의 제3층 제303호. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 158,200,000원이 아니라 인수액을 합한 248,014,800원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 임차보증금 미배당이 늘어 실질취득 총액은 247,350,360원·246,795,324원으로 크게 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일자 2021.12.04., 주민등록·점유 2022.01.07., 확정일자 2022.05.30., 임차권등기 2024.06.20.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인 이민욱과 경매 신청채권자 이민욱이 동일하므로, 임대차의 실체와 채권 관계를 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 집행비용과 실제 배당, 당해세·최우선변제 여부에 따라 최종 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 이 물건의 진짜 가격은 아니다
이 사건의 권리분석은 한 문장으로 정리됩니다. 대항력 있는 임차보증금 245,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 최저가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커진다. 현재 회차 최저가 158,200,000원에 낙찰돼도 실질취득은 248,014,800원이고, 추가 유찰 뒤에도 실질취득은 245,000,000원 안팎보다 크게 낮아지지 않습니다. 감정가 226,000,000원보다 높은 실질 부담까지 감안하면, 이 물건은 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 되는 인수형 경매입니다.
