인천지방법원 2025타경1531. 인천 연수구 연수동 승기마을아파트 111동 11층 1101호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 제11층에 위치합니다. 현재 소유자는 황주성으로, 2018.10.14. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2019.02.25. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 압류입니다. 과거 1998년 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2002.01.26. 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준권리는 2022.01.10. 접수된 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 승기마을입주자대표회의의 가압류와 강제경매개시결정, 연수구 압류는 모두 매각으로 소멸 처리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1531 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 582-2 승기마을아파트 111동 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 원인재로 212 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 내 11층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 황주성 · 2018.10.14. 협의분할에 의한 상속 · 2019.02.25. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 6,132,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 2022년 압류가 말소기준
등기상 현재 근저당권은 없고, 말소기준은 갑구 7번 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤 2024.03.14. 승기마을입주자대표회의가 청구금액 6,293,380원으로 가압류했고, 2025.09.08. 그 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 2026.06.25. 연수구 압류도 추가됐으나, 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 모두 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 한 차례 유찰, 감정가의 70%
감정가는 130,000,000원, 현재 최저매각가는 91,000,000원으로 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰 63,699,999원, 3회 유찰 44,589,999원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 91,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 63,699,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 44,589,999원 | 0원 |
다만 이 가격이 실제 시세보다 싼지 비싼지는 여기서 단정하지 않습니다. 현재 확인 가능한 판단 근거는 감정가 대비 유찰폭과 배당 구조이며, 가격 메리트 판단은 실제 거래가격과의 대조가 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 승기마을입주자대표회의 | 6,293,380원 | 6,293,380원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 승기마을입주자대표회의 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,668,620원 |
현재 회차 91,000,000원 가정 시 집행비용 2,038,000원과 가압류 청구액 6,293,380원을 반영한 시뮬레이션입니다. 갑구 9번 채권액은 미상이라 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 연수구 연수동 소재 연수중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 원인재역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제11층 제1101호이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅, 창호는 새시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 원인재로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류에 접하고, 상대보호구역·절대보호구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·철도보호지구에 해당합니다.
- 토지거래. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련해 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.01.10. 국민건강보험공단 압류가 말소기준으로 선언돼 있으며, 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금성 채권 확인. 국민건강보험공단 압류와 연수구 압류가 존재하므로, 실제 배당순위와 채권액을 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 130,000,000원의 70%인 91,000,000원이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 63,699,999원, 3회 유찰 시 44,589,999원으로 계산돼 있으므로 각 회차별 자금계획을 따로 세울 필요가 있습니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당표는 갑구 9번 채권액과 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 소유자 잔여액은 확정값으로 보지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2022.01.10. 국민건강보험공단 압류가 말소기준이고, 이후 승기마을입주자대표회의 가압류·강제경매개시결정과 연수구 압류는 매각으로 소멸 처리돼 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임대관계 미상이라는 감정평가 기재와, 금액이 계산되지 않은 압류채권이 남아 있습니다. 현재 가격도 130,000,000원에서 한 차례 유찰된 91,000,000원이라는 사실까지만으로는 시세 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수 구조는 단순하지만, 점유·임차관계와 세금성 채권을 확인한 뒤 가격을 별도로 판단할 물건입니다.
