대전지방법원 2025타경11597. 천안시 서북구 두정동 우성아파트 103동 10층 1009호, 전용 59.695㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 2025.03.04. 우리은행 가압류가 말소기준이지만, 그보다 훨씬 앞선 2022.02.11. 전입·점유와 2021.12.30. 확정일자를 갖춘 송영현의 임차권이 존재한다는 점입니다. 임차권등기는 2024.02.26. 접수됐고 보증금은 180,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서므로 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
현재 최저매각가 79,870,000원에서 예상 집행비용 1,837,660원을 먼저 제외하면, 임차인에게 배당되는 금액은 78,032,340원입니다. 따라서 보증금 중 101,967,660원이 남고, 그 잔액을 매수인이 부담하는 구조입니다. 낙찰가와 인수액을 합친 현재 회차의 실질취득액은 181,837,660원으로, 보증금 180,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다. 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 커지므로 총 취득부담은 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 1864 우성아파트 103동 10층1009호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.695㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 등 · 15층 건물 중 10층 |
| 사용승인 | 1996.09.18 · 철근콘크리트 및 피.씨조 평스라브지붕 |
| 소유자 | 김도영 (2023.05.30. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,462,921원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
말소기준은 2025.03.04. 우리은행 가압류 12,580,275원입니다. 그 뒤의 한국주택금융공사 가압류 100,040,417원과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 송영현의 주택임차권은 전입·점유가 2022.02.11., 확정일자가 2021.12.30.이고 임차권등기도 2024.02.26. 이루어져 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 송영현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 2022.02.11 / 2021.12.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 |
송영현은 배당요구를 했고, 보증금반환채권은 주택도시보증공사가 양수해 대항력과 우선변제권을 승계한 상태입니다. 이는 실제 임차인이 추가로 존재한다는 뜻이 아니라, 실제 임차인 송영현 1명의 보증금반환채권이 주택도시보증공사에 양수된 구조입니다. 따라서 보증금 180,000,000원을 별도의 보증기관 채권과 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 56.3%가 아니라 실질취득 181,837,660원을 봐야 한다
우성아파트 전용 59.7㎡대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 141,791,666원, 최신 거래는 2026.08. 138,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 56.3%에 불과하지만, 이 수치는 대항력 임차보증금 인수를 빼고 본 숫자입니다. 권리 인수를 포함한 실질취득 181,837,660원은 최근 12개월 평균의 약 128.2%, 최신 거래 138,000,000원의 약 131.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.7㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2026.08 | 59.7㎡ | 9 | 138,500,000원 |
| 2026.07 | 59.7㎡ | 14 | 143,000,000원 |
| 2026.07 | 59.7㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.7㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.7㎡ | 4 | 129,500,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 5 | 137,500,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 15 | 139,000,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 13 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.7㎡ | 14 | 146,000,000원 |
| 2026.03 | 59.7㎡ | 12 | 139,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.7㎡대 | 12건 | 141,791,666원 |
최근 실거래 범위는 129,500,000원~158,000,000원입니다. 감정가 163,000,000원도 최근 12개월 평균보다 높지만, 이 사건에서 더 중요한 숫자는 감정가가 아니라 실질취득 181,837,660원입니다. 즉 2회 유찰로 최저가가 79,870,000원까지 내려온 사실만으로는 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,837,660원 |
| 1. 임차인 송영현 보증금 | 180,000,000원 | 78,032,340원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 12,580,275원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 100,040,417원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,462,921원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
송영현 보증금의 현재 회차 미배당액은 101,967,660원으로 매수인 인수 대상입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등의 구조입니다.
- 입지. 두정고등학교 북동측 인근의 기존 주거지대로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·빌라 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 도로. 단지 동측 왕복4차선, 서측 왕복2차선 시내간선도로를 통해 접근할 수 있으며 도로여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역을 포함하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
- 거래성. 우성아파트는 736세대이며, 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 79,870,000원에 인수액 101,967,660원을 더한 총 부담을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 미배당 잔액 확인. 실제 배당 결과에 따라 송영현 보증금 중 매수인이 인수하는 잔액이 확정되므로 배당관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 송영현의 보증금반환채권 양수인으로 대항력·우선변제권을 승계한 구조를 원문과 대조해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 125,497,362원·141,968,153원으로 증가합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 최근 12개월 평균 141,791,666원, 최신 거래 138,000,000원, 최근 최고 거래 158,000,000원과 비교하면 현재 실질취득 부담은 높은 편입니다.
맺으며 — “유찰됐어도 싸진 게 아니다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 163,000,000원에서 79,870,000원까지 내려온 전형적인 할인 경매처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 결론이 완전히 달라집니다. 송영현의 대항력 있는 임차보증금 180,000,000원이 선순위로 존재하고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 101,967,660원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 실질취득액은 181,837,660원으로, 최근 12개월 평균 141,791,666원과 최신 거래 138,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 떨어지는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 180,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 49%”가 아니라 “실질취득이 최근 시세보다 높다”는 점입니다. 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차권 인수로 가격 경쟁력이 훼손된 구조이므로, 권리 확인은 명확하되 가격 매력은 낮은 사건으로 보는 것이 타당합니다.
