인천지방법원 2025타경1504. 인천 미추홀구 숭의동 삼성캐스빌 3층 301호, 대상면적 41.6㎡의 다세대주택입니다. 감정가 88,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 61,600,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2013.07.30 남인천농업협동조합 근저당권 40,800,000원이고, 그 이후 전북은행 가압류 24,810,045원, 제니스자산관리대부 가압류 20,182,640원, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 강성자의 전입일은 2002.07.24로, 현재 말소기준권리보다 약 11년 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 실질 인수액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1504 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-169 삼성캐스빌 3층301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 수봉로33번길 76 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 41.6㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김태우 · 2002.03.22 소유권 이전(2002.03.02 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 18,456,024원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 규모 / 준공 | 14세대 · 2001.12.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2013.07.30 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 이후의 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당권 54,600,000원은 2013.07.31 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성자 | 2002.07.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
강성자는 보증기관이나 대위변제 승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 보증금 중복 합산 문제는 없지만, 반대로 보증금 자체가 확인되지 않으므로 현재 계산표의 “매수인 인수 0원”만으로 안전하다고 결론 내릴 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 할인, 결론은 보류
삼성캐스빌 같은 면적 41.6㎡의 실거래 표본은 2건입니다. 2021.06 4층 61,500,000원, 2023.11 4층 85,000,000원이고 전체 평균은 73,250,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 지표를 우선하면, 최근 12개월 평균으로 표시된 값과 최신 거래가 모두 85,000,000원입니다. 현재 최저가 61,600,000원은 그 금액의 72.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 41.6㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2021.06 | 41.6㎡ | 4 | 61,500,000원 |
| 전체 평균 | 41.6㎡ | 2건 | 73,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.6㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
최근 지표는 과거 구간보다 38.2% 높은 것으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 감정가 88,000,000원은 최신 거래 85,000,000원보다 높지만, 현재 최저가는 이를 크게 밑돕니다. 다만 최저가 61,600,000원은 실질취득액이 아닐 수 있습니다. 강성자의 인수 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 “시세보다 23,400,000원 싸다”는 식으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 40,800,000원 | 40,800,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 24,810,045원 | 19,291,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 20,182,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 85,792,685원 중 60,091,200원이 배당되고 25,701,485원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 계산에서는 강성자의 보증금·확정일자에 따른 배당 및 인수 관계가 확정되지 않았으므로, 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 25,701,485원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 43,848,845원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 56,551,998원 |
등기상 후순위 채권은 유찰될수록 미배당이 커지지만 매수인이 그대로 떠안는 권리는 아닙니다. 문제는 강성자입니다. 보증금이 확인돼 대항력 인수형으로 판명되면, 낙찰가가 낮아질수록 인수해야 할 미배당 보증금이 늘 수 있어 실질취득액이 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 자체를 안전마진으로 계산하기 전에 임대차 내용을 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의4동행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 수봉 지구단위계획구역, 과밀억제권역입니다.
- 토지. 토지면적 245.0㎡, 공시지가 1,487,000원/㎡, 지목은 대, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제기간. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 14세대 규모이고 같은 면적 실거래 표본은 2건입니다. 가격 비교 표본 자체가 많지는 않습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강성자 보증금 확인. 현재 가장 중요한 숫자입니다. 보증금이 확인돼야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 순위와 미배당 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 가격 계산 순서. 최저가 61,600,000원이 아니라 “낙찰가 + 인수금액”으로 최근 시세 85,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 해석. 2회 유찰 43,120,000원, 3회 유찰 30,183,999원으로 낮아져도 선순위 임차인 인수 문제가 확인되지 않으면 실질 원가는 별개입니다.
- 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제와 실제 임대차 내용에 따라 배당 순서와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서에서 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 강한 변수는 선순위 임차인이다
이 물건의 표면 숫자만 보면 감정가 88,000,000원에서 61,600,000원까지 내려왔고, 최신 거래 85,000,000원 대비 72.5%라 가격 여지가 커 보입니다. 등기부상으로도 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸합니다.
그러나 결론을 바꾸는 한 가지가 있습니다. 강성자의 2002.07.24 전입입니다. 이는 2013.07.30 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계의 정확한 결론은 “대항력 가능·미상, 인수액 미상”입니다. 보증금이 확인돼 대항력 인수형으로 판명될 경우에는 낮은 낙찰가가 그대로 낮은 취득원가를 의미하지 않습니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리확인이 끝나기 전에는 그 매력을 점수로 확정하기 어려운 물건입니다.
