인천지방법원 2025타경508520. 영종신명스카이뷰주얼리 746동 26층 2601호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 79E㎡형 아파트이고, 대상 면적대는 57.016㎡로 확인됩니다. 등기부상 현재 소유자는 조응주이며, 2020.04.10. 거래가액 215,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사우리은행 근저당권 93,500,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 2025.04.16. 김경희의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 신건 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최근 확인 거래가격보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508520 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1872-1 영종신명스카이뷰주얼리 746동 26층2601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 79E㎡형 아파트 · 대상 면적대 57.016㎡ · 31층 건물 내 26층 |
| 소유자 | 조응주 (2020.04.10. 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경희 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 현재 권리분석의 기준은 2020.04.10. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 93,500,000원입니다. 2017.02.10. 설정된 우리은행 근저당권 165,000,000원은 2020.04.13. 이미 말소됐고, 2025.04.16. 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 273,000,000원은 최근 시세 이상
영종신명스카이뷰주얼리 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 249,916,666원입니다. 최근 확인 거래는 2026.04. 8층 57.02㎡의 236,000,000원이고, 12건의 범위는 230,000,000원~270,000,000원입니다. 현재 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.2%이며 최근 거래 최고가 270,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 57.02㎡ | 8 | 236,000,000원 |
| 2026.04 | 56.62㎡ | 18 | 249,000,000원 |
| 2026.04 | 57.02㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 56.62㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 57.02㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 57.29㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 57.02㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 57.29㎡ | 30 | 266,000,000원 |
| 2026.03 | 57.02㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2026.02 | 57.02㎡ | 35 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 57.02㎡ | 23 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 57.02㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 249,916,666원 |
신건 최저가 273,000,000원과 최근 12개월 평균의 차이는 23,083,334원입니다. 특히 최신 거래 236,000,000원과 비교하면 최저가가 37,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 자체를 근거로 가격 가점을 줄 수 없으며, 현재 회차는 최근 실거래 기준으로 비싼 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 93,500,000원 | 93,500,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김경희 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,878,000원 |
273,000,000원 매각 가정에서는 채권액 253,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 14,878,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 273,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 218,400,000원 | 38,957,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,720,000원 | 82,026,080원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 자료상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 매각가는 218,400,000원, 2회 유찰 시 174,720,000원이며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종하늘도시에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 중심의 개발지구로 주거환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 편익은 보통인 편입니다.
- 규모. 7개 동, 아파트 1,002세대, 주차 1,215대이며 본건은 31층 건물 내 26층입니다.
- 도로. 사면으로 하늘달빛로, 하늘중앙로 및 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며 공시지가는 1,445,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 273,000,000원은 최근 12개월 평균 249,916,666원보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력을 분리해 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최근 확인 거래는 2026.04. 236,000,000원으로 현재 최저가보다 37,000,000원 낮습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 218,400,000원, 2회 유찰 시 174,720,000원이며 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사와 점유 상태를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2020.04.10. 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다.
현재 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 249,916,666원의 109.2%이며 최신 거래 236,000,000원보다도 높습니다. 최근 12건 최고가 270,000,000원조차 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 신건 단계에서는 권리는 합격이지만 가격은 보류가 타당합니다. 유찰 시 가격은 218,400,000원, 174,720,000원으로 내려가며 현재 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이 물건의 핵심은 권리 해소 여부가 아니라 최근 실거래에 맞는 응찰가격을 확보하느냐입니다.
