인천지방법원 2025타경1528. 인천 서구 가좌동 진성빌라 지하층2호, 전용 29.52㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 30,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 21,000,000원입니다. 소유자는 김상국으로 2013년 25,000,000원에 취득했고 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 27,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 붙은 삼성카드·신한카드·페퍼저축은행·서민금융진흥원의 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 단순합니다. 오래된 1993년·2001년·2012년 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있고, 현재 경매에서 확인해야 할 기준권리는 2013년 우리은행 근저당입니다. 배당 시 현재 최저가 21,000,000원에서는 집행비용 778,000원을 제외한 20,222,000원이 우리은행에 배당되고, 후순위 가압류들은 배당을 받지 못하지만 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1528 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 78-33 진성빌라 지하층2호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.52㎡ · 지하층 제2호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 · 사용승인 1993.07.06 |
| 소유자 | 김상국 (2013.05.28. 소유권이전 · 거래가액 25,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 30,000,000원 / 21,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 17,706,194원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 모두 소멸
확인된 임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 보증금 승계액은 0원이지만, 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기 권리만 보면 우리은행 근저당 이후 권리는 모두 소멸하고 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 ‘지하층 할인’을 따로 봐야 한다
진성빌라의 최근 거래 9건 전체 평균은 61,166,666원이지만, 과거 85,000,000원·119,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2건으로, 2025년 1월 3층 50,000,000원과 1층 46,500,000원이며 평균은 48,250,000원입니다. 최신 거래는 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 29.52㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.01 | 29.52㎡ | 1 | 46,500,000원 |
| 2023.02 | 29.64㎡ | -1 | 25,000,000원 |
| 2023.01 | 29.64㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2022.09 | 29.4㎡ | 1 | 63,000,000원 |
| 2022.08 | 29.52㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.07 | 29.52㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 2022.04 | 29.52㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2021.09 | 29.4㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.52㎡ | 2건 | 48,250,000원 |
현재 최저가 21,000,000원은 최근 12개월 평균의 43.5%이고 최신 거래 50,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 두 거래는 각각 3층과 1층이라 대상 지하층과 층 조건이 다릅니다. 대상과 층 조건이 더 가까운 과거 거래로는 2023년 2월 전용 29.64㎡, -1층의 25,000,000원 거래가 있습니다. 현재 최저가는 이 금액보다 4,000,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 778,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 27,500,000원 | 20,222,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,020,354원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,609,209원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 29,534,405원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,803,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 91,467,735원 가운데 예상 배당액은 20,222,000원이고, 미배당은 71,245,735원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인에게 승계되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 21,000,000원 | 20,222,000원 | 71,245,735원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 14,699,999원 | 14,035,399원 | 77,432,336원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 10,289,999원 | 9,704,779원 | 81,762,956원 | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행의 신청채권 17,706,194원이 예상배당 20,222,000원 범위 안에서 충족됩니다. 반면 2회 유찰 시 예상 배당은 14,035,399원, 3회 유찰 시 9,704,779원으로 줄어 신청채권 전액 충족이 어려워집니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천가정초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 지하층 제2호이며 사용승인일은 1993.07.06입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 토지면적은 397.0㎡, 공시지가는 1,146,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 표기는 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 진성빌라는 19세대이고 대상은 지하층입니다. 최근 거래 자체는 확인되지만 층별 거래가격 차이가 커 지상층 평균을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 전입 및 보증금 존재 여부를 원본 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 지하 다세대는 채광·환기·습기·누수 여부가 가격과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 시세 기준 분리. 최근 48,250,000원 평균은 지상 1층·3층 거래입니다. 대상과 가까운 2023년 -1층 25,000,000원 거래를 함께 보며 상한가를 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -25.6%이므로 과거 전체 평균 61,166,666원을 기준으로 기대가격을 높이지 않아야 합니다.
- 후순위 채권 오해 금지. 현재 회차 미배당 71,245,735원은 크지만 후순위 가압류 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 지하층 기준으로 다시 계산”
이 사건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 2013년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸해 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 21,000,000원은 최근 12개월 평균 48,250,000원의 43.5%, 최신 거래 50,000,000원보다도 크게 낮습니다.
다만 이 숫자를 그대로 “시세의 절반 이하”라고 해석하면 안 됩니다. 최근 거래는 지상층이고, 대상은 지하층입니다. 실제로 층 조건이 더 가까운 2023년 -1층 거래는 25,000,000원이었으며, 전체 시장 추세도 -25.6%로 하락했습니다. 권리는 합격이지만, 낙찰가 판단은 지하층 환금성과 실제 내부·점유 상태를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
