의정부지방법원 2025타경72714. 남양주시 이패동 346-1의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 1,024㎡이고, 감정평가상 건물은 공가 상태의 기호2와 주거용·창고로 이용되는 기호3-(가)~(라)로 구성됩니다. 감정가 2,146,731,600원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,502,712,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2019.08.01. 설정된 남양주축산업협동조합 근저당권 741,000,000원입니다. 그보다 앞선 남양주시 압류는 같은 날 해제로 말소되었고, 2013년 가등기도 말소되었습니다. 말소기준권리 뒤의 2019.08.06. 소유권일부이전청구권가등기와 2025.11.26. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72714 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 이패동 346-1 · 경기도 남양주시 양정로219번길 21-9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 1,024㎡ · 지목 전 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,093,000원/㎡ |
| 이용상태 | 기호2 공가 · 기호3-(가) 주거용 · 기호3-(나)~(라) 창고 |
| 소유자 | 마영희 |
| 감정가 / 최저가 | 2,146,731,600원 / 1,502,712,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 남양주축산업협동조합 |
| 청구액 | 607,022,726원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 선행하는 임차인이 변수
과거 권리 중 2019.01.10. 남양주시 압류는 2019.08.01. 해제로 말소됐고, 2013.06.11. 마영희의 소유권이전청구권가등기도 2019.08.01. 해제됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 남양주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2019.08.06. 가등기는 데이터상 매각으로 소멸하지만, 별도 메모에 “담보가등기 — 종류 확인 필요”가 있으므로 원문 성격을 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 그중 선순위 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안은주 | 2009.10.30 | 130,000,000원 | 有 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 해당 없음 |
| 위세리 | 2022.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
안은주의 전입일은 말소기준권리보다 약 10년 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금은 신청채권자가 제출한 임대차확인서에서 130,000,000원으로 확인됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아, 낙찰대금에서 얼마가 배당되고 얼마가 남는지 이 자료만으로는 확정할 수 없습니다.
위세리는 2022.07.27. 전입으로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금은 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 판단할 수 없다
감정가는 2,146,731,600원, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,502,712,000원입니다. 한 차례 유찰로 가격은 644,019,600원 낮아졌지만, 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,502,712,000원 | 741,000,000원 | 0원 | 744,284,880원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,051,898,399원 | 741,000,000원 | 0원 | 297,979,415원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 736,328,879원 | 726,565,590원 | 14,434,410원 | 0원 |
회차별 금액은 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 안은주 임차보증금은 위 계산에 반영되지 않아 실제 배당·인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,502,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,427,120원 |
| 2. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 741,000,000원 | 741,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 744,284,880원 |
이 계산은 당해세·임차인 최우선변제와 안은주의 임차보증금 배당을 반영하지 않은 시나리오입니다. 따라서 실제 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 양정역 북측 인근으로, 자연취락·소규모 공장·물류창고·농경지가 혼재하고 남측 인근에는 양정역세권 개발 예정지구가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 양정역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,024㎡, 지목 전, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 일부 도로에 저촉됩니다. 공시지가는 1,093,000원/㎡입니다.
- 건물. 기호2는 1963.03.26. 사용승인된 세멘블럭조 단층 건물로 장기간 사람이 거주하지 않은 공가 상태입니다. 기호3은 1965.03.20. 사용승인 건물로 주거용과 창고로 이용됩니다.
- 설비. 기호3-(가),(나)에 위생·급배수설비와 심야전기보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역 등에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안은주 임대차 원본 확인. 2009.10.30. 전입, 보증금 130,000,000원으로 확인된 선순위 임차인의 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액 재계산. 배당표에는 임차보증금이 반영되지 않았습니다. 실제 배당액이 확정돼야 미배당 보증금과 최종 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 2019.08.06. 갑구 8번 가등기는 말소기준 이후로 소멸 처리돼 있으나, 메모에 담보가등기 종류 확인 필요가 있으므로 원문을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 감정평가서상 ㉠~㉢이 포함됩니다.
- 도로 저촉 확인. 목록1 일부가 도시계획시설도로에 저촉돼 이를 감안해 평가됐습니다.
- 공가·노후 건물 상태 확인. 기호2는 장기간 방치된 공가이고, 건물 사용승인일은 1963.03.26. 및 1965.03.20.입니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 1.3억 선순위 임차인이 먼저다
이 사건은 감정가 2,146,731,600원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,502,712,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격 할인율만 보고 접근하기에는 권리 확인사항이 분명합니다. 안은주는 말소기준권리보다 앞선 2009.10.30. 전입자이고, 신청채권자가 제출한 자료에서 보증금 130,000,000원도 확인됩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 안은주 보증금이 실제 배당에서 얼마나 회수되고, 미배당액이 얼마 남는지입니다. 현재 제공된 배당표는 그 보증금을 반영하지 않은 채 인수 0원으로 계산돼 있으므로, 이를 최종 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 수준도 판단할 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 비교적 정리돼 있지만, 임차인 배당·인수 확인이 끝나기 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없는 사건입니다.
