의정부지방법원 2025타경72687. 경기도 가평군 청평면 대성리에 위치한 다세대주택 1동 301호입니다. 건물은 철근콘크리트조 4층 건물이고, 대상 호실은 3층에 있습니다. 감정평가상 방 2개와 거실·주방·욕실·발코니 등으로 구성된 주거용 건물입니다.
현재 소유자는 황영자입니다. 2022년 3월 10일 소유권을 취득했고, 같은 날 보령시산림조합 명의로 채권최고액 132,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 보령시산림조합이 이후 임의경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 99,400,000원입니다.
등기부에는 과거 여러 건의 근저당·가압류·가등기와 경매 이력이 등장하지만, 이전 경매와 말소를 통해 정리된 권리들입니다. 현행 권리분석의 중심은 2022년 보령시산림조합 근저당과 그 이후 전입한 임차인 박희영입니다. 특히 임차인의 보증금이 확인되지 않아 권리뿐 아니라 배당과 명도 측면에서도 추가 조사가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 대성리 90-54 외 1필지, 1동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 4층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 방 2개 · 거실 · 주방 · 욕실 · 발코니 등 |
| 소유자 | 황영자 (2022.03.10. 소유권 취득 · 단독소유) |
| 감정가 | 142,000,000원 |
| 최저매각가 | 99,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 보령시산림조합 |
| 신청채권자 청구액 | 130,265,658원 |
| 근저당 채권최고액 | 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 기존 유찰 | 1회 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재 근저당이 말소기준
이 물건은 과거 등기 이력이 복잡해 보이지만, 현재 유효한 권리와 이미 말소된 권리를 구별하면 구조가 명확해집니다. 2016년에 설정된 근저당권들과 가압류·가등기, 당시 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다. 2017년 경매 매각으로 소유권이 이전된 이후 공유지분 변동을 거쳐 2022년 황영자가 단독소유하게 됐습니다.
현재 말소기준권리는 2022.03.10. 접수된 을구 5번 보령시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이며, 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸할 권리입니다. 2023년 보령시산림조합이 신청했던 임의경매는 2024년 취하되어 말소됐고, 현재 진행 중인 사건은 2025년 11월 21일 개시된 별도 경매입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 그러나 보증금은 미상
실제 확인된 임차인은 박희영 1명입니다. 주거용으로 점유하고 있으며 전입일은 2023.07.26.입니다. 말소기준권리 설정일인 2022.03.10.보다 늦게 전입해, 제시된 조사상 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희영 주거 · 실제 임차인 |
2023.07.26 | 미상 | 없음 | 미확정 | 인수 비대상 현재 조사 기준 |
| 임차인 | 박희영 |
|---|---|
| 용도 | 주거 |
| 전입신고 | 2023.07.26 |
| 말소기준 | 2022.03.10 · 보령시산림조합 근저당 |
| 대항력 판단 | 없음 말소기준권리 이후 전입 |
| 임대차보증금 | 미상 · 확인 필요 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 신청 · 2025.12.05 |
| 우선변제권 | 미확정 |
| 매수인 인수 | 현재 조사상 비대상 · 원본 확인 필요 |
명도도 별도 문제입니다. 대항력이 없다는 판단만으로 임차인의 자진 퇴거를 보장할 수는 없습니다. 실제 점유 상태와 임대차계약 관계, 배당 진행 여부를 확인하고 인도명령 등 필요한 절차 및 명도 비용을 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 30% 인하, 시세 대비 메리트는 미확정
감정가는 142,000,000원입니다. 현재 한 차례 유찰되어 최저매각가가 99,400,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 70% 수준입니다.
다만 감정평가액과 실제 매매시세는 다릅니다. 이 물건은 같은 건물 또는 유사한 다세대주택의 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다. 최신 거래가격과 최근 거래 추세도 확인되지 않아 상승장·하락장 여부를 단정할 수 없습니다.
| 가격 비교 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 142,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 99,400,000원 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 현재 예상 인수 | 0원 | 임차관계 확인 전 추정 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판단 보류 |
이 물건과 관련된 공동주택 정보에는 북한강빌, 8세대, 2018.02.02. 준공으로 기재되어 있습니다. 다만 면적 일치가 확인되지 않아 해당 정보만으로 개별 호실의 시세나 환금성을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 매각대금은 99,400,000원입니다. 집행비용 추정액을 공제한 나머지가 보령시산림조합에 배당되는 구조로 계산되어 있습니다. 채권최고액 기준 전액 배당은 불가능하며, 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,189,200원 |
| 1. 근저당 · 보령시산림조합 | 132,000,000원 | 97,210,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정액입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 산정했습니다. 신청채권자의 실제 청구액은 130,265,658원으로 채권최고액과 다릅니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 가정 매각가 | 99,400,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 2,189,200원 |
| 근저당 예상배당 | 97,210,800원 |
| 근저당 채권최고액 | 132,000,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 34,789,200원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 · 현재 추정 |
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 미배당 증가
현재는 한 차례 유찰된 상태로 감정가의 70%에서 매각이 진행됩니다. 추가 유찰 시 최저가가 하락하는 시나리오가 산정되어 있지만, 이는 향후 실제 매각기일이나 매각조건이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 99,400,000원 | 97,210,800원 | 34,789,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 64,072,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 84,570,708원 | 0원 |
표의 미배당은 근저당 채권최고액 기준이며, 실제 청구액 기준 미회수액과는 다릅니다. 매수인 인수액 0원은 현재 권리분석상의 추정값입니다. 임차보증금·확정일자·최우선변제 및 당해세 확인 결과에 따라 배당구조를 수정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평군 청평면 대성리의 대성1리마을회관 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 펜션 및 농지가 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수·전기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지 관련 토지면적은 622.0㎡이며, 계획관리지역에 해당합니다. 토지 공시지가는 357,900원/㎡입니다. 해당 면적은 대상 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 자연보전권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 공장설립승인지역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다. 향후 용도 변경이나 개발을 검토할 경우 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 실내 하자나 수선비까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 관련 공동주택 정보상 북한강빌은 8세대 규모입니다. 동일 면적 매칭이 확인되지 않았고 실거래가격도 확인되지 않아, 개별 호실의 매각 가능가격과 환금성을 별도로 검증할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 142,000,000원 대비 최저가 99,400,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 유사 다세대의 최근 실거래를 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 박희영의 실제 임대차보증금과 월세, 임대차계약서 및 매각물건명세서 내용을 확인해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 접수 사실과 우선변제권 성립 여부를 구별하고 소액임차인 최우선변제 해당 여부도 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 을구 5번 보령시산림조합 근저당권이 말소기준이며, 과거 등기와 현재 유효한 권리를 구분해 최종 등기부를 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 임차인이 실제 점유하고 있습니다. 대항력 없음이라는 판단과 별개로 퇴거 협의, 인도 절차, 예상 명도비용을 확인해야 합니다.
- 건물·면적 확인. 실제 전용면적과 대지권, 호실 내부 상태 및 수선 필요 여부를 집합건축물대장과 현장 확인을 통해 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용과 배당순위에 영향을 미칠 수 있는 세금 채권을 확인해야 합니다.
- 매각조건 재확인. 매각기일 2026.09.30 기준으로 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 매각조건과 기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%”보다 중요한 것은 실제 시세와 임차관계
이 물건은 감정가 142,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 99,400,000원으로 내려왔습니다. 말소기준은 보령시산림조합 근저당이고, 과거 여러 권리는 이미 정리됐습니다. 실제 임차인 박희영도 말소기준 이후 전입해 현재 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
다만 임차인의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 배당액이나 명도 상황을 확정할 수 없습니다. 현재 예상 인수액 0원은 확인된 권리관계에 따른 추정이며, 임차관계 원본 대조가 필요합니다.
가격은 더욱 신중히 봐야 합니다. 감정가 대비 할인은 확인되지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 99,400,000원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 8세대 규모 다세대라는 특성과 면적 비교의 불확실성도 환금성 점검에 반영해야 합니다.
결론적으로, 확인된 등기상 인수 위험은 제한적이지만 임차관계와 가격 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 실거래가격·임대차보증금·우선변제 여부를 확인한 뒤 실제 취득비용과 향후 매각 가능가격을 비교하는 것이 핵심입니다.
